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MANUAL DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL: UM EXERCÍCIO PRÁTICO

Hércules N. de Araújo Universidade do Sul de Santa Catarina, Curso de Engenharia Civil Campus da Grande Florianópolis ­ José Salvador Diniz, Ponte do Imaruim 88130-000 ­ Palhoça ­ SC [email protected]

Resumo. A entrega de uma obra é um evento especial, tanto para a construtora quanto para o proprietário que a recebe. Para celebrar este momento é importante que a construtora crie um certo ritual, valorizando assim o seu empreendimento e principalmente, para dar uma resposta às expectativas do seu cliente, que muitas vezes investiu alto para aquisição deste bem. Além da cerimônia de entrega das chaves, as empresas que buscam serviços de qualidade devem entregar o manual de uso do imóvel. Pesquisam apontam que o mau uso e a manutenção incorreta das edificações são responsáveis por cerca de 10% das falhas e defeitos dos imóveis. Pensando neste assunto têm-se desenvolvido nas disciplinas de Construção Civil da Universidade do Sul de Santa Catarina, trabalhos práticos onde ao final do semestre os alunos apresentam um manual do proprietário de imóvel, desenvolvidos com projetos reais já executados ou em execução. Este exercício vem sendo desenvolvido desde o primeiro semestre de 1998, já foram apresentados cerca de 50 trabalhos. Como conclusão observa-se que, a cada novo manual desenvolvido, as informações têm ficado mais abrangente e mais claras. Muitos destes trabalhos já foram aprimorados e utilizados por construtoras nas quais os alunos desenvolveram seus estágios ou mesmo são funcionários. Palavras-chave: Manual do proprietário, Imóvel, Construção civil.

1.

INTRODUÇÃO

A prática efetiva se encontra em unidade indissolúvel com a teoria. Segundo Stelmake [1], o que existe é a unidade e não a articulação. A prática é o fundamento da teoria, o ponto de partida e a base principal e substancial do conhecimento. O próprio conhecimento e as ciências surgem e se desenvolvem devido às necessidades da prática. Demo [2] gera a discussão quando afirma que o profissional que formamos hoje está ultrapassado por várias razões, uma delas é que este não sabe pesquisar. Não na intenção de fazê-los pesquisadores profissionais, mas profissionais que saibam recorrer à pesquisa, reconhecendo esta como um meio de aprendizagem e renovação. Uma outra razão é que os alunos pouco desenvolvem atividades de elaboração, preferindo receber os conteúdos apresentados pelos professores. Segundo Sacadura [3], as empresas têm procurado na formação dos engenheiros um conjunto de três exigências: a primeira é um sólido conhecimento científico e tecnológico, a segunda é a capacidade de elaboração de modelos, após ter analisado uma situação real, e por fim que os engenheiros desenvolvam suas faculdades de observação e de entendimento da realidade, do mundo concreto. Concordando com estas afirmativas, propõe-se que, na medida do possível, os trabalhos acadêmicos tenham como um dos objetivos o desenvolvimento da prática profissional. "Do profissional qualificado se requer o preenchimento de uma série de quesitos em termos cognitivos, de habilidades, articulação em contexto social... a qualificação demanda essencialmente a capacidade de transferência, ou seja, uma capacidade de realizar a aplicação da teoria à prática concreta do trabalho." Laudares [4] O ensino e a pesquisa acadêmica de engenharia e gerenciamento da construção estão com bases conceituais e intelectuais obsoletas. Koskela [5] afirma que a atual prática está distante das novas filosofias de construção. O autor afirma que muitos pesquisadores têm buscado respostas no que diz respeito às novas filosofias de construção, porém este processo tem sido lento. Na Ref. [5] o autor argumenta que os conhecimentos empíricos e a compreensão teórica das construções é superficial e fragmentada. Nos últimos anos tem havido apenas alguns acréscimos em termos de qualidade total, a maioria das pesquisas e trabalhos da área tem sido na aplicação de novas ferramentas, havendo pouca fundamentação teórica da construção especificamente. O Curso de Engenharia Civil da Universidade do Sul de Santa Catarina oferece as disciplinas de Construção Civil em dois semestres, onde os conteúdos relativos aos serviços de construção são desenvolvidos. As ementas destas disciplinas atendem a todas etapas de uma obra de edificação, passando pelos projetos e suas compatibilizações, preparação do canteiro de obras, serviços relativos à obtenção do alvará de construção, e a própria execução da obra. Ao final dos dois semestres é como se a obra estivesse sendo entregue, após um ano de execução, aos seus proprietários. Para coroar as informações repassadas aos alunos durante estes períodos, a última atividade, desenvolvida por eles e orientada pelo professor da disciplina, é a entrega do manual do proprietário do imóvel. Neste, o aluno deve apresentar todas as informações que o proprietário precisa saber para fazer o bom uso do seu imóvel. Os grupos escolhem um projeto real já executado ou em execução e durante aproximadamente três meses desenvolvem o manual. E ao final do semestre apresentam o resultado da pesquisa em sala de aula para os demais colegas e professor, onde surgem as discussões e comentários, observados pelas diferenças entre diversos projetos e soluções apresentadas. Segundo Ramos [6] o trabalho em grupo tem uma grande dimensão social, pois leva a aprendizados que não são considerados acadêmicos, tais como; o aumento da competência em trabalhar com outros, a autoconfiança, o respeito mútuo, etc. Além do que, o aprendizado em grupo pode resultar em produtos grupais e/ou individuais que não seriam obtidos se as pessoas estivessem trabalhando sozinhas. Como afirma Northedge [7], um grupo que se reúne desenvolve uma compreensão compartilhada do assunto, um outro benefício apresentado é que o estudo em grupo ajuda a manter o espírito elevado. E ainda o autor apresenta três pontos principais do estudo em grupo, que são: compartilhar a tarefa de avançar em suas reflexões; praticar o uso da linguagem e fornecer encorajamento social para os estudos. O professor tem por função criar situações experimentais para facilitar a aprendizagem e, uma pessoa que é desafiada a falar certamente ao fazê-lo reafirma seu conhecimento. Estas afirmativas já apresentadas por vários autores, corroboram para que o professor coordene um trabalho em sala de aula, com discussão de conteúdos, muitas vezes, apresentados pelos próprios alunos. É o que vem sendo feito neste trabalho, os grupos de alunos pesquisam os dados e elaboram uma proposta de apresentação. Com isto observa-se a valorização do trabalho e o respeito mútuo em sala de aula, evitando-se assim que o aluno seja o agente passivo no processo ensino/aprendizagem. 2. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

2.1. Manual do proprietário Em sua última versão o texto da ISO-9001 [8] que trata de Sistema de Gestão da Qualidade, apresenta no item 7.2.4 que trata da comunicação com o cliente o seguinte texto: "A organização deve implementar uma efetiva proximidade com os seus clientes, com o objetivo de atender aos requisitos definidos. A organização deve definir requisitos de comunicação relacionados: as informações do produto e/ou serviço; a avaliações e outros cuidados, incluindo alterações de contrato; a reclamações de clientes e outros relatórios relacionados a não conformidades; a

processos de recolhimento, onde aplicáveis e a reação dos clientes relacionada à conformidade de produto e/ou serviços." Sendo assim, verifica-se que atender às necessidades dos clientes é uma obrigação da empresa, principalmente se esta estiver desenvolvendo esforços para obtenção de um grau de certificação internacional. E ainda, superar as expectativas de seus clientes pode ser o melhor marketing. O momento da entrega da obra é muito importante para uma empresa de construção civil. Na maioria dos casos, o cliente que comprou o imóvel investiu um considerável volume de recursos. Segundo Souza et al. [9], mesmo o cliente tendo acompanhado todas as etapas da construção, qualquer falha pode ser frustrante e poderá comprometer a imagem da empresa junto ao mercado. Deste modo para garantir a satisfação do proprietário, é fundamental que a obra seja inspecionada em detalhes antes da entrega formal. 2.2. Ambiente construído Segundo Ornstein [10] o ambiente construído apresenta um ciclo vital composto de duas fases, a primeira é a fase de produção, na qual as atividades desenvolvidas são; planejamento, projeto e produção, esta etapa tem curta duração em relação à segunda, que é a fase de uso, quando o ambiente construído passa a ter um papel social pleno. Nesta segunda a eficiência pode ser medida através da satisfação dos usuários. A autora afirma ainda que, no Brasil, a fase de produção é razoavelmente bem conhecida e desenvolvida, porém poucas pesquisas têm sido realizadas em relação às fases de uso, operação e manutenção, o que faz com que seja reduzida a vida útil do imóvel, devido ao mau uso e à falta de ações preventivas. Pesquisas apontam que o mau uso e a incorreta manutenção dos imóveis estão entre os fatores causadores de patologias das edificações, os números variam entre 8 a 12% do total das origens de patologias. Prudêncio [11] e Bonin apud Ornstein [10] Estudos desenvolvidos na área de Avaliação Pós-Ocupação (APO) sugerem que estas inspeções sejam realizadas por meio de check list padronizados para cada tipo de obra. Como exemplo estes check list devem observar itens como: revestimento de parede, revestimentos de piso, vaso sanitário, tomadas de luz e força, registros de água, esquadrias e vidros. Em fim, esta atividade deve ser desenvolvida para todos os ambientes e nestes para todos os serviços. É importante observar que não se deve apenas verificar os serviços aparentes, itens como fiação elétrica, tubulações de água e esgoto entre outros não podem ser esquecidos. Além das áreas individuais, ou seja os apartamentos, deve-se desenvolver o mesmo exercício para as áreas comuns. A observação a estes itens antes da entrega do imóvel pode evitar aborrecimentos futuros para a construtora e principalmente para o proprietário. Porém além deste serviço inicial é interessante que a construtora entregue ao proprietário, junto às chaves do imóvel o manual de uso e manutenção, este tipo de serviço já é desenvolvido pela grande maioria de indústrias de outros setores. Muitas vezes as empresas oferecem este tipo de serviço aos seus clientes apenas para constar, ou seja, as informações não são claras e aquilo que deveria ajudar termina atrapalhando ou caindo em descrédito, sendo deixado de lado sem que o usuário leia. Baseado nestes fatos propõe-se que o manual seja sucinto, o mais claro possível, com uma linguagem clara sem fazer uso de termos puramente técnicos, e quando estes termos forem extremamente necessários, que sejam usados, porém com explicações complementares. Além disso é interessante se utilize o máximo de figuras, com o objetivo de tornar a leitura mais agradável e de fácil compreensão. Em fim, os técnicos que desenvolveram tal manual deve lembrar que este será consultado por leigos, no que se refere a construção civil. 3. DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO

3.1. Procedimentos de execução De posse dos projetos (arquitetônico, instalações, estrutural e executivos), memorial descritivo da obra e todas as informações complementares do empreendimento, os grupos, vão a campo com o objetivo de verificar se realmente o que está no projeto foi executado ou se houve alguma alteração. Esta informação é muito importante, pois muitas vezes, durante a execução, o projeto sofre algumas alterações e estas não são registradas, e assim se um dia alguém vai consultar o projeto vai fazer uma leitura errada, o que pode acarretar em situações perigosas para o usuário. Como exemplo pode-se citar uma alteração da localização de um eletroduto dentro da parede. Sem a devida informação um usuário ou mesmo um técnico especializado pode fazer um furo, para colocação de qualquer utensílio doméstico, exatamente por onde passa o eletroduto, e isso causar um acidente. Sendo assim a proposta do manual baseia-se nos projetos, mas principalmente na execução. Pois o manual deve ser o retrato fiel do que realmente foi executado. A informação errada pode ocasionar um transtorno ainda maior para a empresa que presta a informação. 3.2. Recomendações para elaboração Baseando-se no Manual de Operação, Uso e Manutenção do Edifício proposto pelo Centro de Tecnologia de Edificações, o professor apresenta um roteiro mínimo de informações que devem constar no manual a ser desenvolvido. Salienta-se ainda que as informações não devem ficar limitadas a estas.

O manual de uso e manutenção ou operação e ainda como muitos usam: o manual do proprietário, deve apresentar informações tais como sugeridas na "Tabela 1". Além destas informações básicas, o professor sugere que os alunos entrevistem proprietários de imóveis, com as mesmas características daquele que o grupo está trabalhando. Para assim fazer um levantamento das necessidades de informações que os usuários necessitam e como melhor apresentar estas informações. Pois o objetivo principal do manual é atender às necessidades de quem realmente vai usar o imóvel. Tabela 1. Roteiro para elaboração do manual ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ Informações Gerais Apresentação do manual Objetivos do Manual Termo de Vistoria do Imóvel Termo de recebimento do Imóvel Responsabilidades do Proprietário Descrição do Imóvel Sistema Construtivo Empregado Carregamentos Admissíveis Especificações Técnicas Fornecedores de Materiais e Serviços Informações Sobre Colocação em Uso do Imóvel Instalações Elétricas Instalações Hidrossanitárias Instalações Telefônicas Instalações Especiais Recomendações Gerais Informações para Uso em Situações de Emergências Incêndios Vazamentos Hidrossanitários Vazamentos de Gás Elevadores e Escadas Informações para Limpeza e Manutenção Periodicidade Procedimentos para Limpeza Responsabilidades e Garantias Técnicos Responsáveis pelos Projetos e Execução Nomes e Endereços de Fornecedores de Materiais e Equipamentos Garantias dos Serviços e Assistência Técnica Gratuita Anexos Plantas, Detalhes e Esquemas do Imóvel Manuais de Equipamentos

3.3. Exemplos reais Neste item transcreve-se algumas informações apresentadas nos vários manuais já desenvolvidos e discutidos em sala de aula, o objetivo é mostrar como são repassadas as informações para os proprietários. "O seu imóvel faz parte de um empreendimento imobiliário construído dentro de critérios técnicos que lhe asseguram a solidez e segurança necessárias para ultrapassar gerações. Entretanto, na sua constituição, existem componentes que necessitam atenção especial para garantir-lhe a vida útil desejada, sendo necessário, a realização de manutenções preventivas." "As alvenarias foram executadas com tijolos cerâmicos, deve-se ter o cuidado de não retirar, parcial ou totalmente, uma parede sem consulta prévia aos projetos e projetistas responsáveis. O não cumprimento desta observação pode acarretar em problemas estruturais para o seu apartamento como também para toda estrutura do prédio." "Para afixação de objetos nas paredes, não use pregos nem martelos, os furos devem ser feitos com furadeira, usando-se buchas e parafusos. Porém antes de executar qualquer furo, observe se nesta parede/piso não passa nenhum tipo de tubulação elétrica, hidráulica ou gás. Sendo assim, recomendamos que consulte as plantas em anexo, as quais indicam os locais perigosos para se executar qualquer tipo de abertura." Ver exemplos nas "Fig. 1" e "Fig. 2".

Figura 1. Exemplo de planta baixa

QUARTO CASAL WC

QUARTO

HALL

QUARTO

Figura 2. Detalhe da parede destacada do WC do quarto do casal

.50m

.40m

.40m

.40m

2.40m

.50m

2.60m A área com hachuras tem a largura de 30 centímetros NÃO PODE SER PERFURADA EM HIPÓTESE ALGUMA

"A caixa que abriga os disjuntores está localizada na cozinha do seu apartamento (ver indicação na planta baixa). Nessa existem 05 disjuntores setoriais que protegem os circuitos elétricos, cada disjuntor está relacionado com um área do seu apartamento. A "Fig. 3" identifica o disjuntor e apresenta a área que está relacionado." Figura 3. Caixa de distribuição de energia (disjuntores)

15A 15A 15A 20A 30A

Abrindo a caixa de distribuição de energia do seu apartamento, você vai ver os disjuntores distribuídos conforme figura ao lado, é importante saber que, o primeiro de cima para baixo está relacionado a entrada de energia para a sala e hall de entrada, o segundo ....... ...... e o último, ou seja o de baixo, corresponde às tomadas do banheiro inclusive chuveiro.

"Todas as janelas do seu apartamento foram confeccionadas em esquadrias de alumínio. Quando for limpá-las não se apoie na esquadria, pois a mesma não suporta peso excessivo. Para que as partes móveis corram perfeitamente ao abrir e fechar é necessário que se faça limpeza dos trilhos, para isso pode-se usar aspirador de pó e pano úmido. Não esquecer de limpar os furos situados na parte externa dos trilhos, pois os mesmos dão vazão as águas de chuvas caídas sobre as esquadrias. Os vidros devem ser limpos com panos umedecidos com produtos próprios encontrados em supermercados. Não use palhas de aço para limpar as esquadrias nem os vidros." "Em relação as instalações hidro-sanitárias, algumas recomendações devem ser observadas, tais como: · manter peças de proteção (tipo ralos) nas saídas das pias, para que ali fiquem retidos os sólidos oriundos de lavagens; · não apoiar pesos nas torneiras; · na limpeza usar detergentes biodegradáveis; · em caso de vazamentos, fechar o registro geral correspondente e chamar um técnico." E desta forma muitas informações são repassadas nos manuais apresentados pelos grupos, neste caso por se tratar apenas de uma noção geral dos assuntos discutidos em tais manuais, apresenta-se apenas algumas das citações para se ter uma idéia geral dos trabalhos. Observando mais uma vez as informações apresentadas neste tópico são apenas ilustrativas. 4. COMENTÁRIOS E CONCLUSÕES

Um dos objetivos deste trabalho é propiciar aos estudantes do curso de engenharia, especificamente da disciplina de construção civil, o desenvolvimento da criatividade, da flexibilidade, da capacidade de comunicação escrita e oral. Sabe-se que estas características são difíceis de ensinar e também de medir, porém a proposta do trabalho é contribuir para esta formação. Esta pesquisa é proposta aos alunos nos primeiros dias do semestre, e estes têm em torno de 3 meses para desenvolverem seus trabalhos, ao final do semestre, cada grupo apresenta, para os demais colegas e professor, sua proposta de manual. Este exercício vem sendo desenvolvido desde o primeiro semestre de 1998, já foram apresentados cerca de 50 trabalhos. Neste trabalho avalia-se a capacidade de criação do aluno/grupo, as informações técnicas apresentadas no manual, a qualidade de apresentação escrita e oral. Como conclusão observa-se que, a cada novo manual desenvolvido, as informações têm ficado mais abrangente e mais claras. Muitos destes trabalhos já foram aprimorados e utilizados por construtoras nas quais os alunos desenvolveram seus estágios ou mesmo são funcionários. Esta pesquisa vem colaborando para o aprimoramento da disciplina, visto que a partir dos trabalhos tem-se montado um banco de dados referentes ao desenvolvimento da atividade e, também, por intermédio dos alunos a bibliografia disponível para a disciplina tem se tornado mais abrangente. Observa-se que, para existir a aprendizagem autêntica o professor deve estimular seus alunos e criarem meios que façam com que estes desenvolvam suas atividades cognitivas, gerando assim autonomia e em conseqüência aprendizagem. Verifica-se ainda que, na apresentação do trabalho o aluno passa a dominar uma parte significativa da linguagem utilizada nas organizações de engenharia, transmitindo aos colegas sua experiência em relação ao assunto em questão. Com a proposta de apresentação, tem-se observado que o aluno sente seu trabalho valorizado, pois a princípio é ele e seu grupo que detém a informação. 5. REFERÊNCIAS

[1] L. L. Stelmake et al, "Um novo olhar sobre o entendimento de metodologia: ensaio de uma construção científica". Mestrado em Serviço Social, PUCRS. 199-.

[2] P. Demo, Formação do Engenheiro: desafios da atuação docente, tendências curriculares e questões da educação tecnológica. Profissional do Futuro. Florianópolis: Editora da UFSC, 1999, pp. 29-50. 230p. [3] J. F. Sacadura, Formação do Engenheiro: desafios da atuação docente, tendências curriculares e questões da educação tecnológica. Formação dos engenheiros no limiar do terceiro milênio. Florianópolis: Editora da UFSC, 1999. p.13-27. 230p. [4] J. B. Laudares, A qualificação/requalificação do engenheiro na fábrica globalizada: a necessidade de novos processos de trabalho. Trabalho e formação do engenheiro. Organizadores: Lúcia Bruno e João Bosco Laudares. Belo Horizonte: FUMARC, 2000. 312 p. [5] L. Koskela, Aplication of the new production philosofhy to construction. Stanford, 1992. Technical Report #72. Center for Integrated Facility Engineering (CIFE), Stanford University. [6] E. M. F. Ramos, Formação do Engenheiro: desafios da atuação docente, tendências curriculares e questões da educação tecnológica. O papel da avaliação educacional nos processos de aprendizados autônomos e cooperativos. Florianópolis: Editora da UFSC, 1999. P207-230. 230p. [7] A. Northedge, Técnicas para estudar com sucesso. Tradução: Susana Maria Fontes e Arlete Dias Rodrigues. [s.1.]: The Open University; [Florianópolis]: Editora da UFSC, 1998. 248 p. [8] ISO série 9001:2000, Sistemas de Gestão da Qualidade - Requisitos. ISO/TC 176/SC 2/N 145,1998. [9] R. de Souza et alli. Sistema de Gestão da Qualidade para Empresas Construtoras. São Paulo: Centro de Tecnologia de Edificações. SindusCon/SP e SEBRAE/SP. 1994. 247p. [10] S. Ornstein, Avaliação pós-ocupação (APO) do ambiente construído. São Paulo: Studio Nobel: Editora da Universidade de São Paulo, 1992. 223 p. [11] W. J. Prudêncio, "A durabilidade da construção é fator de custo," In: Encontro Nacional de Tecnologia do Ambiente Construído, 1995, Rio de Janeiro, RJ. Anais... Rio de Janeiro: ANTAC, nov. 1995. 2v. 852 p. p. 665-660.

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