Read 009.09.17. SKRYPT GOSPODARKA NIERUCH Z WYCEN¥ text version

DOLNOLSKA SZKOLA WYSZA WE WROCLAWIU WYDZIAL NAUK TECHNICZNYCH KIERUNEK GEODEZJA I KARTOGRAFIA

GOSPODARKA NIERUCHOMOCIAMI Z WYCEN NIERUCHOMOCI

Materialy dydaktyczne dla studentów zebrane i opracowane przez dr in. Mariana Kowalczyka

Wroclaw, padziernik 2009 roku

Spis treci

Lp 1 2 3 4 5 6

Temat

str 3 7 8 8 9 17 19 20 22 27 34 36

39

uwagi

Proces inwestycyjno-budowlany (aspekty prawne i techniczne) Spis treci ustawy z dnia 21.08. 1997 r o gospodarce nieruchomociami Literatura do przedmiotu Gospodarka nieruchomociami Literatura do przedmiotu Wycena nieruchomoci Spis treci: Dydenko J(red) Szacowanie nieruchomoci Spis treci: Hucner R. Zagadnienia geodezyjno-prawne gospodarki Nieruchomociami 7 Warto nieruchomoci ­ zagadnienia wstpne 8 Obrót nieruchomociami pastwowymi i komunalnymi od 1990 roku 9 Nieruchomo jako dobro ekonomiczne 10 Rynek nieruchomoci 11 wiczenie nr 1 z gospodarki nieruchomociami 12 Podzialy nieruchomoci ­ zagadnienia podstawowe

13 Podejcia, metody i techniki wyceny nieruchomoci w Polsce

14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

27 28

Podejcie porównawcze Podejcie dochodowe Podejcie kosztowe Podejcie mieszane Standardy zawodowe rzeczoznawców majtkowych Zasady sporzdzania operatu szacunkowego wg standardu VII.1 Baza danych transakcyjnych nieruchomoci (druk do wypelniania) Protokól badania ksigi wieczystej (druk do wypelniania) Elementy konstrukcyjne budynków Operat szacunkowy nieruchomoci lokalowej Operat szacunkowy nieruchomoci gruntowej Rzeczoznawstwo majtkowe jako zawód - podstawowe wiadomoci Mapy do celów projektowych i opiniodawczych Wykorzystanie map i opracowa geodezyjnych w miejscowym planowaniu przestrzennym

Wykorzystanie map topograficznych, hydrograficznych i sozologicznych w pracach studialnych i projektowych

43 44 46 48 51 51 52 53 54 56 67 78 85

88 99

29 Czynnoci wyodrbniania nieruchomoci lokalowych 30 Geodezja a przeksztalcenia wlasnociowe w spóldzielniach mieszkaniowych od r. 2001 31 Wymagania dotyczce wyceny nieruchomoci rolnych niezabudowanych 32 Wykaz stron www przydatnych przy studiowaniu przedmiotów: Gospodarka nieruchomoci, Szacowanie nieruchomoci 33 Tabela ­ podejcia, metody i techniki wyceny nieruchomoci 34 Systematyka uytków gruntowych w ewidencji gruntów i budynków 35 Kryteria zaliczania gruntów do uytków gruntowych Opracowal: dr in. Marian Kowalczyk

107 110 113 115 117 118 119

2

Dr in. Marian Kowalczyk

PROCES INWESTYCYJNO-BUDOWLANY - ASPEKTY PRAWNE I TECHNICZNE Uczestnikami procesu inwestycyjno-budowlanego zgodnie z prawem budowlanym s: inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant i kierownik budowy lub kierownik robót. Proces budowlany w aspekcie prawnym sklada si z zespolu czynnoci prawnych z zakresu prawa rzeczowego i prawa administracyjnego. W aspekcie technicznym proces ten sklada si z czynnoci projektowych i realizacyjnych (faktycznych). Traktujc proces budowlany szeroko, wlcza si równie w jego zakres czynnoci zwizane z przygotowaniem inwestycji. S to róne analizy poprzedzajce inwestycj oraz czynnoci zwizane z nabyciem praw do nieruchomoci gruntowej (terenu) przeznaczonej pod inwestycj. W rónych etapach procesu budowlanego wykorzystuje si informacje geodezyjnokartograficzne, gromadzone i przetwarzane przez geodetów oraz korzysta z szerokiego zakresu pomiarów geodezyjnych. Wymogi gospodarki rynkowej sklaniaj do maksymalnego skrócenia czasu trwania procesu budowlanego. Istotne stalo si sprawne pozyskiwanie omawianych informacji. Uwarunkowania prawne procesu inwestycyjnego Podjcie inwestycji budowlanej i jej realizacja wprowadza zmiany w zabudowie i zagospodarowaniu przestrzeni. Wprowadzenie zmian w przestrzeni moe si odbywa zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (korzystajc z wypisu i wyrysu z mpzp) lub za zgod nadzoru budowlanego wyraan w decyzjach administracyjnych. Dla terenów nie objtych zasigiem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na wniosek inwestorów opracowuje si dwa rodzaje decyzji: decyzj o lokalizacji celu publicznego (dla inwestycji publicznych przewidzianych w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomociami (np. budowa dróg, sieci infrastruktury technicznej itp.) oraz decyzj o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dla innych inwestycji). Analizy poprzedzajce i opracowanie tych decyzje mona powierzy osobie posiadajcej uprawnienia urbanistyczne. Uzyskanie decyzji, o których mowa nastpuje zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Znajc warunki zabudowy i zagospodarowania terenu zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (wypis i wyrys z mpzp) lub w jednej z wymienionych wyej decyzji (o lokalizacji celu publicznego lub o warunkach zabudowy) inwestor moe zleci prace projektowe i kosztorysowe. Dla podjcia tych prac niezbdne s mapy do celów projektowych, potrzebne do opracowania projektu zagospodarowania dzialki lub terenu, stanowicego nieodzown cz projektu budowlanego. Jednoczenie inwestor lub dzialajcy w jego imieniu projektant wystpuje do wlaciwych jednostek organizacyjnych o wydanie owiadcze o zapewnieniu dostawy wody, energii elektrycznej i cieplnej, gazu i odbioru nieczystoci (kanalizacja) itp.. Do wystpie tych inwestor powinien dolczy mapy do celów projektowych (jeli zostaly ju wykonane) lub mapy do celów opiniodawczych. Bardzo istotn czynnoci jest nabycie przez inwestora prawa do terenu przeznaczonego pod inwestycj. Nabycie to nastpuje poprzez umow kupnasprzeday, sporzdzon w formie pisemnej przez notariusza. Dla inwestycji celu publicznego moliwe jest wywlaszczenie nieruchomoci w postpowaniu administracyjnym (po wczeniejszych nieskutecznych negocjacjach). Dysponujc projektem budowlanym, opracowanym przez osob o odpowiednich uprawnieniach budowlanych, kompletem opinii i uzgodnie oraz udokumentowanym 3

prawem do dysponowania terenem na cele budowlane, inwestor wystpuje do nadzoru budowlanego o wydanie decyzji o pozwoleniu na budow. Decyzja ta stanowi zatwierdzenie projektu budowlanego i moe by wydana w okresie wanoci decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (zloenie wniosku w okresie wanoci decyzji). Uzyskanie decyzji ­ pozwolenia na budow nastpuje zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Oddanie obiektu budowlanego do uytkowania moe nastpi po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na uytkowanie obiektu budowlanego, wydanej przez wlaciwy organ nadzoru budowlanego. Uwarunkowania techniczne procesu budowlanego Dla uzyskania wymienionych decyzji administracyjnych wymagane jest spelnienie wielu warunków i wykonanie czynnoci faktycznych przez osoby o okrelonych kwalifikacjach techniczno-budowlanych. Osoby te wykonuj w procesie budowlanym funkcje: projektanta, inspektora nadzoru inwestorskiego, kierownika budowy, kierownika robót i rzeczoznawcy budowlanego. S to uczestnicy procesu budowlanego. Spelniajc swoje funkcje i wykonujc opracowania techniczne, korzystaj oni z opracowa innych specjalistów, zamawiaj opracowania geodezyjne oraz zlecaj do wykonania niezbdne czynnoci geodezyjne. W tabeli nr 1 zestawiono czynnoci prawne opisane w poprzednim rozdziale, uzupelniajc je czynnociami technicznymi, nazywanymi równie czynnociami faktycznymi. Czynnociom tym przyporzdkowano opracowania i czynnoci m.in. geodezyjne, wykorzystywane przez uczestników procesu budowlanego. Opracowana systematyka wynika glównie z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z prawa budowlanego, z prawa geodezyjnego i kartograficznego oraz przepisów wykonawczych do tych ustaw. W tabeli zachowano nastpstwo czasowe czynnoci, które w przypadkach szczególnych moe by inne. Tabela 1. Proces inwestycyjno-budowlany Czynnoci prawne i faktyczne Czynnoci geodezyjne i inne

Etap I ­ Przygotowanie inwestycji Analizy poprzedzajce inwestycj, w tym analiza lokalizacji (Inwestor). ew.poprzez wywlaszczenie (PO, GN). przest. lub decyzja o lokalizacji celu publicznego, lub decyzja o warunkach zabudowy (PP, PB).

* Mapy topograficzne. Mapy tematyczne G). Wypisy i wyrysy z katastru nieruchomoci (PO,GN). Podzialy nieruchomoci. Rozgraniczenia * Wywlaszczenie nieruchomoci (GN, G). * Scalenie i podzial nieruchomoci (GN, G). Mapy do celów opiniodawczych (mapy zasadnicze, mapy katastralne) (G).

Nabycie praw do terenu pod inwestycj, * Badanie ksigi wieczystej (PO, GN, G) * Wypis i wyrys z miejscowego planu zag. Wznowienie i okazanie granic (G, GN).

4

Etap II ­ Projektowanie Materialy do projektowania (PR). Uzgodnienia dotyczce moliwoci korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, gazu itp. (PR). Projekt budowlany z projektem zagospodarowania dzialki lub terenu (PR). Projekt sieci uzbrojenia terenu (PR). Decyzja o pozwoleniu na budow (PB). Etap III ­ Realizacja budowy Wytyczenie obiektu (obiektów).(RB). Wznoszenie obiektu (obiektów) (RB). Decyzja o pozwoleniu na uytkowanie obiektu budowlanego (PB). (PO). Mapy do celów projektowych (G). Inwentaryzacja architektonicznobudowlana (G). Mapy do celów opiniodawczych lub mapy do celów projektowych (G). Mapy do celów projektowych (G). Opinia Zespolu Uzgadniania Dokumentacji Projektowej (PB, G). Geodezyjne wytyczenie obiektów (G). Geodezyjna obsluga budowy i montau (G). Pomiary przemieszcze i deformacji obiektów i podloa budowlanego (G). nawcza oraz pomiar inwentaryzacyjny nowych lokali (G,GN). Etap IV ­ Eksploatacja budowli Okresowe kontrole stanu budowli Monitoring geodezyjny budowli i podloa (G) * Zarzdzanie nieruchomoci (PO). Kontrola pionowoci budowli (kominy, maszty, zbiorniki metalowe itp.) (G). Okresowe pomiary przemieszcze i odksztalce obiektów i podloa budowlanego (G).

* Zagospodarowanie (np. sprzeda lokali) Geodezyjna inwentaryzacja powyko-

Oznaczenia: PO ­ porednictwo w obrocie nieruchomociami, G ­ geodezja, PP ­ planowanie przestrzenne, PB ­ prawo budowlane, GN ­ gospodarka nieruchomociami, w tym wycena nieruchomoci, PR ­ projektowanie, RB ­ realizacja budowy. Opracowanie tabeli: wlasne.

5

Literatura zalecana: 1. Brzeski J.W., Dobrowolski G., Sdek S.: Vademecum porednika nieruchomoci. Krakowski Instytut Nieruchomoci. Wyd. 2. Kraków 2004. 2. Hycner R.: Zagadnienia geodezyjno-prawne gospodarki nieruchomociami. Wydawnictwo Gall. Katowice 2006 www.gall.pl 3. Kowalczyk M.: Wykorzystanie map topograficznych, hydrograficznych i sozologicznych w pracach studialnych i projektowych. Materialy konferencji nt. Wspólczesna geodezja w rozwoju nauk technicznych, przyrodniczych i ekonomicznych. Wyd. SGGW Warszawa, 2003, s. 135-143. 4. Kowalczyk M., Zaremba S.: Mapy i opracowania geodezyjne w procesie inwestycyjno-budowlanym. INSTAL 2001 nr 5, s. 68-71. 5. Kowalczyk M., Malina R., Mazurkiewicz J., Woniak J.: Modernizacja ewidencji gruntów i budynków mienia komunalnego Wroclawia ­ pierwsze dowiadczenia. Materialy XIX Jesiennej Szkoly Geodezji. Polanica Zdrój 2005 6. Szacowanie nieruchomoci. Praca zbiorowa pod red Jerzego Dydenki. Dom Wydawniczy ABC (Wolters Kluwer). Warszawa 2006. (Ksigarnia internetowa: www.profinfo.pl, oraz www.abc.com.pl ). 7. róbek R., róbek S., Kuryj J.: Gospodarka nieruchomociami z komentarzem do wybranych procedur. Wydawnictwo Gall. Katowice 2006. (www.gall.pl). 8. Malina R., Kowalczyk M.: Geodezja katastralna. Procedury geodezyjne i prawne. Przyklady operatów. Wydawnictwo Gall. Katowice 2009. (www.gall.pl)

Opracowal: dr in. Marian Kowalczyk ­ rzeczoznawca majtkowy i geodeta uprawniony. tel. 604 ­ 435 ­ 311 Wroclaw, dnia 1 padziernika 2009 roku e-mail: [email protected]

6

Spis treci ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomociami

(tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, z pón. zmianami). Spis treci Dzial I. Przepisy ogólne Dzial II. Gospodarowanie nieruchomociami stanowicymi wlasno Skarbu Pastwa oraz wlasno jednostek samorzdu terytorialnego 2.1. Zasady ogólne 10-19 2.2. Zasoby nieruchomoci 20-26 2.3. Sprzeda i oddawanie w uytkowanie wieczyste 27-36 2.4. Przetargi na zbycie nieruchomoci 37-42 2.5. Oddawanie w trwaly zarzd 43-50 2.6. Przekazywanie nieruchomoci na cele szczególne 51-61 2.7. Ustalanie sposobu i terminów zagospodarowania 62-66 nieruchomoci gruntowych 2.8. Ceny, oplaty i rozliczenia za nieruchomoci 67-91 Dzial III. Wykonywanie, ograniczenie lub pozbawienie praw do nieruchomoci 3.1. Podzialy nieruchomoci 92-100 3.2. Scalanie i podzial nieruchomoci 101-108 3.3. Prawo pierwokupu nieruchomoci 109-111 3.4. Wywlaszczanie nieruchomoci 112-127 3.5. Odszkodowania za wywlaszczone nieruchomoci 128-135 3.6. Zwrot wywlaszczonych nieruchomoci 136-142 3.7. Udzial w kosztach budowy urzdze infrastruktury techn. 143-148a Dzial IV. Wycena nieruchomoci 4.1. Okrelanie wartoci nieruchomoci 149-159 4.2. Powszechna taksacja 160-173 173a-173c 4.3. Badanie rynku nieruchomoci Dzial V. Dzialalno zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomociami 5.1. Rzeczoznawstwo majtkowe 174-178 5.2. Porednictwo w obrocie nieruchomociami 179-183a 5.3. Zarzdzanie nieruchomociami 184-190 5.4. Nadawanie uprawnie i licencji zawodowych 191-197 rzeczoznawcom majtkowym, porednikom w obrocie nieruchomociami i zarzdcom nieruchomoci oraz orzekanie w sprawach odpowiedzialnoci zawodowej Dzial VI. Przepisy karne 198 Dzial VII. Przepisy przejciowe, zmiany w przepisach obowizujcych i przepisy kocowe 7.1. Przepisy przejciowe 199-233 7.2. Zmiany w przepisach obowizujcych 234-239 7.3. Przepisy kocowe 240-241 Stan prawny wrzesie 2009 roku art. 1-9 str. 1

4 6 8 10 12 15 17 18

24 28 30 31 36 38 40 41 43 45

46 48 50 52

54

55 63 63

7

Literatura do przedmiotu Gospodarka nieruchomociami:

1. Hycner R.: Zagadnienia geodezyjno-prawne gospodarki nieruchomociami. Wydawnictwo Gall, Katowice 2006. 2. Kucharska-Stasiak E. Nieruchomo w gospodarce rynkowej Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006. 3. Malina R., Kowalczyk M.: Geodezja katastralna. Procedury geodezyjne i prawne. Przyklady operatów. Wyd. Gall, Katowice 2009, (www.gall.pl). 4. Prawo nieruchomoci. Praca zbiorowa pod redakcj Jerzego Kopry. Wyd. POLTEXT, Warszawa 2009, (www.poltext.com.pl) 5. Nowak M.J.: Podstawy prawa w Polsce. Prawo dla nieprawników. Wyd cedewu 6. róbek S., róbek R., Kuryj J.: Gospodarka nieruchomociami z komentarzem do wybranych procedur. Wydawnictwo Gall,, Katowice 2006. 7. Szachulowicz J.: Gospodarka nieruchomociami. Wydanie 2. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis. Warszawa 2005. 8. Gdesz M.: Cel publiczny w gospodarce nieruchomociami. Zachodnie Centrum Organizacji, Zielona Góra 2002. 9. Wo T.: Wywlaszczanie i zwrot nieruchomoci. Wydawnictwo Prawnicze PWN, Warszawa 1998. 10. Wierzbowski B.: Gospodarka nieruchomociami. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis. Warszawa 2007. 11. Ustawy i rozporzdzenia dot. omawianych zagadnie wg wskaza podawanych na wykladach i wiczeniach. Literatura uzupelniajca: 1. Kowalczyk M.: Gospodarka z wycena nieruchomoci. Materialy dydaktyczne w postaci elektronicznej. Wroclaw 2009. 2. Pkalski M.: Leksykon poj geodezyjno-prawnych. Wydawnictwo Gall, Katowice 2003.

Literatura do przedmiotu Wycena nieruchomoci:

1. Cymerman R., Hopfer A.: Wycena nieruchomoci. Zasady i procedury. Polska Federacja Stowarzysze Rzeczoznawców Majtkowych. Warszawa 2005. 2. Dydenko J. (red.).: Szacowanie nieruchomoci.. Dom Wydawniczy ABC. Warszawa 2006. 3. Jaki A.: Wycena przedsibiorstwa. Wydanie 3. Oficyna ekonomiczna, Kraków z006. 4. Nowak A.: Wycena nieruchomoci lenych. Edukaterra, 2005, ss. 155. 5. Turkowski K.: Wycena wód i gruntów pod wodami. Edukaterra 2005, ss. 210. 6. Standardy zawodowe rzeczoznawców majtkowych. Polska Federacja Stowarzysze Rzeczoznawców Majtkowych. Warszawa 2009. 7. Ustawy i rozporzdzenia dot omawianych zagadnie wg wskaza podawanych na wykladach i wiczeniach. Literatura uzupelniajca: 1. Kowalczyk M.: Gospodarka z wycen nieruchomoci. Materialy dydaktyczne w postaci elektronicznej. Wroclaw 2009. 2. Kucharska-Stasiak E.: Warto rynkowa nieruchomoci. Wyd. TWIGGER. Warszawa 2003. 3. Pkalski M.: Leksykon poj geodezyjno-prawnych. Wydawnictwo Gall, Katowice 2003. 4. Rynek nieruchomoci w Polsce. Praca zbiorowa pod red. L. Kalkowskiego. Wyd. TWIGGER, Warszawa 2001. 8

Dydenko Jerzy. (red.): SZACOWANIE NIERUCHOMOCIAMI

Dom Wydawniczy ABC, Warszawa, 2006, ss. 452 Spis treci Temat, zagadnienie Wykaz skrótów I. DZIALALNO ZAWODOWA W GOSPODARCE NIERUCHOMOCIAMI (J. Dydenko) 1. Wprowadzenie 2. Uprawnienia z zakresu szacowania nieruchomoci 3. Wykonywanie zawodu rzeczoznawcy majtkowego 4. Odpowiedzialno zawodowa rzeczoznawcy majtkowego 5. Doskonalenie kwalifikacji zawodowych rzeczoznawcy majtkowego II. ORGANIZACJA ZARZDZANIA PASTWEM. ORGANY ADMINISTRACJI

PUBLICZNEJ (Dorota Dbek)

str 21 27 27 29 32 34 35 37 37 38 38 39 40 40 40 41 42 43 47 47 48 50 50 55 55 56 56 57 57 57 58 59 59 60 60 60 61 61 61 61 61 62 62 62 63 64 64 64 65

Uwagi

1. Podstawy prawne 2. Podzial terytorialny kraju 2.1. Podzial zasadniczy 2.2. Podzial pomocniczy 2.3. Podzial specjalny 2.4. Klasyfikacja organów administracji publicznej 2.4.1. Organy centralne 2.4.2. Organy terenowe 2.5. Organizacja wewntrzna systemu administracji publicznej 2.6. Zasady postpowania przed organami administracji publicznej III. NIERUCHOMO, DEFINICJE I POJCIA (Jerzy Dydenko) 1. Wprowadzenie 2. Nieruchomo gruntowa i jej czci skladowe 3. Nieruchomo budynkowa 4. Nieruchomo lokalowa IV. PRAWO RZECZOWE I INNE PRAWA DO NIERUCHOMOCI (Pawel Dbek) 1. Regulacje konstytucyjne w dziedzinie ochrony wlasnoci 2. Pojcie prawa rzeczowego 3. Regulacja prawna 4. Wlasno 4.1. Pojcie 4.2. Ograniczenia 4.3. Wspólwlasno 4.4. Nabycie wlasnoci nieruchomoci 4.4.1. Przeniesienie wlasnoci w drodze umowy 4.4.2. Zasiedzenie 4.4.3. Uwlaszczenie 4.5. Ochrona wlasnoci 4.5.1. Roszczenie windykacyjne 4.5.2. Roszczenie negatoryjne 5. Uytkowanie wieczyste 5.1. Pojcie 5.2. Ustanowienie 5.3. Granice uytkowania wieczystego 5.4. Okres trwania uytkowania wieczystego 5.5. Oplaty z tytulu uytkowania wieczystego 5.6. Zakoczenie uytkowania wieczystego 6. Ograniczone prawa rzeczowe 6.1. Charakterystyka ogólna 6.2. Uytkowanie 6.3. Sluebno

9

6.3.1. Sluebno gruntowa 6.3.2. Sluebno osobista 6.4. Spóldzielcze ograniczone prawo rzeczowe 7. Posiadanie 7.1. Pojcie i rodzaje posiadania 7.2. Ochrona posiadania 8. Zobowizania umowne 8.1. Najem 8.2. Dzierawa 8.3. Uyczenie 8.4. Doywocie 9. Trwaly zarzd V. STOSUNKI CYWILNOPRAWNE (Józef Hernik) 1. Osoby fizyczne 2. Osoby prawne 2.1. Ustrój osób prawnych, nabycie osobowoci prawnej 2.2. Rodzaje osób prawnych 2.3. Rejestry osób prawnych 3. Jednostki organizacyjne nie posiadajce osobowoci prawnej 4. Czynnoci prawne 4.1. Rodzaje czynnoci prawnych 5. Reprezentacja uczestników obrotu cywilnoprawnego 5.1. Pelnomocnictwo 5.2. Przedstawicielstwo ustawowe 5.3. Obrót nieruchomociami przez osoby nie posiadajce pelnej zdolnoci do czynnoci prawnych VI. PRAWO UPADLOCIOWE I NAPRAWCZE (Lukasz Woniak) 1. Wprowadzenie 2. Stan prawny 3. Przebieg postpowania 3.1. Zakres stosowania ustawy 3.2. Podstawy do ogloszenia upadloci 3.3. Postpowanie w przedmiocie ogloszenia upadloci 3.4. Wniosek o ogloszenie postpowania upadlociowego 3.5. Ogloszenie upadloci 3.6. Podmioty postpowania upadlociowego 3.7. Skutki ogloszenia upadloci 3.8. Lista wierzytelnoci 3.9. Zawarcie ukladu 3.10. Zakoczenie postpowania ukladowego 3.11. Likwidacja masy upadloci VII. KSIGI WIECZYSTE I HIPOTEKA (Józef Hernik) 1. Wprowadzenie 2. Ustalenie stanu prawnego nieruchomoci 3. Ksigi wieczyste 3.1. Postpowanie wieczysto-ksigowe, tre ksig wieczystych 3.2. Zasady wieczysto-ksigowe 3.3. Prowadzenie ksig wieczystych 3.3.1. Dzial pierwszy 3.3.2. Dzial drugi 3.3.3. Dzial trzeci 3.3.4. Dzial czwarty 3.4. Wpisy deklaratoryjne i konstytutywne 3.5. Odpisy z ksig wieczystych 4. Obcienia nieruchomoci

65 66 66 67 67 67 68 68 68 69 69 69 71 71 73 73 74 75 76 76 77 78 78 79 79 81 81 81 82 82 83 83 83 84 85 86 86 86 87 87 89 89 90 90 90 91 92 93 95 96 96 96 97 98

10

4.1. Niehipoteczne obcienia nieruchomoci 4.2. Hipoteczne obcienia nieruchomoci VIII. INFORMACJA W PROCESIE WYCENY NIERUCHOMOCI (Karol Noga) 1. Wprowadzenie 2. Historia systemów katastru gruntów w Polsce 2.1. Kataster austriacki 2.2. Kataster pruski 2.3. Kataster rosyjski 2.4. Zamojski kataster gruntowy 2.5. Kataster okresu midzywojennego 3. System ewidencji gruntów i budynków 3.1. Podstawowe pojcia i systematyka informacji 3.2. Zakres informacji objtych ewidencj gruntów i budynków oraz rejestrem cen i wartoci nieruchomoci 4. Geodezyjna ewidencja sieci technicznego uzbrojenia terenu 5. Informacja o terenie w pracy rzeczoznawcy majtkowego Zalcznik: Systematyka uytków gruntowych obowizujca w ewidencji gruntów i budynków IX. RYNEK FINASOWY (Maciej Matuszewski, Tadeusz Wladyka) 1. Wprowadzenie 2. Papiery wartociowe 3. Charakterystyka systemu bankowego 3.1. Bank centralny 3.2. Banki handlowe (komercyjne) 3.3. Banki inwestycyjne 3.4. Banki hipoteczne 3.5. Banki specjalne 3.6. Banki lub kasy oszczdnociowo-poyczkowe 3.7. Parabanki 3.8. Fundusze powiernicze, emerytalne, ubezpieczeniowe 4. Rola weksli w gospodarce 5. Rodzaje rynków gieldowych X. RYNEK NIERUCHOMOCI (Maciej Matuszewski) 1. Wprowadzenie 2. Systematyka rynku nieruchomoci 2.1. Kryterium geograficzne 2.2. Kryterium funkcjonalne 2.3. Kryterium praw do nieruchomoci 3. Nieruchomo jako towar 4. Cena, popyt, poda na rynku nieruchomoci 5. Cechy rynku nieruchomoci 6. Uczestnicy rynku nieruchomoci 7. Warunki rozwoju rynku nieruchomoci XI. ZMIANY WARTOCI PIENIDZA W CZASIE (Jerzy Dydenko) 1. Wprowadzenie 2. Zaloenia 3. Przyszla warto pienidza 3.1. Pojedyncza wplata z wyprzedzeniem 3.2. Pojedyncza wplata bez wyprzedzenia 3.3. Cig wplat z wyprzedzeniem 3.4. Cig wplat bez wyprzedzenia 4. Bieca warto przyszlych dochodów (wplat) 4.1. Pojedyncza wplata bez wyprzedzenia 4.2. Pojedyncza wplata z wyprzedzeniem 4.3. Cig wplat bez wyprzedzenia

98 98 100 100 101 102 102 102 103 103 103 103 107 109 110 112 114 114 114 115 115 119 121 121 121 121 121 122 122 123 125 125 127 128 128 129 129 131 132 134 134 136 136 137 139 139 141 141 141 145 145 146 146

11

4.4. Cig wplat z wyprzedzeniem 5. Zestawienie wyników 6. Inflacja a warto pienidza XII. GOSPODARKA NIERUCHOMOCIAMI SKARBU PASTWA I NIERUCHOMOCIAMI JEDNOSTEK SAMORZDU TERYTORIALNEGO (Jerzy Dydenko) 1. Zasady ogólne gospodarki nieruchomociami 2. Gospodarowanie nieruchomociami 3. Sprzeda 4. Uytkowanie wieczyste 4.1. Uwagi ogólne 4.2. Oddanie nieruchomoci w uytkowanie wieczyste 4.3. Aktualizacja oplat z tytulu uytkowania wieczystego 4.4. Oplaty dodatkowe zwizane z niedotrzymaniem terminów zabudowy 4.5. Wyganicie uytkowania wieczystego 4.6. Sprzeda nieruchomoci uytkownikowi wieczystemu 5. Trwaly zarzd 6. Wklad niepieniny (aport) do spólki 7. Szczególne zasady obrotu nieruchomociami pomidzy Skarbem Pastwa a jednostkami samorzdu terytorialnego XIII. PODSTAWY GOSPODARKI NIERUCHOMOCIAMI ROLNYMI (Janusz Schilbach) 1. Zasady gospodarki ziemi na obszarach wiejskich 1.1. Podstawowe pojcia 1.2. Charakterystyka podstawowych elementów gospodarstwa rolnego 1.3. Kierunki przeksztalce wlasnociowych w rolnictwie 1.4. Gospodarka ziemi w aspekcie spolecznym, ekonomicznym i ekologicznym 1.5. Ocena ziemi na potrzeby produkcji rolnej 1.6. Elementy oceny ziemi na potrzeby produkcji rolnej 2. Ochrona gruntów rolnych i lenych 3. Wylczanie gruntów z produkcji rolnej i lenej 3.1. Decyzja o wylczeniu gruntów 3.2. Oplaty za wylczenie gruntów z produkcji 3.3. Zasady naliczania nalenoci i oplat rocznych za wylczenie gruntów z produkcji XIV. PLANOWANIE I ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE (E. Szczawiska) 1. Wstp 2. Studium uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy 3. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego 4. Wplyw planu miejscowego na warto gruntów 5. Decyzja o lokalizacji celu publicznego i decyzja o warunkach zabudowy XV. PRAWO BUDOWLANE (Jerzy Dydenko) 1. Wprowadzenie 2. Uczestnicy procesu budowlanego 3. Warunki rozpoczcia robót budowlanych 4. Procedura uzyskania pozwolenia na budow 4.1. Lokalizacja inwestycji 4.2. Projekt budowlany 4.3. Pozwolenie na budow 5. Rozpoczcie budowy 6. Prawo uytkowania obiektu budowlanego 7. Utrzymanie obiektu budowlanego 8. Organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego 9. Wycena nieruchomoci i prawo budowlane 9.1. Nieruchomoci niezabudowane 9.2. Nieruchomoci zabudowane

149 151 151 154 154 157 158 159 159 160 160 162 163 163 164 165 165 167 167 167 168 169 170 171 172 173 174 174 174 175 178 178 181 182 184 185 187 187 189 189 190 190 191 191 192 193 194 195 196 196 197

12

XVI. ZASADY USTALANIA POWIERZCHNI BUDYNKOW (Jerzy Dydenko) 1. Wstp 2. Zasady ustalania powierzchni zawarte w przepisach prawnych 2.1. Pojcia podstawowe 2.2. Ustawa o podatkach i oplatach lokalnych 2.3. Ustawa o podatku od spadków i darowizn 2.4. Ustawa o wlasnoci lokali 2.5. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego 2.6. Ustawa o dodatkach mieszkaniowych 3. Zasady ustalania powierzchni wedlug standardu III.5 4. Zasady ustalania powierzchni wedlug normy PN-70/B-02365 4.1. Zasady obmiaru 4.2. Rodzaje powierzchni budynku i ich definicje 5. Zasady ustalania powierzchni wedlug normy PN-ISO 9836 5.1. Zasady obmiaru 5.2. Rodzaje powierzchni budynku 5.3. Definicje powierzchni budynku 6. Ustalanie powierzchni budynków na potrzeby rzeczoznawstwa majtkowego XVII. PODSTAWY ROLNICTWA (Janusz Schilbach) 1. Podstawowe pojcia 2. Charakterystyka rolnictwa polskiego 2.1. Struktura obszarowa gospodarstw rolnych 2.2. Zrónicowanie i rozdrobnienie rolniczej przestrzeni produkcyjnej 2.3. Warunki glebowe 2.4. Zatrudnienie w rolnictwie 3. Gleba jako podstawowy rodek produkcji w rolnictwie 3.1. Mapa glebowo-rolnicza 3.2. Aneks do mapy glebowo-rolniczej 3.3. Okrelenie stopnia zagroenia gleb erozj 3.4. Okrelenie stopnia cikoci i trudnoci gleb do uprawy 4. Hektar przeliczeniowy i zasady ustalania wysokoci podatku rolnego XVIII. PODSTAWY LENICTWA (Barbara Lech-Turaj) 1. Definicja lasu i zasady gospodarki lenej 1.1. Podzial lasów 1.2. Zasady gospodarowania zasobami lenymi 1.3. Nadzór nad lasami 2. Plan urzdzenia lasu 3. Nabywanie lasów i gruntów przeznaczonych pod zalesienie 4. Zadrzewienia i ziele wysoka w miastach i osiedlach wiejskich XIX. PODSTAWY GOSPODARKI WODNEJ (Marcin Jonak) 1. Wprowadzenie 2. Gospodarowanie i zarzdzanie zasobami wodnymi 3. Klasyfikacja wód 4. Linia brzegu 5. Prawo wlasnoci wód i gruntów pod wodami 6. Obowizki wlacicieli wody oraz wlacicieli innych nieruchomoci 7. Korzystanie z wód 7.1. Powszechne korzystanie z wód 7.2. Zwykle korzystanie z wód 7.3. Szczególne korzystanie z wód 7.4. Pozwolenie wodnoprawne, kataster wodny 8. Ochrona wód, strefy i obszary ochronne 8.1. 8.2. Strefa ochronna ujcia wody, Obszary ochronne 9. Budownictwo wodne

200 200 202 202 203 204 205 206 206 207 207 207 208 209 209 210 210 212 215 215 216 216 216 217 217 217 218 219 219 220 220 223 223 223 224 225 225 226 227 231 231 232 232 233 234 235 236 236 236 236 237 237 238 239

13

XX. PODSTAWY STATYSTYKI (Maciej Madej, Zbigniew Paszek) 1. Wiadomoci wstpne 2. Zmienne losowe 2.1. Rozklad dwumianowy 2.2. Rozklad Poissona 2.3. Rozklad normalny 3. Opis struktury zbiorowoci 3.1. Miary poloenia 3.1.1. rednia arytmetyczna 3.1.2. Mediana 3.1.3. Modalna 3.2. Miary rozproszenia 3.2.1. Wariancja i odchylenie standardowe 3.2.2. Wspólczynnik zmiennoci 3.2.3. Rozstp 4. Estymacja przedzialowa parametrów zbiorowoci 4.1. Przedzial ufnoci dla wartoci oczekiwanej ­ znane odchylenie standardowe 4.2. j.w. ­ odchylenie standardowe nie jest znane 5. Zasady sprawdzania hipotez statystycznych 5.1. Weryfikacja hipotez dotyczcych wartoci oczekiwanej 5.2. Weryfikacja istotnoci rónicy midzy wartociami oczekiwanymi dwóch zmiennych losowych 5.3. Weryfikacja niezalenoci dwóch cech za pomoc testu (chi-kwadrat) 5.4. Test Dixona odrzucania wartoci ekstremalnych (wtpliwych) 6. Regresja i korelacja 6.1. Regresja dwóch zmiennych 6.2. Wspólczynnik korelacji liniowej 6.3. Badanie istotnoci wspólczynnika korelacji liniowej Tablice statystyczne XXI. ZASADY WYCENY NIERUCHOMOCI (Jerzy Dydenko, Lucyllia Glogowska) 1. Wprowadzenie 2. Warto nieruchomoci 3. Metodologia wyceny nieruchomoci 3.1. Podejcie porównawcze 3.2. Podejcie dochodowe 3.3. Podejcie kosztowe 3.4. Podejcie mieszane XXII. PODEJCIE PORÓWNAWCZE (Jerzy Dydenko) 1. Wprowadzenie 2. Zasady ogólne 3. Cechy (atrybuty) i ich wplyw na warto 4. Miary cech (atrybutów) 5. Metoda porównywania nieruchomoci parami 5.1. Zaloenia 5.2. Charakterystyka nieruchomoci 5.3. Porównanie parami 5.4. Ostateczna warto nieruchomoci wycenianej 6. Metoda korygowania ceny redniej 6.1. Zaloenia 6.2. Cechy (atrybuty) i ich wplyw na warto nieruchomoci 6.3. Charakterystyka nieruchomoci 6.4. Poprawki do wycenianej nieruchomoci 6.5. Warto wycenianej nieruchomoci XXIII. PODEJCIE DOCHODOWE (Jerzy Dydenko) 1. Wprowadzenie

242 242 245 247 248 249 253 253 253 259 261 262 262 262 263 265 265 266 267 267 269 271 274 275 275 279 280 282 287 287 288 290 291 292 295 296 299 299 302 305 312 314 314 315 316 317 320 320 321 322 323 324 328 329

14

2. Wycena obligacji 3. Koncepcja podejcia dochodowego 3.1. Pierwszy model wartoci nieruchomoci 3.2. Drugi model wartoci nieruchomoci 4. Dochód z nieruchomoci 5. Stopa zwrotu 5.1. Stopa kapitalizacji 5.1.1. Na podstawie znanych transakcji kupna-sprzeday 5.1.2. Na podstawie danych z rynku kapitalowego 5.1.3. Na podstawie ocen eksperckich 5.2. Stopa dyskonta 5.2.1. Metoda wycigu 5.2.2. Metoda wywiadu rynkowego 5.2.3. Metoda sumowania 6. Podejcie dochodowe w wietle przepisów 6.1. Metoda wyceny 6.2. Techniki wyceny 6.2.1. Technika kapitalizacji prostej 6.2.2. Technika dyskontowania strumieni dochodów 6.3. Wycena na indywidualne potrzeby inwestora XXIV. PODEJCIE KOSZTOWE (Dorota Kram) 1. Wprowadzenie 2. Metody stosowane w podejciu kosztowym 2.1. Metoda kosztów odtworzenia 2.2. Metoda kosztów zastpienia 3. Techniki stosowane w podejciu kosztowym 3.1. Technika szczególowa 3.2. Technika elementów scalonych 3.3. Technika wskanikowa 4. Informacja w podejciu kosztowym 5. Zasady ustalania zuycia XXV. PODEJCIE MIESZANE W SZACOWANIU NIERUCHOMOCI (J. Dydenko) 1. Wprowadzenie 2. Metoda pozostalociowa 3. Metoda kosztów likwidacji 4. Metoda wskaników szacunkowych gruntu XXVI. WYCENA NIERUCHOMOCI ZURBANIZOWANYCH (Jerzy Dydenko) 1. Wprowadzenie 2. Prawo uytkowania wieczystego 2.1. Oddanie nieruchomoci w uytkowanie wieczyste 2.1.1. Grunt niezabudowany 2.1.2. Grunt zabudowany 2.2. Aktualizacja oplat z tytulu uytkowania wieczystego 2.3. Oplaty dodatkowe zwizane z niedotrzymaniem terminów zabudowy 2.4. Wyganicie uytkowania wieczystego 2.4.1. Wyganicie w zwizku z uplywem okresu ustalonego w umowie 2.4.2. Wyganicie przez rozwizanie umowy 2.5. Sprzeda nieruchomoci uytkownikowi wieczystemu 2.6. Obrót wtórny prawem uytkowania wieczystego 3. Trwaly zarzd 4. Oplaty adiacenckie 4.1. Budowa urzdze infrastruktury technicznej 4.2. Podzial nieruchomoci 4.3. Scalanie i podzial nieruchomoci 5. Odszkodowanie za wywlaszczenie nieruchomoci

332 332 332 335 337 340 340 340 342 342 343 343 344 344 345 346 348 349 350 350 352 352 352 352 354 355 355 356 357 357 358 360 360 360 363 364 366 366 366 367 367 368 370 370 371 371 372 373 373 374 376 376 377 377 378

15

6. Zwrot wywlaszczonej nieruchomoci 7. Wycena nieruchomoci lokalowych 8. Warto nakladów na nieruchomoci XXVII. WYCENA NIERUCHOMOCI ROLNYCH (Janusz Schilbach) 1. Wprowadzenie 2. Wycena gruntów rolnych 2.1. Podejcie porównawcze w wycenie gruntów rolnych 2.1.1. Cechy nieruchomoci rolnych stanowice podstaw okrelenia ich podobiestwa 2.1.2. Metoda porównywania parami 2.1.3. Metoda korygowania ceny redniej 2.2. Podejcie dochodowe w wycenie gruntów rolnych 2.3. Podejcie mieszane ­ metoda wskaników szacunkowych gruntów 2.4. Szczególne przypadki okrelania wartoci rynkowej gruntów rolnych 3. Wycena plantacji kultur wieloletnich 3.1. Ogólne zasady okrelania wartoci plantacji kultur wieloletnich 3.2. Metoda kosztów odtworzenia w wycenie plantacji wieloletnich 3.3. Podejcie mieszane w wycenie plantacji wieloletnich 3.4. Kosztowo-dochodowa metoda wyceny rolin sadowniczych i upraw ogrodniczych (tzw. metoda skierniewicka) 3.5. Metoda kosztów likwidacji w wycenie plantacji wieloletnich 4. Metoda wyceny zasiewów i upraw rolnych 4.1. Ogólne zasady wyceny zasiewów i upraw rolnych 5. Wycena gruntów pod wodami 5.1. Zasady ogólne 5.2. Wycena nieruchomoci rolnych wykorzystywanych jako stawy rybne 5.3. Metoda wskaników szacunkowych gruntów 5.4. Wydajno naturalna stawów i ich zdolno produkcyjna 5.5. Oplata melioracyjna 5.6. Wywlaszczanie nieruchomoci w trakcie melioracji 6. Warto nieruchomoci Agencji Nieruchomoci Rolnych ustalana do celów sprzeday XXVIII. WYCENA LASÓW (Barbara Lech-Turaj) 1. Podstawy prawne i metodologiczne 1.1. Zasady ogólne 1.2. Cechy taksacyjne drzew i drzewostanów 1.3. Okrelenie miszoci drzew i drzewostanów 2. Podejcie mieszane 3. Szacowanie wartoci drzew i drzewostanów 3.1. Warto rynkowa drzewa 3.2. Warto odtworzeniowa drzewostanów XXIX. WYCENA NA POTRZEBY BANKÓW (Marcin Jonak) 1. Wycena dla zabezpieczenia kredytu bankowego 2. Wycena dla banków hipotecznych 2.1. Bankowo hipoteczna 2.2. Pojcie banku hipotecznego i listu zastawnego 2.3. Dzialalno i czynnoci banku hipotecznego 2.4. Bankowo-hipoteczna warto nieruchomoci 2.5. Regulacje dotyczce ustalania bankowo-hipotecznej wartoci nieruchomoci XXX. PODSTAWY WYCENY WARTOCI PRZEDSIBIORSTW (Artur Holda) 1. Wstp 2. Komercjalizacja i prywatyzacja przedsibiorstw 3. Metody i techniki wyceny przedsibiorstw 3.1. Metoda majtkowa 3.1.1. Metoda wartoci ksigowej i metoda skorygowanych aktywów netto

380 380 381 383 383 384 384 385 386 387 388 388 391 392 392 393 393 394 395 396 396 398 398 398 399 399 400 400 401 403 403 403 406 410 412 416 417 418 421 421 422 422 423 424 427 428 433 433 433 437 438 438

16

3.1.2. Metoda odtworzeniowa 3.1.3. Metoda likwidacyjna 3.2. Metody dochodowe 3.2.1. Metody oparte na przeplywach pieninych 3.2.2. Metody mnonikowi 3.3. Metody mieszane 3.3.1. Metoda oparta na wskaniku tempa pomnaania wartoci 3.3.2. Metody oparte na wartoci reputacji 3.3.3. Metody oparte na wartoci redniej 4. Uwagi kocowe

439 440 441 442 444 446 446 447 449 450

Hycner Ryszard: ZAGADNIENIA GEODEZYJNO-PRAWNE GOSPODARKI NIERUCHOMOCIAMI Wydawnictwo GALL, Katowice 2006, ss. 296

Spis treci: temat, zagadnienie Cz I. ZAGADNIENIA GEODEZYJNO-PRAWNE GOSPODARKI NIERUCH. 1. Informacje ogólne, skróty poj, definicje 1.1. Skróty nazw i poj 1.2. Definicje i zagadnienia wstpne 1.2.1. Definicje dotyczce nieruchomoci 1.2.2. Podstawowe pojcia i problemy zwizane z gospodark nieruchomociami i geodezyjn obslug gospodarki nieruchomociami 2. Podstawowe wiadomoci z zakresu gospodarki nieruchomociami 3. Procesy geodezyjno-prawne zwizane z geodezyjn obslug gospodarki nieruchomociami 3.1. Procesy podstawowe 3.1.1. Podzial nieruchomoci 3.1.2. Scalenie i podzial nieruchomoci 3.1.3. Wywlaszczenie nieruchomoci 3.2. Procesy pochodne 3.2.1. Rozgraniczenie nieruchomoci 3.2.2. Wznowienie granic nieruchomoci 3.2.3. Regulacja stanu prawnego nieruchomoci 3.2.4. Ustanawianie sluebnoci gruntowej 3.2.5. Ustanawianie odrbnej wlasnoci lokalu 3.2.6. Zaloenie ksigi wieczystej lub modyfikacja wpisów do ksigi wiecz. 3.2.7. Ustanawianie prawa uytkowania wieczystego 3.2.8. Ustanawianie prawa zarzdu trwalego 4. Podstawowe zasady formalnoprawne wykonawstwa geodezyjnego w zakresie geodezyjnej obslugi gospodarki nieruchomociami 4.1. Przepisy prawne i technologiczne wykonawstwa geodezyjnego 4.2. Wykonawstwo geodezyjne w procesie inwestycyjnym zwizane z nieruchomociami 4.3. Etapy udzialu wykonawstwa geodezyjnego w poszczególnych fazach realizacji inwestycji 4.4. Zasady zglaszania prac geodezyjno-kartograficznych 4.5. Oplaty za czynnoci administracyjno-geodezyjne przy korzystaniu z zasobu 4.5.1. Oplaty za czynnoci zwizane z prowadzeniem zasobu 4.5.2. Oplaty za czynnoci zwizane z uzgadnianiem usytuowania projektowanych sieci uzbrojenia terenu 4.5.3. Oplaty za czynnoci zwizane z prowadzeniem krajowego systemu informacji o terenie 4.5.4. Oplaty za czynnoci zwizane z udzieleniem informacji 4.5.5. Oplaty za czynnoci zwizane z wykonywaniem wyrysów i wypisów z operatu ewidencyjnego 4.6. Uprawnienia do wykonywania prac dotyczcych geodezyjnej obslugi Str 9 9 9 11 11 16 25 38 38 39 49 54 62 63 67 70 71 74 75 76 76 92 92 94 97 102 109 113 116 117 118 119 120

Uwagi

17

gospodarki nieruchomociami 5. Dzialania orodka dokumentacji geodezyjno-kartograficznej dla potrzeb wykonawstwa z zakresu geodezyjnej obslugi gospodarki nieruchomociami 5.1. Informacje wstpne 5.2. Czynnoci formalno-techniczne dokonywane w orodku dokumentacji geodezyjno-kartograficznej 5.2.1. Zgloszenie pracy geodezyjnej 5.2.2. Realizacja pracy geodezyjnej 5.2.3. Przyjcie operatu do zasobu 6. Rodzaje i zakres dokumentacji w pracach dotyczcych geodezyjnej obslugi gospodarki nieruchomociami 6.1. Uwagi wstpne 6.2. Sklady najwaniejszych operatów wykonywanych dla potrzeb geodezyjnej obslugi gospodarki nieruchomociami oraz dla potrzeb czynnoci porednio zwizanych z geodezyjn obslug gospodarki nieruchomociami 6.2.1. Operat rozgraniczenia nieruchomoci 6.2.2. Operat wznowienia granic nieruchomoci 6.2.3. Operat podzialu nieruchomoci 6.2.4. Operat scale i podzialów nieruchomoci, wykonywanych w trybie ustawy o gospodarce nieruchomociami 6.2.5. Operat regulacji stanu prawnego nieruchomoci 6.2.6. Operat zaloenia osnowy geodezyjnej 6.2.7. Operat mapy zasadniczej 6.2.8. Operat zaloenia lub modernizacji ewidencji gruntów i budynków 6.2.9. Operat zaloenia ewidencji budynków 6.2.10. Operat klasyfikacji gleboznawczej gruntów 6.2.11. Operat geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu 6.2.12. Operat inwentaryzacji powykonawczej 6.2.13. Operat scale i wymiany gruntów wykonywanych w trybie ustawy o scalaniu i wymianie gruntów 6.2.14. Operat wylczenia gruntów z produkcji rolnej lub lenej 7. Zmiany w informacji o terenie w zakresie stanu faktycznego i prawnego nieruchomoci 7.1. Wiadomoci wstpne 7.2. Wprowadzenie zmian w ewidencji gruntów i budynków 7.2.1. Tryb i zakres postpowania przy wprowadzaniu zmian w ewidencji gruntów i budynków 7.2.2. Dokonywanie zmian w operacie ewidencji gruntów i budynków 7.2.3. Zglaszanie zmian w ewidencji gruntów i budynków 7.3. Wprowadzanie zmian w systemie ksig wieczystych 7.4. Przeplyw informacji przestrzennej i prawnej pomidzy ewidencj gruntów i budynków a ksigami wieczystymi 7.5. Powizania pomidzy systemem ewidencji gruntów i budynków a systemem ksig wieczystych 8, Informacja o terenie jako wyrónik procesów zwizanych z gospodark nieruchomociami 8.1. Wprowadzenie 8.2. Zwizki i zalenoci geodezji, planowania przestrzennego, gospodarki nieruchomociami i czynnoci prawnych

8.3. Obieg informacji o terenie w procesach geod obslugi gospodarki nieruchomociami

122 122 123 124 125 126 128 128 135

135 136 145 152 161 162 167 168 169 171 172 173 174 176 178 178 178 178 180 181 182 182 183 185 185 186

190

9. Zakoczenie Literatura Cz II 10. Wprowadzenie

11. Wybrane zagadnienia geodezyjno-prawne gospodarki nieruchomociami w 200 pytaniach i odpowiedziach

193 194 197 197

198

18

Marian Kowalczyk

WARTO NIERUCHOMOCI ­ ZAGADNIENIA WSTPNE

(konspekt wg ,,Warto rynkowa nieruchomoci" Ewy Kucharskiej-Stasiak. TWIGGER Warszawa 2000)

1. Kategoria wartoci w teorii ekonomii Dotychczasowe próby jednoznacznego zdefiniowania pojcia wartoci nie powiodly si. Warto jest definiowana jedynie poprzez jej wystpowanie. W praktyce gospodarczej wystpuj róne postaci wartoci. Do najczciej rozwaanych nale: warto wymienna i uytkowa. Inne postaci przejawów wartoci to m.in. warto kosztowa, likwidacyjna, ksigowa, rynkowa, taksacyjna. Warto wymienna oznacza relacje, w jakich róne towary s wzajemnie wymieniane. Warto ta nie jest wielkoci stal i niezmienn w czasie. Wplyw rónych czynników np. mody powoduje, e ceny (stanowice zewntrzny wyraz wartoci wymiennej) ulegaj zmianie. Warto posiada zawsze charakter dynamiczny. Warto uytkowa oznacza zdolno danego dobra do zaspokajania potrzeb czlowieka. Potrzeby te s równie zmienne (dobro przestarzale na rynku postrzegane jest o niszej wartoci), warto uytkowa jest dynamiczna. Nie wszystkie dobra posiadaj warto. Posiadaj j tylko te dobra, które odznaczaj si: a) uytecznoci, b) rzadkoci, c) dostpnoci (zdolnoci do wymiany). Uyteczno dobra to zdolno dobra do zaspokajania potrzeb konkretnej osoby lub grupy osób. Uyteczno konkretnego dobra moe wzrasta lub male wraz ze zmian iloci tego dobra (warto uytkowa pozostaje niezmienna) Rzadko dobra oznacza ilo danego dobra do pokrycia potrzeb. Potrzeby ludzkie s nieograniczone, w przeciwiestwie do zasobów, którymi dysponuje spoleczestwo. Dostpno dobra moe by rozpatrywana z punktu widzenia dostpnoci fizycznej, ale równie z uwzgldnieniem uwarunkowa prawnych. Teoria ekonomi wskazuje na dwie sfery ksztaltowania si wartoci ekonomicznej: sfer wytwarzania i sfer wymiany. W sferze wytwarzania warto to suma nakladów (kosztów) poniesionych na wytworzenie produktu. Jest to warto odtworzeniowa obejmujca cen pracy (plac), cen kapitalu oraz cen uytkowania ziemi (rent gruntow). Warto w sferze wytwarzania nie odzwierciedla sytuacji rynkowej. W sferze wymiany wycena uwzgldnia relacj popytu i poday, powstaj warto rynkowa. Warto rynkowa jest wyraana przez warto wymienn. Poziom wartoci rynkowej moe znacznie odbiega od poziomu wartoci odtworzeniowej. Na gruncie teorii ekonomii stwierdza si, e cena jest miar wartoci ekonomicznej. 2. Rodzaje wartoci nieruchomoci W stosunku do nieruchomoci mona rozwaa róne przejawy wartoci. Warto czynszowa wyraana jest przez czynsz roczny. Warto uytkowa w zalenoci od sposobu zarzdzania moe zmienia swój poziom. Warto katastralna okrelana jest w trakcie powszechnej taksacji i bdzie stanowi podstaw naliczania podatku od nieruchomoci. Warto ubezpieczeniowa okrela si wedlug kosztów odtworzenia lub zastpienia. Warto inwestycyjna nazywana jest take wartoci indywidualn. Warto moe by wyraana jako warto ujemna. Dzieje si tak wtedy, gdy trzeba ponie znaczne naklady potrzebne na przywrócenie nieruchomoci jej podanego stanu. 19

Marian Kowalczyk

OBRÓT NIERUCHOMOCIAMI PASTWOWYMI I KOMUNALNYMI OD DNIA 5 GRUDNIA 1990 ROKU

(konspekt wg ,,Podstawy wyceny nieruchomoci A. Hopfer i inni. TWIGGER Warszawa 2000, str 45-56)

Z dniem 5.12.1990 r. na mocy znowelizowanej ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywlaszczaniu nieruchomoci wprowadzono do gospodarki nieruchomociami zasady rynkowe. Zasady te zostaly utrwalone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku, która z dniem 1.01.1998 r. zastpila poprzedni ustaw Poniej zasady rynkowe wprowadzone do obrotu nieruchomociami od dnia 5.12.1990 r. 1. Zrównanie praw w obrocie Od dnia 5.12.1990 r te same prawa i zasady obowizuj wszystkie osoby prawne i osoby fizyczne. Zniesiono wczeniejsze zrónicowanie na jednostki gospodarki uspolecznionej i inne. Jedynie w stosunku do jednostek organizacyjnych nie posiadajcych osobowoci prawnej obowizuj odmienne przepisy i zasady. Jednostki te nie uczestnicz w wolnym obrocie nieruchomociami. 2. Wprowadzenie do obrotu rónorodnych form wladania nieruchomociami Dopuszczono wszystkie formy wladania nieruchomociami, w tym wlasno. Do dnia 5.12.1990 r. na wlasno mona bylo nabywa nieruchomoci na terenach wiejskich tylko wyjtkowo, za zgod gminnej rady narodowej. Obecnie wybór formy wladania zaley od uzgodnie midzy wlacicielem nieruchomoci (SP lub gmin) a kandydatem na jej nabywc. 3. Zastpienie niezbywalnych form wladania formami zbywalnymi Dat graniczn jest dzie 5.12.1990 r. W drodze uwlaszczenia osób prawnych, posiadajcych prawa niezbywalne (zarzd, uytkowanie), zamieniono te prawa na prawa zbywalne (uytkowanie wieczyste gruntów i wlasno poloonych na tych gruntach budynków) Po dniu 5.12.1990 r. wprowadzono prawa zbywalne poprzez ustanowienie przepisu, który od razu umoliwia udostpnianie nieruchomoci w uytkowanie wieczyste lub na wlasno. 4. Zniesienie decyzji administracyjnych W obrocie nieruchomociami SP i gmin zniesiono decyzje administracyjne i wprowadzono wylcznie umowy cywilnoprawne. Zbycie nieruchomoci na wlasno lub w uytkowanie wieczyste wymaga formy aktu notarialnego i ujawnienia tych praw w ksi egach wieczystych. Decyzje administracyjne pozostawiono jedynie przy przekazywaniu nieruchomoci w trwaly zarzd.

20

5. Zniesienie cen urzdowych Z dniem 5.12.1990 r. zniesiono w obrocie nieruchomociami ceny urzdowe i zastpiono je cenami rynkowymi wynikajcymi z wartoci nieruchomoci. Regulacja taka sprzyja rozwojowi rynku nieruchomoci. Powstaly podstawy do powstania nowej dziedziny, jak jest wycena nieruchomoci. 6. Obowizkowe przetargi Zbywanie nieruchomoci na wlasno lub w uytkowanie wieczyste wymaga postpowania przetargowego. Gdy nieruchomo nie zostanie zbyta w pierwszym przetargu istniej obowizek zorganizowania drugiego przetargu, z moliwoci obnienia ceny wywolawczej do 50%. Po nieskutecznym drugim przetargu mona nieruchomo zby na warunkach wzajemnie uzgodnionych z nabywc. 7. Tryb bezprzetargowy W jednoznacznie okrelonych przypadkach, wymienionych w art. 34 i art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomociami moe doj do obrotu bezprzetargowego. Przyklad: zbycie lokalu na rzecz jego najemcy. 8. Nabywanie nieruchomoci przez cudzoziemców Cudzoziemcy mog nabywa nieruchomoci we wszystkich formach wladania tak jak polskie osoby prawne i fizyczne (z wyjtkiem trwalego zarzdu). Jednak zgodnie z ustaw z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomoci przez cudzoziemców nabycie nieruchomoci na wlasno i w uytkowanie wieczyste wymaga uzyskania zgody Ministra Spaw Wewntrznych i Administracji. Ustaw z dnia 15.03.1996 r. o zmianie w/w ustawy wprowadzono moliwo nabycia niektórych nieruchomoci bez takiej zgody. (6 przypadków wymienionych na stronie 49 poradnika). Definicje cudzoziemców zawiera ustawa z dnia 24 marca 1920 r. 1 ­ osob fizyczn uwaa si za cudzoziemca wówczas, gdy nie posiada obywatelstwa polskiego, 2 ­ osob prawn uwaa si za cudzoziemca wówczas, gdy jej stala siedziba znajduje si poza granicami Polski, 3 ­ spólk mieszan uwaa si za cudzoziemca wówczas, gdy podmioty zagraniczne posiadaj ponad 50% kapitalu zakladowego spólki. W 1996 r wprowadzono równie konieczno uzyskiwania zgody przez cudzoziemców w przypadku nabywania lub objcia udzialów lub akcji w spólkach mieszanych. Wymagana zgoda jest niezbdna, jeeli spólka posiada w Polsce nieruchomoci.

21

Marian Kowalczyk

NIERUCHOMO JAKO DOBRO EKONOMICZNE

1. Cechy nieruchomoci i ich wplyw na proces wyceny

1.1. Cechy fizyczne

a) zloono fizyczna Przejawy wystpowania Wielo elementów skladowych (grunt, budynki, budowle, zasadzenia wieloletnie). Przyklady skutków wystpowania cech Problemy na etapie analizy rynku i podejmowania decyzji inwestycyjnych, gdy cechy poszczególnych elementów skladowych s odmienne. b) ,,nieruchomo" (stalo w miejscu) Przejawy wystpowania stalo w miejscu. Przyklady skutków wystpowania cech 1. Skutki prawne: · majtek nieruchomy nie moe by przemieszczony w celu uniknicia wplywu praw skierowanych przeciw niemu, np. planowania przestrzennego, przepisów budowlanych. 2. Skutki ekonomiczne: · latwo obciania nieruchomoci podatkami i innymi obcieniami, · warto kadej nieruchomoci jest wypadkow zmian w jej otoczeniu, · rynki nieruchomoci maj charakter lokalny, · nieruchomoci s dobrym zabezpieczeniem dla kredytów. c) trwalo w czasie Przejawy wystpowania Niezniszczalno gruntu, dlugi okres ywotnoci budynków i budowli. Przyklady skutków wystpowania cech 1. Skutki prawne: · trwalo umoliwia wyodrbnienie prawa do uytkowania nieruchomoci od jej prawa wlasnoci i pozwala na istnienie rozmaitych udzialów prawnych w tej samej nieruchomoci. 2. Skutki ekonomiczne: · nieruchomo, dziki trwaloci, jest dobr lokat kapitalu. 22

d) rónorodno Przejawy wystpowania Brak dwóch identycznych nieruchomoci (np. dwóch identycznych budynków czy lokali) Przyklady skutków wystpowania cech Rónorodno jest ródlem problemów: · przy okrelaniu wartoci nieruchomoci; koszt wyceny zniechca do obrotu krótkoterminowego (do czstych operacji kupna-sprzeday), · przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. e) niepodzielno Przejawy wystpowania Cecha ta odnosi si do kubatury budynku oraz braku rozdzielnoci gruntu od budynku. Przyklady skutków wystpowania cech Zmienne wykorzystanie nieruchomoci. Fluktuacja poziomu dochodów, a wic i wartoci. Bldna ocena lokalizacji.

1.2. Cechy ekonomiczne

a) deficytowo Przejawy wystpowania Z punktu widzenia cech (lokalizacja, rozwizania architektoniczne) nie wystarczajca ilo w stosunku do zapotrzebowania. Przyklady skutków wystpowania cech · fluktuacja wartoci nieruchomoci, · konieczno modernizowania obiektów zapotrzebowania. b) lokalizacja Przejawy wystpowania Obejmuje cechy lokalizacji fizycznej i poloenia ekonomicznego, decydujce znaczenie ma aspekt ekonomiczny. Przyklady skutków wystpowania cech Sposób uytkowania nieruchomoci oraz zmiany tego sposobu s w duym stopniu rezultatem poloenia i otoczenia oraz dostpnoci. c) wspólzaleno Przejawy wystpowania Funkcja obszaru i sposób jej realizacji wywieraj wplyw na inne nieruchomoci. Przyklady skutków wystpowania cech Sposób uytkowania nieruchomoci i jako zabudowa mog mie drugorzdny wplyw na jej warto. 23

budowlanych

w

celu

zaspokojenia

d) wysoka kapitalochlonno Przejawy wystpowania Wysokie naklady na zakup gruntu i wybudowanie obiektu Przyklady skutków wystpowania cech · konieczno finansowania ze ródel obcych, · dlugi okres zwrotu wyloonego kapitalu (dlugi okres jego amortyzacji). · relatywnie dluga ywotno ekonomiczna, · konieczno ponoszenia nakladów na modernizacj. e) mala plynno Przejawy wystpowania Brak latwoci i pewnoci zamiany nieruchomoci na gotówk za jej cen rynkow lub cen zblion do niej. Przyklady skutków wystpowania cech Trudno szybkiego odzyskania kapitalu nieruchomoci.

moe

zniechci

do

inwestowania

w

1.3. Cechy instytucjonalno-prawne

a) prawa dotyczce nieruchomoci Przejawy wystpowania wiat nieruchomoci rzdzi si wlasnymi prawami. Regulacje prawne okrelaj m.in.: formy wladania, zmiany form wladania, zasady prowadzenia ksig wieczystych, ewidencji gruntów i budynków, formy aktów notarialnych, zasady gospodarowania nieruchomociami, prawo budowlane, zasady ustalania stawek czynszów, zawierania umów najmu i dzierawy, zasady wyceny. Przyklady skutków wystpowania · nieruchomo jest traktowana bardziej jako skladnik majtkowy ni jako wlasno, · w odniesieniu do nieruchomoci nie ma wlasnoci absolutnej, · nieruchomo moe podlega interwencjonizmowi, · przedmiotem wyceny staj si prawa zwizane z nieruchomoci. b) cechy instytucjonalne Przejawy wystpowania Nieruchomoci s w polu widzenia instytucji, które maj znaczny wplyw na gospodark nieruchomociami, a wic instytucji badawczych, zwizków wlacicieli nieruchomoci, stowarzysze rzeczoznawców, stowarzysze poredników itp. Otoczenie instytucjonalne obejmuje równie system organizacji wladzy i administracji pastwa, instytucji finansowych, stopie centralizacji i decentralizacji decyzji, proces uzyskiwania pozwole na budow, na uytkowanie itp. Przyklady skutków wystpowania Nieruchomo jest przedmiotem analizy, bada i nauczania.

24

2. Funkcje nieruchomoci w gospodarce rynkowej

W gospodarce rynkowej nieruchomo moe spelnia wielorakie funkcje, a mianowicie: · nieruchomo jako przedmiot obrotu towarowego, · nieruchomo jako obiekt inwestycyjny, · nieruchomo jako zabezpieczenie zacignitego kredytu lub poyczki, · nieruchomo jako wklad niepieniny (aport) do spólki handlowej, · nieruchomo jako lokata kapitalu, · nieruchomo jako przedmiot opodatkowania · nieruchomo jako przedmiot zabezpieczenia papierów wartociowych. 2.1. Nieruchomo jako towar W gospodarce rynkowej nieruchomoci spelniaj funkcj towaru. W obrocie rynkowym wystpuj o wiele rzadziej ni inne dobra. Nieruchomoci jako towary charakteryzuj si nisk cenow elastycznoci popytu i poday. 2.2. Nieruchomo jako obiekt inwestycyjny Nieruchomoci s obiektami inwestycyjnymi w dwóch znaczeniach: · jako obiekty, które inwestorzy kupuj niezalenie od ich stanu zagospodarowania, · jako tereny (miejsca) przyszlej inwestycji budowlanej. Podejmowanie inwestycji budowlanych polega na wznoszeniu nowych obiektów budowlanych, na rozbudowie, przebudowie lub (i) modernizacji istniejcych obiektów budowlanych. Ogólna zasada nazywana zasad zgodnoci zaleca dopasowanie obiektów budowlanych do lokalizacji (poloenia) danej nieruchomoci. 2.3. Nieruchomo jako zabezpieczenie zacignitego kredytu lub poyczki Hipoteka ­ ustanawiana na nieruchomoci lub na innym (ni wlasno) prawie rzeczowym do nieruchomoci zabezpiecza interesy wierzyciela. Umoliwia wierzycielowi dochodzenie swojej nalenoci z nieruchomoci poprzez postpowanie egzekucyjne. 2.4. Nieruchomo jako wklad niepieniny (aport) do spólki handlowej Nieruchomo staje si udzialem rzeczowym wspólnika, wnoszonym przy zakladaniu spólek akcyjnych lub spólek z ograniczon odpowiedzialnoci. Ustanowienie i wniesienie wkladu niepieninego o realnej wartoci rynkowej powinno zabezpieczy interesy samej spólki, wspólnika wnoszcego aport oraz wierzycieli spólki. Wskazana wic jest rzetelna wycena wartoci rynkowej nieruchomoci, stanowicej aport. 2.5. Nieruchomo jako lokata kapitalu Cz inwestorów dzialajcych na rynku nieruchomoci traktuje inwestycje w nieruchomoci jako dobr lokat kapitalu. S to inwestorzy nastawieni raczej na zysk pewny, ale odsunity w czasie i o umiarkowanej stopie. Zakladaj oni, e w perspektywie rednio i dlugoterminowej realna warto nieruchomoci nie powinna si zmniejszy, lecz wykazywa tendencj do wzrostu.

25

2.6. Nieruchomo jako przedmiot opodatkowania Osoby posiadajce nieruchomo na wlasno lub w uytkowaniu wieczystym obowizane s placi, w zalenoci od rodzaju nieruchomoci, podatek od nieruchomoci, podatek rolny albo leny. Opodatkowany jest wszelki obrót nieruchomociami (podatkiem od czynnoci cywilnoprawnych, podatkiem VAT, podatkiem dochodowym, podatkiem od spadków i darowizn). Opodatkowane s dochody z czynszów najmu i dzierawy. Ponadto sprzedajc nieruchomo, której warto wzrosla na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego naley si liczy z oplat, nazywan ,,rent planistyczn". 2.7. Nieruchomo jako przedmiot zabezpieczenia papierów wartociowych Nieruchomoci w coraz wikszym stopniu wspomagaj funkcjonowanie wielu segmentów rynku finansowego. Na rynku tym zawierane s transakcje, których przedmiotem s instrumenty finansowe, takie jak inwestycje w papiery wartociowe, zabezpieczone aktywami emitenta. Inwestorzy nabywajcy listy zastawne emitowane przez banki hipoteczne otrzymuj gwarancje plynce z ustanowienia na rzecz tych banków hipotek na nieruchomociach dluników. Podobnie nabywcy certyfikatów inwestycyjnych emitowanych przez specjalistyczne fundusze inwestycyjne zamknite mog widzie zabezpieczenie swoich lokat w nieruchomociowych aktywach tych funduszy. Opracowujc konspekt w przewaajcej mierze wykorzystano treci zawarte w publikacjach: · · Kucharska-Stasiak E.: Nieruchomo w gospodarce rynkowej. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006. Prystupa M., Rygiel K.: Nieruchomoci. Definicje, funkcje i zasady wyceny. Wysza Szkola Handlu i Finansów Midzynarodowych. Warszawa 2003.

Studentom poleca si inne publikacje w/w autorów.

Konspekt opracowal: dr in. Marian Kowalczyk

26

Marian Kowalczyk

RYNEK NIERUCHOMOCI

1. Pojcie rynku nieruchomoci Rynek nieruchomoci to ogól warunków, w których odbywa si transfer praw do nieruchomoci i s zawierane umowy stwarzajce wzajemne prawa i obowizki, polczone z wladaniem nieruchomociami. 1.1. Rynek nieruchomoci jako kategoria ekonomiczna Termin ten oznacza ogól stosunków wymiennych midzy sprzedajcymi, reprezentujcymi poda, a kupujcymi, zglaszajcymi zapotrzebowanie (popyt) na towary i uslugi, znajdujce potwierdzenie w sile nabywczej. Rynek jest synonimem mechanizmu rynkowego, tzn. popytu, poday i ceny, w celu osignicia stanu równowagi. Uczestnicy rynku (podmioty) decyduj o popycie i poday. Sytuacja podmiotów gospodarczych i gospodarstw domowych jest zmienna, co wplywa na ogól stosunków towarzyszcych procesom wymiany, tzn. na popyt, poda i ceny. Rynek nieruchomoci jest wewntrznie niejednolity, mona w jego ramach wyróni co najmniej: · rynek lokat, w którym odbywa si transfer praw wlasnoci i zblionych do wlasnoci, · rynek najmu, na którym zawierane s umowy, okrelajce wzajemne prawa i obowizki, polczone z wladaniem nieruchomociami. 1.2. Rynek nieruchomoci a sektor nieruchomoci Sektor nieruchomoci obejmuje rynek nieruchomoci (rynek lokat i rynek najmu) oraz rynek budowlany. Rynki te s cile ze sob powizane. Na rynku nieruchomoci wyznaczana jest dochodowo nieruchomoci i jej warto, która z kolei wyznacza warto gruntu i oplacalno dziala na rynku budowlanym. W najszerszym ujciu na rynku nieruchomoci wyrónia si cztery podrynki: · rynek uytkowników, · rynek aktywów finansowych, · rynek dziala deweloperskich, · rynek gruntów. 1.3. Klasyfikacje rynku nieruchomoci Systematyka rynku nieruchomoci nie jest zdefiniowana jednoznacznie. Najczciej nieruchomoci klasyfikuje si wedlug kryteriów geograficznych (przestrzennych), funkcjonalnych oraz praw do nieruchomoci. Wedlug kryterium geograficznego wyróni mona: · rynek lokalny, · rynek regionalny, · rynek krajowy, · rynek midzynarodowy. Wedlug kryterium funkcjonalnego (przeznaczenie lub sposób wykorzystania aktualny bd potencjalny) mona wyróni: · rynek nieruchomoci niezabudowanych, · rynek nieruchomoci zabudowanych.

27

W zalenoci od potrzeb mona tworzy zrónicowane systemy podzialu. Czsto uywany w Polsce podzial wedlug rodzajów nieruchomoci wyrónia: · rynek nieruchomoci mieszkaniowych, · rynek nieruchomoci komercyjnych, · rynek nieruchomoci przemyslowych, · rynek nieruchomoci rolnych, · rynek nieruchomoci specjalnych (tereny rekreacyjne, budowle sakralne itp.) W szacowaniu nieruchomoci mówi si czsto o wizce praw zwizanych z nieruchomoci, które nios okrelone uprawnienia i posiadaj wymierne wartoci rynkowe. Wedlug kryterium praw do nieruchomoci (zawartych w kodeksie cywilnym) podzial rynku nieruchomoci moe prowadzi do wydzielenia: · obrotu prawami rzeczowymi (wlasno, uytkowanie wieczyste), · obrotu ograniczonymi prawami rzeczowymi (w szczególnoci spóldzielczym prawem do lokalu). 2. Miejsce i rola rynku nieruchomoci w gospodarce. Migracja kapitalu i jej wplyw na zmian wartoci dóbr. Gospodarka rynkowa jest systemem polczonych rynków, których wspóln cech jest wystpowanie trzech elementów: popytu, poday i ceny. Rynek nieruchomoci jest czci rynku kapitalowego i ssiaduje z rynkiem papierów wartociowych, rynkiem kredytowym i rynkiem czynników produkcji. Poszczególne rynki wykazuj si znaczn konkurencyjnoci, uwzgldniajc ich poziom dochodowoci i poziom ryzyka, które to czynniki wplywaj na sklonno do inwestowania Rynek nieruchomoci pozostaje pod wplywem zmian w gospodarce, ale równie jako jej element moe wplywa na zmiany makroekonomiczne, w krótkich i dlugich okresach. Wplyw gospodarki na rynek nieruchomoci uwidacznia si w takich oto zjawiskach: · zmianach popytu na powierzchnie, · zmianach w poziomie budownictwa (deweloping), · zmianach poziomu stóp oprocentowania kredytu, · atrakcyjnoci innych lokat kapitalowych, · oczekiwaniach dotyczcych przyszlych trendów rozwoju gospodarki, · zmianach wartoci kapitalowej nieruchomoci w bilansach spólek, · zmianach instytucjonalnych. Wplyw rynku nieruchomoci na gospodark (pozytywny oraz negatywny) moe ujawni si w poniszych wskanikach: 1. udziale w tworzeniu produktu krajowego brutto (PKB), 2. udziale rynku nieruchomoci w zasobie, 3. udziale w podatkach lokalnych, 4. udziale w absorpcji sily roboczej, 5. relacji kredytu hipotecznego do PKB. Popyt i poda nieruchomoci pozostaje pod wplywem dostpnoci rodków finansowych: zarówno rodków wlasnych, jak i obcych, glównie kredytów i poyczek. Tak wic rynek nieruchomoci wykazuje due powizanie z sektorem finansowym. Istnieje silna korelacja pomidzy dynamik cen nieruchomoci i przyrostem kredytu bankowego. Wzrosty cen nieruchomoci s poprzedzone wzrostem kredytu bankowego, spadki cen ograniczeniem przyrostu kredytu. Zmiany cen nieruchomoci mog przyczyni si do zaburze w sektorze finansowym, przekladajc si na gospodark w skali makro.

28

3. Cechy rynku nieruchomoci i ich wplyw na proces wyceny 3.1. Niejednolito rynku W zalenoci od przyjtego kryterium wyrónia si róne przekroje rynku. Najczstsze kryterium to kryterium: a) przedmiotowe (wg funkcji), b) zasigu przestrzennego, c) nabywanych praw do nieruchomoci, d) cenowe, e) jakociowe, itp. 3.2. Niedoskonalo rynku Warunki rynku doskonalego: 1) homogeniczno (jednorodno), 2) doskonala wiedza o rynku, 3) maksymalizacja uytecznoci i zyskownoci, 4) dua liczba kupujcych i sprzedajcych, 5) swoboda wejcia i wyjcia. Rynek nieruchomoci jest rynkiem niedoskonalym. O niedoskonaloci rynku nieruchomoci decyduj równie ponisze cechy: a) stalo w miejscu, b) wraliwo wartoci nieruchomoci na zmiany w otoczeniu, c) powstawanie zachowa spekulacyjnych i monopolistycznych, d) transakcje wymagaj duego kapitalu finansowego, e) rzadko transakcji, f) nieracjonalno zachowa kupujcych i sprzedajcych (decyduje nie tylko cena ale np. moda, ssiedztwo, tradycja, reklama, miejsce zamieszkania rodziny), g) brak przejrzystej informacji o transakcjach, h) rónorodno nieruchomoci, i) relatywna stalo poday w krótkim okresie, j) wplyw sposobu uytkowania na warto, k) zrónicowany sposób finansowania transakcji. Konsekwencj niedoskonaloci rynku nieruchomoci jest trudno w osiganiu równowagi na tym rynku (zrównowaenia popytu z poda), a take stosunkowa stabilno cen. 3.3. Mala elastyczno cenowa popytu i poday. Mala elastyczno popytu wynika z braku substytucyjnoci nieruchomoci, ródlem malej elastycznoci poday jest konieczno uruchomienia procesu inwestycyjnego. Mówi si o tzw. ,,ocialoci" dzialania mechanizmu rynkowego. 3.4. Rynek nieruchomoci wymaga fachowej obslugi Obok rzeczoznawcy majtkowego na rynku dziala deweloper, porednik w obrocie nieruchomociami, zarzdca, doradca nieruchomociowy, notariusz (od wszystkich wymaga si fachowego przygotowania, od wielu uzyskania licencji). 3.5. Lokalny charakter rynku nieruchomoci Unikalne cechy nieruchomoci (stalo w miejscu, rónorodno i trwalo) powoduj, e konkurencja ma charakter lokalny, silnie zwizany z danym terenem. Rynek pozostaje wraliwy na zmiany demograficzne, ekonomiczne, polityczne i spoleczne na danym terenie. 3.6. Mala efektywno rynku. Ceny nie s dobrym odbiciem informacji, gdy rynek nie reaguje elastycznie na nowe informacje z zakresu popytu i poday, co utrudnia alokacj kapitalu. 3.7. Interwencjonizm publiczny Trzy aspekty interwencji sektora publicznego na rynku nieruchomoci · Sektor publiczny funkcjonuje jako integralna cz rynku, · Rzd i wladze lokalne oddzialuj na rynek narzucajc ramy legislacyjne (zagospodarowanie przestrzenne, przeplyw kapitalu zagranicznego, kontrola 29

·

czynszów, podatki od nieruchomoci, ulgi podatkowe, bonifikaty przy nabywaniu, ochrona gruntów rolnych i lenych, ochrona zabytków, róne zezwolenia), Sektor publiczny (rzd i wladze lokalne) wplywaj porednio na zachowania uczestników rynku przez instrumenty, takie jak: system podatkowy, polityk regionaln, polityk czynszow czy ochron zabytków.

4. Funkcje rynku nieruchomoci 4.1. Funkcja alokacyjna Funkcja ta, nazywana funkcj wymiany, umoliwia alokacj praw majtkowych i wtórn dystrybucj przeznaczenia przestrzeni w zalenoci od preferencji inwestorów i dotychczasowych uytkowników. 4.2. Funkcja informacyjna Rynek poprzez cen informuje o wartoci wymiennej rónych nieruchomoci, co umoliwia wykreowanie koncepcji wartoci nieruchomoci. Jest to wane dla prawidlowego funkcjonowania rynku nieruchomoci. 4.3. Funkcja korygowania wykorzystania przestrzeni Wlaciciel ew. zarzdca czy inwestor d do maksymalizowania wartoci nieruchomoci. Nastpuje wznoszenie nowych budynków w miejsce starych wyeksploatowanych. 5. Uczestnicy rynku nieruchomoci 5.1. · · · · Inwestorzy.

Inwestorzy-uytkownicy (zaspokojenie wlasnych potrzeb), Inwestorzy-wlaciciele (wynajmowanie, wydzierawianie), Inwestorzy-spekulanci (sprzeda z zyskiem, tzw. gra na hoss), Inwestorzy-akcjonariusze (lokata kapitalu w akcje instytucji inwestujcych w nieruchomoci). Inwestorów dzieli si na inwestorów indywidualnych i inwestorów instytucjonalnych. Na rozwinitych rynkach kapitalowych dzialaj nastpujcy inwestorzy instytucjonalni: · fundusze emerytalne, · instytucje ubezpieczeniowe, · fundusze inwestycyjne. Inwestorzy ci tworz portfele inwestycyjne, w których jako jeden z instrumentów finansowych znajduj si nieruchomoci. 5.2. Kredytodawcy

Kredytodawcy udzielaj kredytów pod tzw. zabezpieczenie hipoteczne. Na rozwinitych rynkach kredytodawcami s nie tylko banki. Funkcje takie pelni równie inne instytucje finansowe, jak np. fundusze emerytalne czy firmy ubezpieczeniowe. 5.3. Deweloperzy

Deweloperzy umiej pozyska rodki na realizacj inwestycji, kieruj jej realizacj (przeprowadzaj tzw. akcj rozwojow). Po ukoczeniu inwestycji zostaj jej wlacicielami czy wspólwlacicielami lub sprzedaj j, odzyskujc kapital i kierujc go w nowe przedsiwzicie. Na rozwinitych rynkach nieruchomoci wyksztalcily si dwojakiego rodzaju firmy:

30

· · 5.4. · · · · · · · ·

deweloperzy-inwestorzy, którzy buduj i nabywaj nieruchomoci, aby zatrzyma je w portfelu inwestycyjnym, deweloperzy-spekulanci, sprzedajcy obiekty po ich zrealizowaniu. Pozostali uczestnicy rynku nieruchomoci porednicy w obrocie nieruchomociami, rzeczoznawcy majtkowi, doradcy na rynku nieruchomoci, architekci (projekty i nadzór), prawnicy, agenci ubezpieczeniowi, zarzdcy nieruchomoci, planici koordynujcy rozwój nieruchomoci z wymogami ochrony rodowiska i potrzebami spolecznymi.

6. Cykle rynku nieruchomoci Wahania w dzialalnoci gospodarczej ekonomia okrela cyklem koniunkturalnym. Na rynku nieruchomoci cykl definiowany jest dwojako: · jako powtarzajce si, ale nie regularne, wahania stopy zwrotu na rynku nieruchomoci, które s widoczne take w innych wskanikach dzialalnoci nieruchomociowej, · upraszczajc, cykl rynku nieruchomoci obrazuje tendencje popytu, poday, cen nieruchomoci i zasobów do wahania si wokól ich dlugookresowych trendów albo wartoci przecitnych. Wyrónia si 4 typy cykli o rónych dlugociach, rozwaane zarówno w odniesieniu do ogólnej dzialalnoci gospodarczej, jak i do rynku nieruchomoci czy jego segmentów, np. rynku dziala deweloperskich, rynku najmu, inwestycji czy gruntów. a) Cykle 4-5 letnie, kierowane cyklem koniunkturalnym. Cykl koniunkturalny, oddzialujc na rynek uytkowników, wplywa na czynsze i ceny na rynku nieruchomoci, a take na dzialalno dewelopersk. Ten cykl jest nastpstwem zmian po stronie popytu, dlatego zwany jest cyklem popytowym. b) Cykle 9-10 letnie, zwane cyklami Juglara. Jego wystpowanie jest nastpstwem zmian po stronie poday. Nadpoda omija co drugi cykl popytowy. c) Cykle 20-30 letnie, zwane cyklami Kuznieca. S zwizane z dlugimi spekulacyjnymi okresami wysokiej koniunktury w budownictwie. Ich sil napdow jest cykl na rynku gruntów, który osiga szczyt regularnie co 18 lat. d) Cykle trwajce 50 lat, zwane falami Kondratiewa. S one zwizane z falami innowacji i szerokim przyswajaniem nowych technologii. 7. Model funkcjonowania rynku nieruchomoci. Powizania midzy rynkiem gruntów, rynkiem developerskim, inwestorskim i rynkiem uytkowników Rynek nieruchomoci mona podzieli na cztery podrynki: rynek uytkowników (rynek najmu), rynek aktywów finansowych (rynek inwestorski), rynek dziala deweloperskich i rynek gruntów. Kady model jest uproszczeniem rzeczywistoci, nie odwzorowuje calej jej zloonoci. Oparty jest na zaloeniach i w zalenoci od tych zaloe mog wystpowa róne schematy funkcjonowania rynku. Centralnym segmentem rynku nieruchomoci jest 31

rynek uytkowników. Zglaszaj oni popyt na wybudowane powierzchnie, decydujc o trafnoci podjtych inwestycji na rynku gruntów, aktywów finansowych i dziala deweloperskich. Na rynku uytkowników w krótkim okresie przyrost nowej poday jest niemal zerowy. Specyficzn cech rynku uytkowników jest wystpowanie pewnej niewykorzystanej powierzchni. Pustostany mog wystpi w powierzchniach przestarzalych, ze wzgldu na zmian popytu czy oczekiwa lokalizacyjnych. Na rynku aktywów finansowych motywacje inwestorów mog by róne. Jednak bez wzgldu na motywacje inwestor zawsze bdzie si kierowa dochodowoci danych aktywów. Warto nieruchomoci jest proporcjonalna do dochodu generowanego przez nieruchomo i odwrotnie do stopy zwrotu. Wzrost stóp zwrotu na innych segmentach rynku kapitalowego oslabia popyt na nieruchomoci, przesuwajc kapital w kierunku innych aktywów. Rynek dziala deweloperskich odpowiada za przyrost nowego zasobu. Dzialania te intensyfikuj si w okresie, gdy popyt przewysza poda na powierzchnie, stawki czynszu, ceny, a wic i wartoci, s wysokie. Dzialania deweloperskie prowadz do wzrostu popytu na grunty, wywolujc wzrost ich cen. Zaznaczy naley, e popyt na grunty ma dwa ródla: · popyt pochodny, wynikajcy z korzyci wykorzystania gruntu, · popyt spekulacyjny, wynikajcy nie z zabudowy gruntów, ale z przyszlych zysków kapitalowych na skutek wzrostu cen gruntów. Popyt na nieruchomoci zmienia si silnie wraz ze zmian dochodów, przy wolnych zmianach po stronie zasobu. Na tle bardzo skrótowo opisanego modelu rynek nieruchomoci mieszkaniowych wyrónia si znaczc specyfik, o której decyduj cztery czynniki: · powszechno zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, · dwoisto funkcji, jakie pelni mieszkanie (funkcja spoleczna i funkcja ekonomiczna), · inne ramy prawne, dotyczce tego sektora (np. interwencjonizm pastwa), · zrónicowane ramy prawne dla rónych zasobów (komunalnego, prywatnego). Ponadto na zaklócenie moe wplyn konkurencja poprzez wzrost popytu np. na powierzchnie biurowe, przy wyszych stawkach czynszów ni za powierzchnie mieszkalne. W krótkim okresie powierzchnie mieszkalne zostan zmniejszone przez przekwalifikowanie na powierzchnie biurowe. Na procesy dostosowawcze w dlugim okresie wplywa silnie dodatnia elastyczno dochodowa popytu, oddzialujca na zachowania i oczekiwania inwestorów oraz deweloperów dotyczce przyszloci. 8. Badania i analiza rynku dla potrzeb wyceny Istotn czci operatu szacunkowego jest rozdzial pt. analiza i charakterystyka rynku nieruchomoci. Zakres treci tego rozdzialu opisany jest w standardach zawodowych: · VII.1. Zasady sporzdzania operatu szacunkowego, · III.7. Wycena nieruchomoci przy zastosowaniu podejcia porównawczego. Analiza rynku w operacie szacunkowym powinna okreli: · rodzaj rynku (np. lokale mieszkalne, handlowe, grunty itp.), · obszar badania rynku (np. obrb, kilka obrbów, gmina, male miasto), · okres badania rynku (np. miesic, kwartal, rok, 2 lata), · relacje pomidzy popytem i poda, · stan rodowiska naturalnego, · ograniczenia. Badany rynek nieruchomoci powinien by podobny pod wzgldem: · cech fizycznych, 32

stanu prawnego nieruchomoci i ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub innych dokumentów planistycznych, · cech uytkowych i ekonomicznych nieruchomoci. Na podstawie wykonanej analizy nastpuje wybór cech rynkowych (tzw. atrybutów), które w istotny sposób wplywaj na warto nieruchomoci. Badanie i analiza rynku nieruchomoci, dobranego do celu i sposobu wyceny, jest bardzo wan czci operatu szacunkowego. 9. Uwarunkowania rozwoju rynku nieruchomoci Czynnikiem powodujcym zmiany w strukturze gospodarki jest globalizacja procesów gospodarczych, istotnie wplywajca na ofert uslug. Jej skutki s najbardziej widoczne w sektorze uslug finansowych, spedycyjnych i handlowych, a take telekomunikacji. Zmiany zachodzce w systemach ekonomicznych, majce bardzo zrónicowane podloe, wywieraj istotny wplyw na rynek nieruchomoci' Globalizacja wplywa na wyraniejsze postrzeganie zuycia funkcjonalnego obiektów budowlanych, a take na przenikanie zachodnich wzorców architektonicznych. Zmiany te wplywajc na ryzyko inwestowania w nieruchomoci mog oslabi powizanie cyklu rynku nieruchomoci z cyklem calej gospodarki i wplyn na struktur ilociow i jakociow zatrudnionych na rynku nieruchomoci. Opracowujc konspekt w przewaajcej mierze wykorzystano treci zawarte w publikacji: Kucharska-Stasiak E.: Nieruchomo w gospodarce rynkowej. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006. Studentom poleca si inne publikacje autorki. Konspekt opracowal: dr in. Marian Kowalczyk

·

33

Dolnolska Szkola Wysza we Wroclawiu Wydzial Nauk Technicznych Kierunek Geodezja i Kartografia Rok , semestr ....... studia dzienne / zaoczne

Nazwisko i imi studenta (ki): ....................................

wiczenie nr 1 z gospodarki nieruchomociami A. Informacje z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego B. Oferta sprzeday nieruchomoci zabudowanej C. Oferta sprzeday nieruchomoci gruntowej przeznaczonej do zabudowy

Termin oddania: ........................ Data oddania: ......................... Ocena: .......................

Rok akademicki 200. / . Semestr zimowy / letni

Opiekun: dr in. Marian Kowalczyk

Wroclaw, dnia ________ 200. roku 34

ZAKRES WICZENIA A. Informacje z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego I. Odrysuj wybrany fragmentu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (kontury stref wg przeznaczenia i ich oznaczenie literowe - format fragmentu A4 ­ A3 oraz opisz: 1) przeznaczenie terenów w poszczególnych strefach, 2) dla wybranej strefy (np. centralnej MN) opisz: a) - poloenie strefy i jej wielko (orientacyjnie w ha) b) - polczenia komunikacyjne z centrum miasta, c) - uzbrojenie terenu w sieci infrastruktury technicznej, d) - ssiedztwo (ssiednie strefy: korzystne, niekorzystne, obojtne), e) ­ oddalenie strefy od centrów handlowych, orodków kultury, szkól, przedszkoli, itp. II. Opisz wplyw przeznaczenia stref ssiednich na przewidywane ksztaltowanie si wartoci gruntów w wybranej strefie (wzrost lub obnienie si wartoci gruntów). III. Podaj cechy prawne miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (nazwa, nr i data uchwaly zatwierdzajcej plan, gdzie opublikowana ­ Dz. Urz. Woj. .............. nr .............., poz. ............). IV. Zalczniki do czci A: cz graficzna fragmentu planu, mapa terenu objtego planem (np. mapa internetowa), 2 zdjcia terenu opisywanej strefy. B. Oferta sprzeday nieruchomoci zabudowanej I. Adres i oznaczenie geodezyjne nieruchomoci: obrb _______ , AM __, nr dzialki __, powierzchnia ___ m2, uytek __ . II. Przeznaczenie: a) wg mpzp, ew. b) wg studium, ew. c) uytkowanie wg ewidencji gruntów (poda uytek lub uytki gruntowe). III. Dane techniczne budynku(ów): powierzchnia zabudowy, powierzchnia uytkowa, ilo kondygnacji, itp. IV. Stan techniczny budynku(ów) wedlug ogldzin zewntrznych. V. Poloenie nieruchomoci. VI. Uzbrojenie terenu w sieci infrastruktury technicznej. VII. Ssiedztwo i otoczenie nieruchomoci. VIII. Termin i miejsce przetargu (jego rodzaj), cena wywolawcza, wadium itp. IX. Zalczniki: dokumentacja fotograficzna (2 zdjcia), mapa z lokalizacj nieruchomoci (np. mapa internetowa). C. Oferta sprzeday nieruchomoci przeznaczonej pod zabudow I. Adres i oznaczenie geodezyjne nieruchomoci: obrb __________, AM __, nr dzialki __, powierzchnia ___ m2, uytek __ . II. Przeznaczenie a) wg mpzp, ew. b) wg studium, ew. c) uytkowanie wg ewidencji gruntów. III. Poloenie nieruchomoci. IV. Uzbrojenie terenu w sieci infrastruktury technicznej. V. Ssiedztwo i otoczenie nieruchomoci. VI. Termin i miejsce przetargu (jego rodzaj), cena wywolawcza, wadium itp. VII. Zalczniki: dokumentacja fotograficzna (2 zdjcia), mapa z lokalizacj nieruchomoci (np. mapa internetowa). Do opracowania wiczenia mona wykorzysta m.in. www.wroclaw.pl www.kataster.wroc.pl www.wrosip.pl 35

Konspekt PODZIALY NIERUCHOMOCI Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomociami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603, z pón. zmianami) Art. 92 ­ Zakres przedmiotowy Art. 93 ­ Ograniczenia podzialu Art. 94 ­ Podzialy nieruchomoci - brak planu miejscowego Art. 95 ­ Wylczenie ogranicze Art. 96 ­ Decyzja o podziale; orzeczenie sdu Art. 97 ­ Podzial na wniosek i z urzdu Art. 97a ­ Zasady podzialu z urzdu Art. 98 ­ Dzialki wydzielone pod drogi publiczne Art. 98a ­ Oplata adiacencka Art. 98b ­ Wniosek o polczenie i ponowny podzial Art. 99 ­ Zapewnienie dostpu do drogi publicznej Art. 100 ­ Delegacja ustawowa do wydania rozporzdzenia o podzialach Rozporzdzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 roku w sprawie sposobu i trybu dokonywania podzialów nieruchomoci (Dz. U. nr 268, poz. 2661). § 1 ­ Artykuly powolane w rozporzdzeniu § 2 ­ Podzial na wniosek lub z urzdu § 3 ­ Wstpny projekt podzialu nieruchomoci § 4 ­ Przebieg granic przez budynek § 5 ­ Operat podzialu nieruchomoci § 6 ­ Opracowanie mapy z projektem podzialu nieruchomoci (przyjcie granic) § 7 ­ Protokól z przyjcia granic nieruchomoci § 8 - Wydzieleniu dzialki o powierzchni do 33 % powierzchni nieruchomoci dzielonej § 9 ­ Tre mapy z projektem podzialu nieruchomoci § 10 ­ Zalczniki do decyzji zatwierdzajcej podzial nieruchomoci § 11 ­ Cel wydzielenia z nieruchomoci poszczególnych dzialek gruntu § 12 ­ Zamieszczenie warunku o którym mowa w art. 98b ust.3 § 13 ­ Ustanowienie sluebnoci drogowych ­ warunek § 14 ­ Skutki decyzji ostatecznej § 15 ­ Protokól z czynnoci utrwalenia nowych punktów granicznych § 16 ­ Wylczenie stosowania § 17 ­ Wejcie w ycie (z dniem ogloszenia ­ 21 grudnia 2004 roku) PODZIAL NIERUCHOMOCI ­ konspekt Podzial nieruchomoci rozpatrywany jest w dwóch aspektach, jako: 1) fizyczne wyodrbnienie dzialki (dzialek) gruntu jako czci powierzchni ziemskiej, 2) prawne wyodrbnienie dzialki (dzialek) z istniejcej nieruchomoci. Efekty kocowe podzialu: Ad. 1 ­ zarejestrowanie zmian w katastrze nieruchomoci (podzial ewidencyjny), Ad. 2 ­ zarejestrowanie zmian w ksigach wieczystych (podzial prawny). Dwa tryby podzialów nieruchomoci: 1) na podstawie decyzji wójta gminy (burmistrza, prezydenta miasta) zatwierdzajcej podzial nieruchomoci, uwidoczniony w dolczonej dokumentacji geodezyjnej ­ tryb administracyjny,

36

na podstawie dokumentacji geodezyjnej sporzdzonej na wniosek wlaciciela albo uytkownika wieczystego ­ tryb podzialu nieruchomoci rolnych i lenych (tzw. tryb ,,rolny"). Podzialom podlegaj nieruchomoci gruntowe i budynkowe, nie podlegaj podzialom nieruchomoci lokalowe. Podstawowe ródla prawa dotyczce m. in. podzialów nieruchomoci: - ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, - ustawa o gospodarce nieruchomociami, - ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne, - rozporzdzenie Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu dokonywania podzialów nieruchomoci, - tzw. ,,spec" ustawy (budowa dróg krajowych, linii kolejowych, lotnisk itp.)..

2)

Glówne czynnoci geodety wykonawcy projektu podzialu nieruchomoci: 1) zgloszenie pracy geodezyjnej do powiatowego orodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej oraz pobranie materialów z tego orodka, 2) przyjcie granic dzielonej nieruchomoci i sporzdzenie protokólu granicznego, 3) wykonanie na mapie projektu podzialu nieruchomoci oraz wykazu zmian gruntowych, 4) przekazanie wymienionych dokumentów do powiatowego orodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, 5) przekazanie dokumentów podzialowych do wydania decyzji administracyjnej zatwierdzajcej podzial nieruchomoci, 6) wyznaczenie i utrwalenie na gruncie nowych punktów granicznych znakami granicznymi. Przepisy o podzialach nieruchomoci dotycz nieruchomoci: 1) przeznaczonych na inne cele ni rolne i lene, 2) wykorzystywanych na inne cele ni rolne i lene ­ w przypadku braku przeznaczenia (brak mpzp), 3) przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele rolne i lene, gdy dokonanie podzialu nieruchomoci spowodowaloby konieczno wydzielenia nowych dróg nie bdcych niezbdnymi drogami dojazdowymi do nieruchomoci wchodzcych w sklad gospodarstw rolnych, 4) przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele rolne i lene gdy dokonanie podzialu spowodowaloby wydzielenie dzialek gruntu o powierzchni mniejszej ni 0,3000 ha, chyba e wydzielenie takich dzialek gruntu mialoby na celu powikszenie ssiedniej nieruchomoci lub regulacj granic midzy ssiednimi nieruchomociami. Podzial nieruchomoci na podstawie dokumentacji geodezyjnej ­ bez wydawania decyzji o podziale dotyczy: A) - gruntów przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (mpzp) na cele rolne i lene, jeeli dokonanie podzialu nie spowoduje wydzielenia nowych dróg nie bdcych drogami dojazdowymi do nieruchomoci wchodzcych w sklad gospodarstw rolnych lub wydzielenia dzialek gruntu o powierzchni mniejszej ni 0,3000 ha - art. 92 ust. 1 ugn, B) ­ gruntów dla których brak jest mpzp a wykorzystywanych na cele rolne i lene (nie objtych warunkami zabudowy i zagospodarowania), jeeli dokonanie podzialu nie spowoduje skutków wymienionych w punkcie A - art. 92 ust. 1-2 ugn, C) ­ wydzielenia czci nieruchomoci nabytych na wlasno lub w uytkowanie wieczyste z mocy prawa (zlecenie przez organ lub sd) ­ art. 96 ust. 1b ugn, D) ­ podzialu orzekanego przez sd (podzial na zlecenie sdu realizowany przez geodet w charakterze bieglego sdowego) ­ art. 96 ust. 2 ugn. 37

Tok postpowania przy podziale dzialki w trybie administracyjnym 1. Wnioskodawca (wlaciciel, uytkownik wieczysty, gmina) ­ wniosek o stwierdzenie moliwoci i sposobu podzialu (zgodno projektowanego podzialu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: przeznaczenie, moliwoci zagospodarowania, dostp do drogi publicznej). 2. Wójt gminy (burmistrz, prezydent miasta) ­ wydanie postanowienia (opinia) o moliwoci podzialu; przy negatywnej opinii ewentualne zaalenie do Samorzdowego Kolegium Odwolawczego oraz skarga do Wojewódzkiego Sdu Administracyjnego. 3. Geodeta uprawniony (I etap prac) ­ przyjcie zlecenia na podzial dzialki, zgloszenie podzialu do wlaciwego miejscowo Powiatowego Orodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. 4. Starosta (Powiatowy Orodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej) ­ materialy wyjciowe dla geodety (np. szkice, zarysy pomiarowe granic, pozioma osnowa geodezyjna, wspólrzdne, mapa ewidencji gruntów, mapa zasadnicza itp.). 5. Geodeta ­ przyjcie granic dzialki wg stanu prawnego lub ewidencyjnego (protokól przyjcia granic ze szkicem), opracowanie wlaciwego projektu podzialu zgodnego z postanowieniem wójta gminy (burmistrza, prezydenta miasta), przekazanie operatu I etapu podzialu do kontroli do Powiatowego Orodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. 6. Starosta (Powiatowy Orodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej) ­ merytoryczna kontrola operatu I etapu podzialu (zgodno z prawem i standardami technicznymi), klauzula o przyjciu operatu do pastwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. 7. Wójt gminy (burmistrz, prezydent miasta) ­ wydanie decyzji zatwierdzajcej projekt podzialu, 14-dniowy termin na uprawomocnienie si decyzji. 8. Geodeta (II etap prac) ­ wyznaczenie i stabilizacja punktów granicznych, protokól wyznaczenia i utrwalenia punktów granicznych ze szkicem granicznym, wykaz zmian danych ewidencyjnych. 9. Starosta (ewidencja gruntów, kataster nieruchomoci) ­ wprowadzenie zmian do operatu ewidencji gruntów zgodnie z prawomocn decyzj wójta gminy (burmistrza, prezydenta miasta), aktualizacja mapy ewidencyjnej i mapy zasadniczej, potwierdzenie dokumentów dla wnioskodawcy (wykazy zmian danych ewidencyjnych, wypisy z rejestru gruntów i wyrysy z mapy ewidencyjnej). Po podziale administracyjno-geodezyjnym (ewidencyjnym) na wniosek zainteresowanego(ch) nastpuje ujawnienie nowego stanu w ksidze wieczystej. Dopiero po przeniesieniu jednej z wydzielonych dzialek do innej istniejcej lub nowo-zaloonej ksigi wieczystej nastpuje podzial prawny dzialki (nieruchomoci) w procedurze wieczystoksigowej w sdzie rejonowym miejsca poloenia nieruchomoci. Opracowal: dr in. Marian Kowalczyk ­ geodeta uprawniony, rzeczoznawca majtkowy Wicej w: - Malina R., Kowalczyk M.: Geodezja katastralna. Procedury geodezyjne i prawne. Przyklady operatów. Wyd. Gall, Katowice 2009 (www.gall.pl)

38

Marian Kowalczyk

PODEJCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY NIERUCHOMOCI W POLSCE 1. WSTP

Szacowanie nieruchomoci to zespól czynnoci prowadzcych do okrelenia wartoci nieruchomoci. Wycena nieruchomoci to proces, w wyniku którego dokonuje si okrelenie wartoci dla rónych celów przy zastosowaniu rónych podej, metod i technik. Szacowanie nieruchomoci zaley od uwarunkowa ekonomicznych i prawnych. Rozpoczta w 1990 roku reforma gospodarcza zwiksza rol nieruchomoci w gospodarce. Powrót do gospodarki rynkowej wywolal potrzeb wiedzy o okrelaniu wartoci nieruchomoci. Uwarunkowania prawne wynikaj z przepisów odnoszcych si do szacowania nieruchomoci. W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomociami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, z pón. zmianami) w dziale IV Wycena nieruchomoci, w rozdziale 1 Okrelanie wartoci nieruchomoci zdefiniowano 4 podejcia: porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane. Rozporzdzenie Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, z pón. zmianami), wydane na podstawie art. 159 w/w ustawy okrela: 1) rodzaje metod i technik wyceny nieruchomoci oraz sposoby okrelania wartoci nieruchomoci przy zastosowaniu poszczególnych podej, metod i technik wyceny, 2) sposoby okrelania wartoci nieruchomoci dla rónych celów, jako przedmiotu rónych praw oraz w zalenoci od rodzaju nieruchomoci i jej przeznaczenia, 3) sposoby okrelania wartoci nakladów i szkód na nieruchomoci, 4) sposób sporzdzenia, form i tre operatu szacunkowego, 5) uwarunkowania dla stosowania podejcia mieszanego przy okrelaniu wartoci rynkowej nieruchomoci. W dalszej kolejnoci przy szacowaniu nieruchomoci wykorzystuje si przepisy zawarte w standardach zawodowych rzeczoznawców majtkowych. Wynika to z art. 175 ust. 1 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomociami, które brzmi: - art. 175 ust. 1 ,,Rzeczoznawca majtkowy jest zobowizany do wykonywania czynnoci, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikajcymi w przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególn starannoci wlaciw dla zawodowego charakteru tych czynnoci oraz z zasadami etyki zawodowej, kierujc si zasad bezstronnoci w wycenie nieruchomoci". - art. 175 ust. 6 ,,Standardy zawodowe ustalaj organizacje zawodowe rzeczoznawców majtkowych w uzgodnieniu z ministrem wlaciwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza si w Dzienniku Urzdowym ministra wlaciwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej". Obecnie ministrem wlaciwym jest minister infrastruktury (www.mi.gov.pl), rodowisko rzeczoznawców majtkowych reprezentuje Polska Federacja Stowarzysze Rzeczoznawców Majtkowych (www.pfva.com.pl), do której to federacji naley m. in. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majtkowych we Wroclawiu (www.srm.wroclaw.pl). W procesie wyceny rzeczoznawca majtkowy zobowizany jest do wykorzystania innych przepisów prawnych (ustaw i rozporzdze) zwizanych z celem wyceny. 39

1.1. Definicje wartoci nieruchomoci 1.1.1. Warto rynkowa Warto rynkow nieruchomoci stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, moliwa do uzyskania na rynku, okrelona z uwzgldnieniem cen transakcyjnych przy przyjciu nastpujcych zaloe: 1) strony umowy byly od siebie niezalene, nie dzialaly w sytuacji przymusowej oraz mialy stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) uplynl czas niezbdny do wyeksponowania nieruchomoci na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151.1 ugn). Warto rynkow okrela si dla nieruchomoci, które s lub mog by przedmiotem obrotu (art. 150.2 ugn) 1.1.2. Warto odtworzeniowa Warto odtworzeniowa nieruchomoci jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzgldnieniem stopnia zuycia (art. 151.2 ugn). Warto odtworzeniow okrela si dla nieruchomoci, które ze wzgldu na rodzaj, obecne uytkowanie lub przeznaczenie nie s lub nie mog by przedmiotem obrotu rynkowego, a take jeeli wymagaj tego przepisy szczególne (art. 150.3 uhn). 1.1.3. Warto katastralna Warto katastraln nieruchomoci stanowi warto ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomoci (art. 151.3 ugn). Warto katastraln nieruchomoci ustala si dla nieruchomoci, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomoci. Zasady i tryb ustalania tej wartoci reguluj przepisy rozdzialu 2 niniejszego dzialu (art. 150.4 ugn). 1.1.4. Warto bankowo-hipoteczna Zasady okrelania (ustalania) wartoci bankowo-hipotecznej nieruchomoci zawarte s w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2003 r. nr 99, poz. 919 z pón. zmianami). Zgodnie z art. 2: ,,przez bankowo-hipoteczn warto nieruchomoci naley rozumie ustalon zgodnie z przepisami ustawy warto, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka zwizanego z nieruchomoci jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny". Szczególy postpowania w tym zakresie zawiera art. 22, cytowany tutaj czciowo: ,,1. Ustalenie bankowo-hipotecznej wartoci nieruchomoci jest dokonywane z zachowaniem naleytej starannoci i ostronoci, w szczególnoci z uwzgldnieniem jedynie tych cech nieruchomoci oraz zwizanych z ni dochodów, które przy zaloeniu racjonalnej eksploatacji mog mie trwaly charakter i które moe uzyska kady posiadacz nieruchomoci. 2. Bankowo-hipoteczn warto nieruchomoci ustala bank hipoteczny na podstawie ekspertyzy. 3. Ekspertyz bankowo-hipotecznej wartoci nieruchomoci wykonuj zgodnie z przepisami ustawy oraz regulaminem banku hipotecznego: 1) bank hipoteczny albo

40

2) inne podmioty na zlecenie banku hipotecznego, po uzgodnieniu z kredytobiorc, w szczególnoci podmioty, o których mowa w art. 174 ust. 2 i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomociami. 4. Ekspertyza sporzdzana jest na pimie i opatrzona podpisem osoby j sporzdzajcej. Ekspertyza ta powinna umoliwi naleyt kontrol przez Komisj Nadzoru Finansowego i powiernika, podejmowanego przez bank hipoteczny ryzyka zwizanego z nieruchomoci jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielonych przez bank hipoteczny". 1.1.5. Wartoci nierynkowe Przekazywanie praw do nieruchomoci, nie spelniajce zaloe sformulowanych w art. 151.1 ugn a dotyczcych wartoci rynkowej moe prowadzi do powstawania wartoci nierynkowych. Wartoci nierynkowe mog powstawa przy przekazywaniu praw do nieruchomoci w rodzinie (np. darowizny z doywociem, podzial nieruchomoci w postpowanie spadkowym itp.) 1.2. Rodzaje podej, metod i technik szacowania Do wyceny nieruchomoci w Polsce stosuje si 4 podejcia: porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane. W podejciu porównawczym stosuje si metod porównywania parami i metod korygowania ceny redniej. W podejciu dochodowym mona zastosowa metod inwestycyjn i metod zysków, wykorzystujc technik kapitalizacji prostej lub technik dyskontowania strumieni pieninych. W podejciu kosztowym mona zastosowa metod kosztów odtworzenia i metod kosztów zastpienia, wykorzystujc technik szczególow, technik elementów scalonych lub technik wskanikow. W podejciu mieszanym wystpuj 3 metody: metoda pozostalociowa, metoda stawki szacunkowej gruntów i metoda kosztów likwidacji. W metodzie kosztów likwidacji mog by zastosowane 3 techniki z podejcia kosztowego: technika szczególowa, technika elementów scalonych lub technika wskanikowa. Zbiorcze zestawienie podej, metod i technik wyceny z odeslaniem do artykulów ustawy o gospodarce nieruchomociami oraz do §§ rozporzdzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomoci zawiera tabela nr 1.

41

Podejcia, metody i techniki wyceny nieruchomoci w Polsce Podejcie Metoda - porównywania parami § 4.3 - korygowania ceny redniej § 4.4 - analizy statystycznej rynku § 4.5, art. 161.2 - inwestycyjna § 7.2 §8 - zysku § 7.3

Tabela nr 1

Technika

Porównawcze

- ustawa o gospodarce nieruchomociami art. 153.1 - rozporzdzenie RM w sprawie wyceny nieruchomoci § 4.1, § 4.2, § 5.1 ­ 5.3 - standard III.7

Dochodowe

- ustawa jw. art. 153.2, - rozporzdzenie RM § 6, § 7.1 - standard III.6

§8

Kosztowe

- ustawa jw. art. 153.3, - rozporzdzenie RM § 20 - standardy III.2 i III.4

- kosztów odtworzenia § 21.1 - 21.2, § 22.1, § 23.1 - kosztów zastpienia § 22.2, § 23.1 - kosztów likwidacji § 17.1 - 17.5

Mieszane

- ustawa jw. art. 152.3, - rozporzdzenie RM § 15

- kapitalizacji prostej § 9.1 - 9.3, § 11, § 12, § 13, § 14. - dyskontowania strumieni dochodów § 10.1 - 10.3, § 11, § 12, § 13, § 14. - szczególowa § 23.2, § 23.5 - elementów scalonych § 23.3, § 23.5 - wskanikowa § 23.4, § 23.5 - szczególowa § 23.2, § 23.5 - elementów scalonych § 23.3, § 23.5 - wskanikowa § 23.4, § 23.5

- pozostalociowa § 16.1 ­ 16.4 - wskaników szacunkowych gruntów § 18.1 - 18.5, § 19. Przepisy: 1) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomociami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, z pón. zmianami). 2) Rozporzdzenie Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, z pón. zmianami). 3) Standardy zawodowe rzeczoznawców majtkowych.

42

2. PODEJCIE PORÓWNAWCZE

2.1. Uwarunkowania prawne Podejcie porównawcze polega na okreleniu wartoci nieruchomoci przy zaloeniu, e warto ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomoci podobne, które byly przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje si ze wzgldu na cechy rónice nieruchomoci podobne od nieruchomoci wycenianej oraz uwzgldnia si zmiany poziomu cen wskutek uplywu czasu. Podejcie porównawcze stosuje si, jeeli s znane ceny i cechy nieruchomoci podobnych do nieruchomoci wycenianej (art. 153.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomociami). Rozporzdzenie Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego okrela podstawowe zasady dotyczce podejcia porównawczego. § 4.1. Przy stosowaniu podejcia porównawczego konieczna jest znajomo cen transakcyjnych nieruchomoci podobnych do nieruchomoci bdcej przedmiotem wyceny, a take cech tych nieruchomoci wplywajcych na poziom ich cen. § 4.2. W podejciu porównawczym stosuje si metod porównywania parami, metod korygowania ceny redniej albo metod analizy statystycznej rynku. § 5.1. ródlem informacji o cenach transakcyjnych nie mog by informacje o transakcjach, w których wystpily szczególne warunki zawarcia transakcji powodujce ustalenie zaplaty w sposób raco odbiegajcy od przecitnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomoci lub sprzeda w drodze przetargu, z zastrzeeniem ust. 2. § 5.2. Ceny uzyskane przy sprzeday w drodze przetargu mog by ródlem informacji o cenach transakcyjnych, jeeli nie odbiegaj o wicej ni 20 % od przecitnych cen uzyskanych na rynku za nieruchomoci podobne. § 5.3. Za szczególne warunki transakcji uwaa si w szczególnoci sprzeda dokonan w postpowaniu egzekucyjnym, sprzeda z bonifikat, sprzeda z odroczonym terminem zaplaty lub sprzeda z odroczonym terminem wydania nieruchomoci nabywcy. 2.2. Metoda porównywania parami § 4.3. Przy metodzie porównywania parami porównuje si nieruchomo bdc przedmiotem wyceny, której cechy s znane, kolejno z nieruchomociami podobnymi, które byly przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoci. 2.3. Metoda korygowania ceny redniej § 4.4. Przy metodzie korygowania ceny redniej do porówna przyjmuje si z rynku wlaciwego ze wzgldu na poloenie wycenianej nieruchomoci co najmniej kilkanacie nieruchomoci podobnych, które byly przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoci. Warto nieruchomoci bdcej przedmiotem wyceny okrela si w drodze korekty redniej ceny nieruchomoci podobnych wspólczynnikami korygujcymi, uwzgldniajcymi rónice w poszczególnych cechach tych nieruchomoci. 2.4. Nota interpretacyjna NI 1 ,,Zastosowanie podejcia porównawczego w wycenie nieruchomoci".

43

3. PODEJCIE DOCHODOWE

3.1. Uwarunkowania prawne Podejcie dochodowe polega na okrelaniu wartoci nieruchomoci przy zaloeniu, e jej nabywca zaplaci za ni cen, której wysoko uzaleni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomoci. Stosuje si przy wycenie nieruchomoci przynoszcych lub mogcych przynosi dochód (art. 153.2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomociami). Rozporzdzenie Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego okrela podstawowe zasady dotyczce podejcia dochodowego. § 6. Przy stosowaniu podejcia dochodowego konieczna jest znajomo dochodu uzyskiwanego lub moliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomoci stanowicej przedmiot wyceny oraz z nieruchomoci podobnych. § 7.1. W podejciu dochodowym stosuje si metod inwestycyjn albo metod zysków. 3.2. Metoda inwestycyjna § 7.2. Metod inwestycyjn stosuje si przy okrelaniu wartoci nieruchomoci przynoszcych lub mogcych przynosi dochód z czynszów najmu lub dzierawy, którego wysoko mona ustali na podstawie analizy ksztaltowania si stawek rynkowych tych czynszów. § 8. Metod inwestycyjn i metod zysków stosuje si przy uyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów. 3.3. Metoda zysków § 7.3. Metod zysków stosuje si przy okrelaniu wartoci nieruchomoci przynoszcych lub mogcych przynosi dochód, którego wysokoci nie mona ustali w sposób, o którym mowa w ust. 2. Dochód ten odpowiada udzialowi wlaciciela nieruchomoci w dochodach osiganych z dzialalnoci prowadzonej na nieruchomoci stanowicej przedmiot wyceny i na nieruchomociach podobnych. § 8. Metod inwestycyjn i metod zysków stosuje si przy uyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów. 3.4. Technika kapitalizacji prostej § 9.1. Przy uyciu techniki kapitalizacji prostej warto nieruchomoci okrela si jako iloczyn stalego strumienia dochodu rocznego moliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomoci i wspólczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stalego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji. § 9.2. Wspólczynnik kapitalizacji odzwierciedla okrs, w którym powinien nastpi zwrot rodków poniesionych na nabycie nieruchomoci podobnych do nieruchomoci wycenianej, z dochodów moliwych do uzyskania z tych nieruchomoci podobnych. § 9.3. Wysoko wspólczynnika kapitalizacji i stop kapitalizacji ustala si na podstawie badania rynku nieruchomoci podobnych do nieruchomoci wycenianej jako wzajemn relacj midzy cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomoci podobne a dochodami moliwymi do uzyskania z tych nieruchomoci.

44

§ 11. Przy obliczaniu dochodów, o których mowa w § 9 i 10, nie uwzgldnia si amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych oplat i podatków zwizanych ze sprzeda nieruchomoci. § 12. W przypadku braku danych z rynku nieruchomoci stop dyskontow okrela si na podstawie rentownoci bezpiecznych, dlugoterminowych lokal na rynku kapitalowym, z uwzgldnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomoci podobne do nieruchomoci wycenianej. § 13. W przypadku braku danych z rynku nieruchomoci stop kapitalizacji okrela si na podstawie stopy dyskontowej z uwzgldnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomoci podobnych. § 14. Stop kapitalizacji i stop dyskontow okrela si z zachowaniem zasady wspólmiernoci do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomoci. 3.5. Technika dyskontowania strumieni dochodów § 10.1. Przy uyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów warto nieruchomoci okrela si jako sum zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomoci wycenianej w poszczególnych latach przyjtego okresu prognozy, powikszon o zdyskontowan warto rezydualn nieruchomoci. Warto rezydualna przedstawia warto nieruchomoci po uplywie ostatniego roku okresu prognozy przyjtego do dyskontowania strumieni dochodów. § 10.2. Liczba lat okresu prognozy, o którym mowa w ust. 1, jest zalena od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomoci bd ulegaly zmianie. § 10.3. Dyskontowania dokonuje si na dzie okrelenia wartoci nieruchomoci przy uyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna uwzgldni stop zwrotu wymagan przez nabywców nieruchomoci podobnych do nieruchomoci wycenianej, przy uwzgldnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenian nieruchomo. § 11. Przy obliczaniu dochodów, o których mowa w § 9 i 10, nie uwzgldnia si amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych oplat i podatków zwizanych ze sprzeda nieruchomoci. § 12. W przypadku braku danych z rynku nieruchomoci stop dyskontow okrela si na podstawie rentownoci bezpiecznych, dlugoterminowych lokal na rynku kapitalowym, z uwzgldnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomoci podobne do nieruchomoci wycenianej. § 13. W przypadku braku danych z rynku nieruchomoci stop kapitalizacji okrela si na podstawie stopy dyskontowej z uwzgldnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomoci podobnych. § 14. Stop kapitalizacji i stop dyskontow okrela si z zachowaniem zasady wspólmiernoci do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomoci. 3.6. Nota interpretacyjna NI 2 ,,Zastosowanie podejcia dochodowego w wycenie nieruchomoci"

3.7. Model techniki kapitalizacji prostej Przy uyciu techniki kapitalizacji prostej warto nieruchomoci okrela si jako iloczyn stalego strumienia dochodu rocznego moliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomoci i wspólczynnika kapitalizacji lub ilorazu strumienia stalego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji

45

W = D x Wk gdzie: W ­ warto nieruchomoci, D ­ dochód roczny z nieruchomoci (strumie rocznych dochodów o jednakowym poziomie), Wk ­ wspólczynnik kapitalizacji = 1/R, R ­ stopa kapitalizacji. Wspólczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastpi zwrot rodków, poniesionych na nabycie nieruchomoci podobnych do nieruchomoci wycenianej, z dochodów moliwych do uzyskania z tych nieruchomoci podobnych. Wysoko wspólczynnika kapitalizacji i stop kapitalizacji ustala si na podstawie badania nieruchomoci podobnych do nieruchomoci wycenianej jako wzajemn relacj midzy cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomoci podobne z dochodami moliwymi do uzyskania z tych nieruchomoci. 3.8. Model techniki dyskontowania strumieni dochodów Przy uyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów warto nieruchomoci okrela si jako sum zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomoci wycenianej w poszczególnych latach przyjtego okresu prognozy, powikszon o zdyskontowan warto rezydualn nieruchomoci. Warto rezydualna to warto nieruchomoci po uplywie ostatniego roku okresu prognozy przyjtego do dyskontowania strumieni dochodów. VDCF = CF1 [1/(1 + r)] + CF2 [(1/( + r)2] + .... + CFn [(1/( + r)n] + RV [(1/( + r)n] gdzie: VDCF ­ warto nieruchomoci, CF - strumie dochodu na koniec kolejnego roku, 1,2, ... n ­ kolejne lata prognozy, RV - warto rezydualna nieruchomoci po uplywie okresu prognozy, r - stopa dyskontowa. Stopa dyskontowa powinna uwzgldnia stop zwrotu wymagan przez nabywców nieruchomoci podobnych do nieruchomoci wycenianej, przy uwzgldnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenian nieruchomo. Przy obliczaniu dochodów nie uwzgldnia si amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych oplat i podatków zwizanych ze sprzeda nieruchomoci. W przypadku braku danych z rynku nieruchomoci stop dyskontow okrela si na podstawie rentownoci bezpiecznych, dlugoterminowych lokat na rynku kapitalowym, z uwzgldnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomoci podobne do nieruchomoci wycenianej.

4. PODEJCIE KOSZTOWE

4.1. Uwarunkowania prawne Przy zastosowaniu podejcia kosztowego okrela si warto odtworzeniow nieruchomoci. Podejcie kosztowe polega na okrelaniu wartoci nieruchomoci przy zaloeniu, e warto ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o warto zuycia nieruchomoci. Przy podejciu tym okrela si oddzielnie koszt nabycia gruntu (W 46

i koszt odtworzenia jego czci skladowych (W B)(art. 152.3, art. 153.3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomociami). Rozporzdzenie Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego okrela podstawowe zasady dotyczce podejcia dochodowego. § 20. W podejciu kosztowym stosuje si metod kosztów odtworzenia i metod kosztów zastpienia. 4.2. Metoda kosztów odtworzenia § 21.1. Przy okrelaniu wartoci odtworzeniowej nieruchomoci za koszt nabycia gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje si warto rynkow gruntu o takich samych cechach. § 21.2. Za koszt odtworzenia czci skladowych gruntu, o których mowa w art. 153. ust. 3 ustawy, przyjmuje si kwot równ kosztom ich odtworzenia lub kosztom zastpienia, pomniejszon o warto zuycia tych czci skladowych. § 22.1. Przy metodzie kosztów odtworzenia okrela si koszty odtworzenia czci skladowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materialów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych czci skladowych. § 23.1. Metod kosztów odtworzenia lub kosztów zastpienia stosuje si przy uyciu techniki szczególowej, techniki elementów scalonych oraz techniki wskanikowej. 4.3. Metoda kosztów zastpienia § 22.2. Przy metodzie kosztów zastpienia okrela si koszty zastpienia czci skladowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach uytkowych, jakie maj obiekty, których warto okrela si, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materialów. § 23.1. Metod kosztów odtworzenia lub kosztów zastpienia stosuje si przy uyciu techniki szczególowej, techniki elementów scalonych oraz techniki wskanikowej. 4.4. Technika szczególowa § 23.2. Przy uyciu techniki szczególowej koszty odtworzenia albo koszty zastpienia okrela si na podstawie iloci niezbdnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. § 23.5. Przy uyciu technik, o których mowa w § 23 ust. 2-4, uwzgldnia si koszty dokumentacji i nadzoru. 4.5. Technika elementów scalonych § 23.3. Przy uyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastpienia okrela si na podstawie iloci scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót. § 23.5. Przy uyciu technik, o których mowa w § 23 ust. 2-4, uwzgldnia si koszty dokumentacji i nadzoru. 4.6. Technika wskanikowa § 23.3. Przy uyciu techniki wskanikowej koszty okrela si jako iloczyn ceny wskanikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena zostala ustalona.

G)

47

Technik wskanikow mona stosowa tylko wtedy, gdy obiekty, których warto okrela si, s porównywalne z obiektami, dla których znane s ceny wskanikowe. § 23.5. Przy uyciu technik, o których mowa w § 23 ust. 2-4, uwzgldnia si koszty dokumentacji i nadzoru. 4.7. Nota interpretacyjna NI 3 ,,Zastosowanie podejcia kosztowego w wycenie nieruchomoci" 4.8. Model techniki szczególowej Warto robót budowlanych (WB) oblicza si z wzoru: WB = Ii x Cji x (1 + WKD ) gdzie: Ii - ilo niezbdnych robót, Cji - ceny jednostkowe poszczególnych robót, okrelone wg normatywów uwzgldniajcych robocizn, materialy i sprzt oraz koszty porednie i zysk, WKD ­ koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego w formie wskanika procentowego, odniesionego do kosztów odtworzenia robót budowlanych. 4.9. Model techniki elementów scalonych Warto robót budowlanych (WB) oblicza si z wzoru: W B = ISi x CSji x (1 + W KD ) gdzie: ISi - rodzaje ilo scalonych elementów, CSji - ceny scalonych elementów, WKD ­ koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego. 4.10. Model techniki wskanikowej Warto robót budowlanych (W B) oblicza si z wzoru: W B = Q x CJQ x (1 + WKD ) gdzie: Q - ilo jednostek odniesienia, CJQ - cena wskanikowa, WKD ­ koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego.

5. PODEJCIE MIESZANE

5.1. Uwarunkowania prawne Jeeli istniejce uwarunkowania nie pozwalaj na zastosowanie podejcia porównawczego lub dochodowego, warto rynkow nieruchomoci okrela si w podejciu mieszanym (art. 152.2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomociami). 48

Rozporzdzenie Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego okrela podzial podejcia mieszanego na metody. § 15. W podejciu mieszanym stosuje si metod pozostalociow, metod kosztów likwidacji albo metod wskaników szacunkowych gruntów. 5.2. Metoda kosztów likwidacji § 17.1. Warto nieruchomoci okrelona metod kosztów likwidacji jest równa kosztom nabycia gruntu, o którym mowa w § 21 ust. 1, pomniejszonemu o koszty likwidacji czci skladowych tego gruntu. § 17.2. Koszty likwidacji czci skladowych gruntu ustala si przy uyciu technik, o których mowa w § 23 (tj. techniki szczególowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskanikowej). 5.3. Metoda pozostalociowa § 16.1. Metod pozostalociow stosuje si do okrelenia wartoci rynkowej, jeeli na nieruchomoci maj by prowadzone roboty budowlane polegajce na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montau lub remoncie obiektu budowlanego. § 16.2. Warto, o której mowa w ust. 1, okrela si jako rónic wartoci nieruchomoci po wykonaniu robót wymienionych w ust. 1 oraz wartoci przecitnych kosztów tych robót, z uwzgldnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomoci podobnych. § 16.3. Metod pozostalociow mona zastosowa, jeeli lcznie zostan spelnione warunki: 1) istniejce uwarunkowania nie pozwalaj na zastosowanie podejcia porównawczego lub dochodowego, 2) znany jest rodzaj i zakres robót, o których mowa w ust. 1, 3) w przyjtych do tej metody elementach odpowiednich podej uwzgldnia si dane odwzorowujce stan rynku. § 16.4. Zastosowanie metody pozostalociowej do okrelenia wartoci rynkowej wymaga szczególowego uzasadnienia w operacie szacunkowym. 5.4. Nota interpretacyjna NI 4 ,,Zastosowanie metody pozostalociowej w wycenie nieruchomoci" 5.5. Model metody pozostalociowej Metod pozostalociow mona okreli warto gruntu, jeli znany jest program budowy na nim obiektów budowlanych i okrelone wedlug tego programu naklady (koszty) budowy wg wzoru: WG = W N ­ (K + Z) gdzie: WG ­ warto pozostalociowa gruntów, WN - warto rynkowa nieruchomoci wg stanu docelowego np. po zakoczeniu adaptacji czy te budowy, okrelona wg cen aktualnych, K - koszty budowy, adaptacji lub przebudowy, okrelone wg cen aktualnych, Z - zysk inwestora okrelony jako pewien procent od wartoci pozostalociowej, bd te jako pewien procent od poniesionych kosztów lub te jako z góry przez inwestora okrelona kwota dla niego oplacalna. 49

Stosujc procedur metody pozostalociowej mona okreli warto obiektów budowlanych, gdy znana jest warto gruntu oraz warto docelowa nieruchomoci. Odpowiedni wzór przyjmie posta: WB = W N - W G ­ (K + Z) gdzie: WB ­ warto rynkowa obiektów budowlanych po zakoczeniu budowy wg cen aktualnych, WG - warto rynkowa gruntu wg cen aktualnych. Warto rynkow docelow okrelon w metodzie pozostalociowej zaliczy naley take do rodzaju wartoci dla alternatywnego lub optymalnego sposobu wykorzystania nieruchomoci. Wyniki uzyskane za pomoc metody pozostalociowej mog by take podstaw decyzji o oplacalnoci planowanych remontów kapitalnych obiektów budowlanych, jak równie oceny oplacalnoci zmian funkcji nieruchomoci. 5.6. Metoda wskaników szacunkowych gruntów § 18.1. Przy okrelaniu wartoci nieruchomoci przeznaczonych na cele rolne lub lene, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje si metod wskaników szacunkowych gruntów. § 18.2. Przy stosowaniu metody, o której mowa w ust. 1, warto gruntu okrela si jako iloczyn wskanika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna yta albo ceny 1 m3 drewna. § 18.3. Cen ziarna yta przyjmuje si z rynku lokalnego. Cen drewna, skorygowan o koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje si z rynku lokalnego albo nadlenictwa wlaciwego dla miejsca poloenia nieruchomoci lub nadlenictw ssiednich. Cen drewna przyjmuje si jako redni waon z uwzgldnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna. § 18.4. Klasy gruntów przyjmuje si wedlug danych z katastru nieruchomoci, a przy okrelaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje si dane z planów urzdzenia lasów. Okrg podatkowy przyjmuje si wedlug przepisów o podatku rolnym. § 18.5. Wskaniki szacunkowe gruntów, w zalenoci od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okrgu podatkowego, okrela zalcznik do rozporzdzenia. § 19. Przy stosowaniu metody wskaników szacunkowych gruntów uwzgldnia si nastpujce poszczególne cechy: 1) w odniesieniu do nieruchomoci przeznaczonych na cele rolne ­ poloenie w stosunku do glównych dróg dojazdowych, zagroenie erozj, trudno uprawy, kultur roln, wielko zanieczyszczenia rodowiska, struktur uytków gruntowych, wystpowanie urzdze melioracyjnych, wystpowanie infrastruktury utrudniajcej agrotechnik, 2) w odniesieniu do nieruchomoci przeznaczonych na cele lene ­ stopie degradacji siedliska lenego, szkodliwe oddzialywanie przemyslu na drzewostan, masowe wystpowanie szkodników, poloenie w stosunku do siedlisk i glównych dróg, moliwo przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym, jako dróg dojazdowych, rodzaje gruntów przyleglych, walory rekreacyjne.

50

5.7. Model metody wskaników szacunkowych gruntów Warto nieruchomoci gruntowej okrela si wg wzoru: W N = Pi x SSZ x C x Wk gdzie: Pi SSZ C Wk - powierzchnia uytków rolnych, - wskanik szacunkowy gruntu, - cena 100 kg yta, - wspólczynniki korygujce.

6. STANDARDY ZAWODOWE RZECZOZNAWCÓW MAJTKOWYCH

Informacje o aktualnie obowizujcych oraz o opracowywanych (aktualizowanych) standardach zawodowych mona znale na stronach internetowych: - Polskiej Federacji Stowarzysze Rzeczoznawców Majtkowych www.pfva.pl, - Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majtkowych we Wroclawiu www.srm.wroclaw.pl

ZASAD7 SPORZDZANIA OPERATU SZACUNKOWEGO wg standardu VII.1 (skrót)

Standard obowizywal od 14.11.1999r (cala tre standardu na stronie www.ssrm.republika.pl Sudeckie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majtkowych w Walbrzychu). - strona tytulowa, - wycig z operatu szacunkowego (na 2 stronie), 1 - Przedmiot i zakres wyceny (od strony 3), 2 - Cel wyceny, 3 - Podstawy opracowania operatu szacunkowego: - Podstawa formalna, - Podstawy materialno-prawne, 4 - ródla danych merytorycznych, 5 - Daty istotne dla wyceny, 6 - Opis i okrelenie stanu nieruchomoci: - Opis nieruchomoci (z uwzgldnieniem stanu technicznego i uytkowego), - Stan prawny nieruchomoci, 7 - Przeznaczenie nieruchomoci (wg mpzp, wg studium uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy ew. aktualny sposób uytkowania wg ewidencji gruntów) 8 - Przedstawienie sposobu wyceny (uzasadnienie wyboru podejcia, metody i techniki szacowania w zalenoci od ............patrz standard) 9 - Analiza i charakterystyka rynku nieruchomoci, 10 - Okrelenie wartoci nieruchomoci (wlaciwa wycena, obliczenia.......), 11 - Wynik kocowy wyceny (z uzasadnieniem i konfrontacj z danymi z analizy i charakterystyki rynku), 12 - Klauzule i ustalenia dodatkowe, 13 - Zalczniki, Operat sporzdzil(a): .................................. podpis ............. Miejscowo i data sporzdzenia......................................... 51

Baza danych transakcyjnych nieruchomoci

1 Cechy (14-18) 2 3 4

1. Nr zmiany w katastrze 2. Nr aktu notarialnego 3. Data transakcji 4. Sprzedajcy (os.fiz., os.prawna) 5. Nabywca (os.fiz., os.prawna) 6. Forma sprzeday: wolny rynek, przetarg, negocjacje, dosprzeda 7. Rodzaj praw: wlasno, u. w. 8. Nr ksigi wieczystej 9. Adres nieruchomoci 10. Obrb 11. Arkusz mapy 12. Nr dzialki 13. Powierzchnia [m², ha] 14. Uzbrojenie terenu: dr, e, w, k, g, t, co. 15. Droga (asfaltowa, gruntowa, ziemna, z chodnikiem, owietlenie, odwodnienie, kd ) 16. Ksztalt dzialki 17. Stan zagospodarowania, zabudowa, ogrodzenie, drzewa 18. Ssiedztwo 19. Przeznaczenie w planie zagospod. przestrzennego. 20. Grunty rolne, powierzchnia, klasy uytków, lokalizacja, dojazd, melioracje, rozlóg, kultura rolna 21. Lokal mieszkalny (uytkowy) kondygnacja, powierzchnia, udzial, ilo pomieszcze, piwnica, strych, balkon, loggia, instalacje, ogrzewanie, funkcjonalno, standard wykoczenia 22. Budynek, pow. uytkowa, (kubatura, pow. zabudowy), ilo kondygnacji, ilo lokali, rok budowy, konstrukcja, dach, stropy, schody, rynny, piwnice, strych, instalacje, stan techniczny, remonty 23. Cena nieruchomoci [zl] 24. Cena lokalu (budynku) [zl] 25. Cena gruntu [zl] 26. Cena jedn. lokalu (budynku) [zl/m²] 27. Cena jednostkowa gruntu [zl/m2]

52

PROTOKÓL BADANIA KSIGI WIECZYSTEJ nr ...................

Miejsce udostpnienia lub sporzdzenia wypisu, jednostka udostpniajca: Sd Rejonowy Wroclaw ­ Krzyki, IV Wydzial Ksig Wieczystych Wroclaw, ul. Komandorska 16, IIp., tel. 334-4577 Tre wypisu: Dzial I. Oznaczenie nieruchomoci: Poloenie: ............................................................................................................................................. ................................................................................................................................................................ ....................................................................................................................................................... ...... ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ Sposób korzystania: ............................................................................................................................. Spis spraw zwizanych z wlasnoci: ................................................................................................. ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ Dzial II. Wlaciciel: ................................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................................... Dzial III. Prawa, roszczenia, ciary i ograniczenia: ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................................ Dzial IV. Hipoteki: ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................................

Sporzdzil dnia ......................................

podpis .......................................

53

ELEMENTY

KONSTRUKCYJNE

BUDYNKÓW

1. MATERIAL, z którego wykonane s budynki: · · palny (drewno i materialy drewnopochodne oraz syntetyczne), niepalny (kamie, cegla, stal, beton).

2. KONSTRUKCJE BUDYNKÓW: · · · drewniana (ciany, stropy i dach drewniany), mieszana (ciany z kamienia, cegly lub materialów podobnych, stropy i dach drewniany), masywna (ciany murowane, elbetowe itp., stropy i schody masywne, dach ognioodporny).

3. CIANY: · · ciany ze wzgldu na przenoszone obcienia: - none, nazywane te konstrukcyjnymi, - dzialowe (nienone). ciana pod wzgldem konstrukcyjnym: - wiecowa (z bali uloonych poziomo), - dylowa (z dyli ustawionych pionowo), - szkieletowa (z ram, slupów, rygli, belek, prtów, np. mur pruski), - plytowa (z prefabrykowanej lub monolitycznej plyty), - murowana ( ciana z elementów drobnowymiarowych: bloczki, cegly, pustaki, kamie, ukladany na zaprawie lub na sucho).

4. STROPY: · Stropy pod wzgldem konstrukcyjnym: - belkowy (belki none uloone jednokierunkowo, z wypelnieniem przestrzeni pomidzy belkami), - kasetonowy (belki none poloone w dwóch kierunkach, tworz od spodu kaseton), - dylowy (dyle uloone obok siebie, dyl: drewniany, gipsowy lub z elbetu), - ebrowy (jednokierunkowe ebra wspólpracujce z nadbetonem i wypelnieniem pomidzy ebrami), - gstoebrowy (odmiana stropu ebrowego, strop o osiowym rozstawie belek lub eber nie wikszym ni 90 cm, belki lub ebra wykonane s najczciej z elbetu, np. strop Akermana, Cerit, Fert, Teriva, DZ, DMS), - plytowo-ebrowy (belki i podcigi wspólpracuj z plyt elbetow), - plytowy (plyta, zazwyczaj elbetowa jest elementem konstrukcyjnym), - grzybkowy ( plyta oparta bezporednio na slupach o glowicach poszerzonych, polczona z glowicami slupów w sposób monolityczny), - sklepieniowy (ceglane sklepienie oparte na murach nonych lub fundamencie), - odcinkowy (belkowy, wypelniony midzybelkowymi sklepieniami odcinkowymi, odmian ,,plask" takiego stropu na belkach stalowych jest strop Kleina), - nagi (belki none i lece na nich powaly z desek), - podwieszany (element wykoczeniowy, podwieszony do innej konstrukcji). Stropy ze wzgldu na material glównych elementów konstrukcyjnych: - drewniane 54

·

- stalowo-ceramiczne, - ceramiczno-elbetowe, - elbetowe, - stalowe. 5. STROPODACHY (pokrycie plaskie lub krzywiznowe jednoczenie funkcj stopu nad ostatni kondygnacj): · · pelne, wentylowane (z przestrzeni nad izolacj ciepln).

budynku,

spelniajce

6. DACHY: Dach sklada si z konstrukcji nonej i warstw izolacyjnych. Górne plaszczyzny dachu tworz polacie (dachy jedno, dwu, wielopolaciowe), plaskie lub nachylone (strome). Forma polaci: - mansardowe (lamane), - uskokowe (dach lamany, polski), - naczólkowe (z pólszczytem dolnym), - zakopiaski (z pólszczytem górnym), - wakowe, - aglowe, - pilaste (szedowe), - pogrone (wklsle, zamknite ciankami, woda odprowadzona rur wewntrz budynku). Dachy ze wzgldu na material konstrukcji nonej: - drewniane, - elbetowe, - stalowe. Drewniane konstrukcje dachu: - jtkowa, - platwiowo-kleszczowa, - wieszarowa. Pokrycie izolacyjne dachu: - papa, dachówka, - blacha, - eternit.

·

·

·

·

55

OPERAT SZACUNKOWY nieruchomoci lokalowej

Adres nieruchomoci:

Strzelin, ul. ........................17 / 7.

Oznaczenie nieruchomoci: obrb Strzelin, AM 17, dzialka nr 69/1, powierzchnia 925 m²,

Operat sporzdzil: dr in. Marian Kowalczyk.

Strzelin, dnia 29 sierpnia 2008 roku.

56

WYCIG Z OPERATU SZACUNKOWEGO nieruchomoci lokalowej

Adres nieruchomoci: Strzelin, ul. .................... 17 / 7. Oznaczenie nieruchomoci: obrb Strzelin, AM 17, dzialka nr 69/1, powierzchnia 925 m², Ksiga wieczysta nieruchomoci lokalowej nr ......... Wlaciciele nieruchomoci: A......................, na prawach wspólnoci ustawowej. Powierzchnia uytkowa lokalu: 76,06 m². Udzial lokalu w nieruchomoci wspólnej: 14,58 %. Opis lokalu i budynku. Lokal nr 7, skladajcy si z 3 pokoi, kuchni, lazienki z wc i z przedpokoju, poloony jest na II pitrze 3 kondygnacyjnego budynku przy ulicy ............ 17. Okna drewniane, skrzynkowe. Drzwi wewntrzne drewniane, przeszklone. Podlogi w pokojach, przedpokoju i w kuchni z desek, przykryte plytami padzierzowymi pomalowanymi. W lazience posadzki z plytek ceramicznych. ciany malowane, w lazience wyloone plytkami ceramicznymi, równie w kuchni czciowo ciany wyloone plytkami ceramicznymi. W przedpokoju boazeria drewniana. Rozwizanie funkcjonalne lokalu dobre, pomieszczenia rozkladowe. Standard wykoczenia wntrz redni. Kuchnia wyposaona w junkers, zlewozmywak, kuchni gazow. Do lokalu naley pomieszczenie gospodarcze w piwnicy. Ogrzewanie lokalu etaowe, z piecem w piwnicy, kaloryfery eliwne. Instalacje w lokalu: elektryczna, wodocigowa, kanalizacyjna, gazowa, telefoniczna.. Ssiedztwo nieruchomoci: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z elementami zieleni miejskiej i midzyblokowej. Przylegla ulica o nawierzchni utwardzonej. Z lokalu korzystne widoki na ladnie utrzymany skwer przy skrzyowaniu ul. Mickiewicza z ul. Bolka I widnickiego (z pokoi od strony poludniowej) oraz na ziele midzyblokow ­ ogródki przydomowe na ssiedniej dzialce nr 73/77 na tle zabudowy mieszkaniowej przy ul. Kwiatkowskiego (z kuchni od strony pólnocnej). S to walory bliskiego ssiedztwa i dalszego otoczenia nieruchomoci, niezalenie od korzystnego poloenia nieruchomoci w centralnym rejonie miasta. Budynek mieszkalny, wielorodzinny, w zabudowie wolno stojcej, o 3 kondygnacjach nadziemnych (w tym poddasze czciowo uytkowe), calkowicie podpiwniczony, konstrukcji tradycyjnej mieszanej. W budynku znajduje si 8 lokali mieszkalnych. Charakterystyka techniczna budynku: cokól granitowy, ciany piwnic i nadziemia z cegly, stropy nad piwnic ognioodporne, pozostale drewniane, belkowe, dach czteropolaciowy, stromy, o konstrukcji drewnianej, platwiowo-kleszczowej, kryty dachówk karpiówk, tynki zewntrzne i wewntrzne cementowo-wapienne, gladkie, rynny i rury spustowe z blachy ocynkowanej, schody i podesty na kondygnacjach nadziemnych drewniane, zabiegowe, do piwnicy betonowe, jednobiegowe, okna drewniane, skrzynkowe, lub plastikowe, zespolone, drzwi drewniane, plycinowe i plytowe. Ssiedztwo nieruchomoci: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z elementami zieleni miejskiej i midzyblokowej. Przylegla ulica o nawierzchni utwardzonej. Cel wyceny: okrelenie wartoci rynkowej nieruchomoci lokalowej przygotowywanej do sprzeday Warto nieruchomoci lokalowej 310.097 zlotych

(slownie: trzysta dziesi tysicy dziewidziesit siedem zlotych).

Data okrelenia wartoci: 29 sierpnia 2008 roku. Data dokonania ogldzin i okrelenia stanu nieruchomoci: 20 sierpnia 2008 roku. Data sporzdzenia operatu: 29 sierpnia 2008 roku. Operat sporzdzil: dr in. Marian Kowalczyk. 57

OPERAT SZACUNKOWY

lokalu mieszkalnego stanowicego odrbn nieruchomo

1. Przedmiot i zakres wyceny

· · · · · · · · Adres nieruchomoci: Strzelin, ul. .................... 17 / 7. Oznaczenie nieruchomoci: obrb Strzelin, AM 17, dzialka nr 69/1, powierzchnia 925 m², Ksiga wieczysta nieruchomoci lokalowej nr ................ Wlaciciel nieruchomoci: A ..................., na prawach wspólnoci ustawowej. Powierzchnia uytkowa lokalu: 76,06 m². Udzial lokalu w nieruchomoci wspólnej: 14,58 %. Przedmiot wyceny: nieruchomo lokalowa. Zakres wyceny: prawo wlasnoci lokalu mieszkalnego wraz z przynalenym gruntem.

2. Cel wyceny

Celem wyceny jest okrelenie wartoci rynkowej nieruchomoci lokalowej przygotowywanej do sprzeday.

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego

3.1. Podstawa formalna Zlecenie z dnia 18 sierpnia 2008 roku dla Mariana Kowalczyka ­ rzeczoznawcy majtkowego na sporzdzanie operatu szacunkowego w/w nieruchomoci lokalowej. 3.2. Podstawy materialno - prawne · · · · · · · · Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o wlasnoci lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903, z pón. zmianami). Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego ( tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r., nr 31, poz. 266, z pón. zmianami). Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomociami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603, z pón. zmianami). Rozporzdzenie Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, z pón. zmianami)). Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku ­ Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93, z pón. zmianami). Rozporzdzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. nr 38, poz. 454). PN - ISO 9836 - wlaciwoci uytkowe w budownictwie, okrelanie i obliczanie wskaników powierzchniowych i kubaturowych. Standardy zawodowe rzeczoznawców majtkowych, wydane przez Polsk Federacj Stowarzysze Rzeczoznawców Majtkowych, Warszawa 2008 rok. - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy 1. ,,Warto rynkowa i warto odtworzeniowa". - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy 3. ,,Operat szacunkowy". - Nota interpretacyjna NI 1 ,,Zastosowanie podejcia porównawczego w wycenie 58

nieruchomoci". - Tymczasowa nota interpretacyjna III.3. ,,Ustalenie stanu prawnego przedmiotu wyceny". 3. 3. ródla danych merytorycznych Ksiga wieczysta nr ............... Operat ewidencji gruntów m. Strzelina. Mapa zasadnicza 1:500 m. Strzelina. Studium uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Strzelin, zatwierdzone uchwal Rady Miejskiej Strzelina Nr XIV/174/2000 z dnia 2 lutego 2000 roku. · Miejscowy plan zagospodarowana przestrzennego miasta Strzelina, obejmujcego obszar ograniczony ulicami: Józefa Pilsudskiego, Wroclawsk, Wolnoci i Mickiewicza, zatwierdzony uchwal nr XXIX/330/2001 z dnia 31 sierpnia 2001 r. Rady Miejskiej Strzelina. · Akty notarialne transakcji nieruchomoci lokalowych w Strzelinie, zawarte w okresie poprzedzajcym wycen. · Ogldziny obiektu wyceny. · · · ·

4. Daty istotne dla wyceny

· · · Data okrelenia wartoci: 29 sierpnia 2008 roku. Data dokonania ogldzin i okrelenia stanu nieruchomoci: 20 sierpnia 2008 roku. Data sporzdzenia operatu: 29 sierpnia 2008 roku.

5. Opis i okrelenie stanu nieruchomoci

5.1. Lokalizacja nieruchomoci Nieruchomo usytuowana jest w centralnej czci miasta, w ssiedztwie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. W bliskiej odlegloci dworzec PKP i dworzec PKS. Do Rynku 0,5 km. 5.2. Opis techniczny budynku 5.2.1. Uwagi ogólne Budynek mieszkalny, wielorodzinny, w zabudowie wolno stojcej, o 3 kondygnacjach nadziemnych (w tym poddasze czciowo uytkowe), calkowicie podpiwniczony, konstrukcji tradycyjnej mieszanej, kryty dachówk karpiówk. W budynku znajduje si 8 lokali mieszkalnych. 5.2.2. Charakterystyka techniczna budynku cokól granitowy, ciany piwnic i nadziemia z cegly, stropy nad piwnic ognioodporne, pozostale drewniane, belkowe, dach czteropolaciowy, stromy, o konstrukcji drewnianej, platwiowo-kleszczowej, kryty dachówk karpiówk, · tynki zewntrzne i wewntrzne cementowo-wapienne, gladkie, · rynny i rury spustowe z blachy ocynkowanej, · schody i podesty na kondygnacjach nadziemnych drewniane, zabiegowe, do piwnicy betonowe, jednobiegowe, 59 · · · ·

· okna drewniane, skrzynkowe, lub plastikowe, zespolone, · drzwi drewniane, plycinowe i plytowe, · instalacje: elektryczna, wodocigowa, gazowa, kanalizacyjna, telefoniczna, ogrzewanie etaowe lub piecowe. 5.2.3. Zuycie techniczne budynku Budynek pochodzi z okresu II wojny wiatowej. Ocen zuycia technicznego dokonano metod wizualn, poddajc ogldzinom i ocenie poszczególne elementy budynku. W wyniku ogldzin stwierdzono, e rednie zuycie techniczne budynku wynosi 55 %. 5.3. Opis lokalu mieszkalnego Lokal nr 7, skladajcy si z 3 pokoi, kuchni, lazienki z wc i z przedpokoju, poloony jest na II pitrze 3 kondygnacyjnego budynku przy ulicy ............ 17. Okna drewniane, skrzynkowe. Drzwi wewntrzne drewniane, przeszklone. Podlogi w pokojach, przedpokoju i w kuchni z desek, przykryte plytami padzierzowymi pomalowanymi. W lazience posadzki z plytek ceramicznych. ciany malowane, w lazience wyloone plytkami ceramicznymi, równie w kuchni czciowo ciany wyloone plytkami ceramicznymi. W przedpokoju boazeria drewniana. Rozwizanie funkcjonalne lokalu dobre, pomieszczenia rozkladowe. Standard wykoczenia wntrz redni. Kuchnia wyposaona w junkers, zlewozmywak, kuchni gazow. Do lokalu naley pomieszczenie gospodarcze w piwnicy. Ogrzewanie lokalu etaowe, z piecem w piwnicy, kaloryfery eliwne. Instalacje w lokalu: elektryczna, wodocigowa, kanalizacyjna, gazowa, telefoniczna.. Ssiedztwo nieruchomoci: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z elementami zieleni miejskiej i midzyblokowej. Przylegla ulica o nawierzchni utwardzonej. Z lokalu korzystne widoki na ladnie utrzymany skwer przy skrzyowaniu ul. Mickiewicza z ul. Bolka I widnickiego (z pokoi od strony poludniowej) oraz na ziele midzyblokow ­ ogródki przydomowe na ssiedniej dzialce nr 73/77 na tle zabudowy mieszkaniowej przy ul.. Kwiatkowskiego (z kuchni od strony pólnocnej). S to walory bliskiego ssiedztwa i dalszego otoczenia nieruchomoci, niezalenie od korzystnego poloenia nieruchomoci w centralnym rejonie miasta. 5.4. Stan prawny nieruchomoci · · · · · · Adres nieruchomoci: Strzelin, ul. ........................ 17 / 7. Oznaczenie nieruchomoci: obrb Strzelin, AM 17, dzialka nr 69/1, powierzchnia 925 m², Ksiga wieczysta nieruchomoci lokalowej nr .............. Wlaciciel nieruchomoci: A .................., na prawach wspólnoci ustawowej. Powierzchnia uytkowa lokalu: 76,06 m². Udzial lokalu w nieruchomoci wspólnej: 14,58 %. · Stan prawny nieruchomoci ustalono na podstawie danych zawartych w ksidze wieczystej nieruchomoci lokalowej oraz w operacie ewidencji gruntów.

60

6. Przeznaczenie nieruchomoci

Wedlug miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Strzelina, teren, na którym zlokalizowany jest budynek, przeznaczony jest pod zabudow mieszkaniow wielorodzinn i wykorzystywany jest zgodnie z przeznaczeniem.

7. Uwarunkowania prawne w procesie wyceny

· Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomociami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 roku nr 261, poz. 2603, z póniejszymi zmianami): - art. 134 ust. 2. Przy okrelaniu wartoci rynkowej nieruchomoci uwzgldnia si w szczególnoci jej rodzaj, poloenie, sposób uytkowania, przeznaczenie, stopie wyposaenia w urzdzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomoci oraz aktualnie ksztaltujce si ceny w obrocie nieruchomociami. - art. 150 ust. 2. Warto rynkow okrela si dla nieruchomoci, które s lub mog by przedmiotem obrotu. - art. 151 ust. 1. Warto rynkow nieruchomoci stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, moliwa do uzyskania na rynku, okrelona z uwzgldnieniem cen transakcyjnych przy przyjciu nastpujcych zaloe: 1) strony umowy byly od siebie niezalene, nie dzialaly w sytuacji przymusowej oraz mialy stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) uplynl czas niezbdny do wyeksponowania nieruchomoci na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. - art. 152 ust. 2. Wyceny nieruchomoci dokonuje si przy zastosowaniu podej: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierajcego elementy podej poprzednich. - art. 153 ust. 1. Podejcie porównawcze polega na okreleniu wartoci nieruchomoci przy zaloeniu, e warto ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomoci podobne, które byly przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje si ze wzgldu na cechy rónice nieruchomoci podobne do nieruchomoci wycenianej oraz uwzgldnia si zmiany poziomu cen wskutek uplywu czasu. Podejcie porównawcze stosuje si, jeeli s znane ceny nieruchomoci podobnych do nieruchomoci wycenianej. - art. 154 ust. 1. Wyboru wlaciwego podejcia oraz metody i techniki szacowania nieruchomoci dokonuje rzeczoznawca majtkowy, uwzgldniajc w szczególnoci: cel wyceny, rodzaj i poloenie nieruchomoci, jej przeznaczenie w planie miejscowym, stopie wyposaenia w urzdzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostpne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomoci podobnych. - art. 154 ust. 2. W przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomoci ustala si na podstawie studium uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. - art. 154 ust. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzgldnia si faktyczny sposób uytkowania nieruchomoci. - art. 156 ust. 1. Rzeczoznawca majtkowy sporzdza na pimie opini o wartoci nieruchomoci w formie operatu szacunkowego. · Rozporzdzenie Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109): § 3 ust. 1. Okrelanie wartoci nieruchomoci polega na okrelaniu wartoci prawa wlasnoci lub innych praw do nieruchomoci.

61

-

-

-

-

§ 4 ust. 1. Przy zastosowaniu podejcia porównawczego konieczna jest znajomo cen transakcyjnych nieruchomoci podobnych do nieruchomoci bdcej przedmiotem wyceny, a take cech tych nieruchomoci wplywajcych na poziom ich cen. § 4 ust. 2. W podejciu porównawczym stosuje si metod porównywania parami, metod korygowania ceny redniej albo metod analizy statystycznej rynku. § 4 ust. 3. Przy metodzie porównywania parami porównuje si nieruchomo bdc przedmiotem wyceny, której cechy s znane, kolejno z nieruchomociami podobnymi, które byly przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a take cechy tych nieruchomoci. § 4 ust. 4. Przy metodzie korygowania ceny redniej do porówna przyjmuje si z rynku wlaciwego ze wzgldu na poloenie wycenianej nieruchomoci co najmniej kilkanacie nieruchomoci podobnych, które byly przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoci. Warto nieruchomoci bdcej przedmiotem wyceny okrela si w drodze korekty redniej ceny nieruchomoci podobnych wspólczynnikami korygujcymi, uwzgldniajcymi rónic w poszczególnych cechach tych nieruchomoci. § 5 ust. 2. Ceny uzyskane przy sprzeday w drodze przetargu mog by ródlem informacji o cenach transakcyjnych, jeeli nie odbiegaj o wicej ni 20% od przecitnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomoci podobne. Standardy zawodowe rzeczoznawców majtkowych: Krajowy Standard Wyceny Podstawowy1 KSWP1 -Warto rynkowa i warto odtworzeniowa. Krajowy Standard Wyceny Podstawowy 3 KSWP3 - Operat szacunkowy Nota interpretacyjna NI 1 ,,Zastosowanie podejcia porównawczego w wycenie nieruchomoci". Tymczasowa nota interpretacyjna III.3. ,,Ustalenie stanu prawnego przedmiotu wyceny".

· -

8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomoci

Analiz objto transakcje nieruchomociami lokalowymi mieszkalnymi, poloonymi w Strzelinie, które byly przedmiotem transakcji wolnorynkowych od stycznia do sierpnia 2008 roku. W tym czasie zawartych zostalo kilkadziesit aktów kupna ­ sprzeday. Ceny jednostkowe lokali mieszkalnych (wraz z udzialem w gruncie i czciach wspólnych budynku) zawieraj si w przedziale od 2673zl/m² do 4333 zl/m². Ich zrónicowanie zaley od lokalizacji i ssiedztwa, stanu technicznego budynku i lokalu, kondygnacji, funkcjonalnoci pomieszcze, wielkoci lokalu, wyposaenia w instalacje. Dane transakcyjne lokali mieszkalnych zawiera tabela nr 1. Tabela nr 1 Lp Data transakcji Poloenie - ulica Pow. uyt. lokalu [m2] 41,14 35,58 49,21 59,20 60,00 64,78 72,10 63,65 Cena trans. [zl] 130000 106000 192000 240000 260000 200000 240000 235563 Cena 1 m2 p.u. [zl/m2] 3160 2979 3902 4054 4333 3087 3329 3701 Zakt. cena 1 m2 p.u. 3390 3164 4117 4277 4571 3251 3479 3860 62

uwagi

1 2 3 4 5 6 7 8

04.01.2008 14.02.2008 03.03.2008 04.03.2008 04.03.2008 10.03.2008 02.04.2008 16.04.2008

Staszica Bolka I widnickiego Kociuszki Rybna Grota Roweckiego Brzegowa Zbkowicka Olawska

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

09.05.2008 30.05.2008 02.06.2008 03.06.2008 09.06.2008 18.06.2008 18.06.2008 18.06.2008 20.06.2008 25.06.2008 03.07.2008 03.07.2008 22.07.2008 28.07.2008 01.08.2008 07.08.2008

Konopnickiej Wojska Polskiego Wroclawska Zbkowicka Konopnickiej Staszica Zbkowicka Staszica Moniuszki Staromiejska Moniuszki Lena Dzieroniowska Zbkowicka Bolka I widnickiego Zbkowicka rednia cena zl/m2 Maksymalna cena zl/m2 Minimalna cena zl/m2 Rónica cen zl/m2

43,29 47,92 59,00 46,80 39,29 64,90 45,59 64,90 97,21 65,97 62,13 62,30 71,00 71,85 39,30 57,00

120000 200000 200000 180000 150000 270000 165000 270000 257690 220000 249400 250000 190000 249000 160000 170000

2772 4174 3390 3846 3818 4160 3619 4160 2651 3335 4014 4013 2676 3466 4071 2982

2866 4291 3478 3946 3906 4243 3691 4243 2704 3398 4074 4073 2703 3501 4099 2997 3680 4571 2703 1868

ródla danych o cenach transakcyjnych: akty notarialne przechowywane w zbiorach dokumentów Orodka Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznej w Strzelinie.

9. Aktualizacja cen transakcyjnych z uwagi na uplyw czasu

Aktualizacj cen transakcyjnych jednostkowych z uwagi na uplyw czasu wykonano wedlug formuly: R C a = C nom 1 + zc t 100%

R zc =

i =1

n

(Cpi - Cwi ) 100%

Cwi t n

gdzie: Cpi Cwi t Rzc n Cnom Ca - cena nieruchomoci sprzedanej póniej, w i-tej parze, - cena nieruchomoci sprzedanej wczeniej, w i-tej parze, - odstp czasu pomidzy terminami sprzeday nieruchomoci, w i-tej parze, - wspólczynnik zmiany cen na danym rynku lokalnym, - liczba par nieruchomoci podobnych, - cena nominalna (transakcyjna), - cena zaktualizowana.

W celu obliczenia wspólczynnika Rzc wybrano ze zbioru transakcji pary nieruchomoci podobnych ­ nie rónicych si adn cech. Okres badania rynku od stycznia do sierpnia 2008 roku, aktualizacji dokonano na dzie 29 sierpnia 2008 roku. Obliczenie wspólczynnika zmiany cen zawiera tabela nr 2

63

Tabela nr 2 . Nr transakcji 23 3 22 7 Rónica czasu [m-ce] 5 4 Cena transakcyjna [zl/m2] Cwi Cpi 4071 3902 3466 3329 rednia: Rzc [%/miesic]

0,97 1,03 1,00

Zaktualizowane ceny transakcyjne jednostkowe wspólczynnikiem Rzc = 1,00 %/miesic umieszczono w ostatniej kolumnie tabeli nr 1.

10. Wycena lokalu mieszkalnego wraz z udzialem w gruncie

10.1. Metoda wyceny Wycen przeprowadzono na podstawie art. 134 ust. 2, art. 152 ust. 2, art. 153 ust. 1, art. 154, art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomociami (tekst jednolity: Dz. U. nr 261/2004, poz. 2603, z pón. zmianami) oraz § 5 ust. 1, 2 i 3 rozporzdzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majtkowych, standardy: III.1, III.3 III.7 i VII.1, wydanymi przez Polsk Federacj Stowarzysze Rzeczoznawców Majtkowych, Warszawa 2004 rok. Do okrelenia wartoci rynkowej nieruchomoci zastosowano podejcie porównawcze, metod porównywania nieruchomoci parami. Podejcie porównawcze polega na okreleniu wartoci nieruchomoci przy zaloeniu, e warto wycenianej nieruchomoci jest równa cenie, jak uzyskano za nieruchomoci podobne, które byly przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze wzgldu na cechy rónice te nieruchomoci i ustalonej z uwzgldnieniem zmiany poziomu cen na skutek uplywu czasu. Zastosowanie podejcia porównawczego do wyceny nieruchomoci gruntowych oparto na dostpnych cenach transakcyjnych, spelniajc tym samym zaloenia ustawowe wyceny. 10.2. Zaloenia do wyceny Warto jednostkowa wycenianego lokalu jest redni arytmetyczn cen jednostkowych nieruchomoci lokalowych podobnych skorygowanych ze wzgldu na cechy rónice te nieruchomoci z nieruchomoci wycenian. Nieruchomoci podobne byly przedmiotem transakcji i zostaly wybrane z bazy danych na podstawie wywiadu terenowego. Na podstawie analizy danych transakcyjnych nieruchomoci lokalowych na terenie gminy Strzelin oraz na podstawie bada preferencji potencjalnych nabywców lokali mieszkalnych okrelono cechy rynkowe i ich procentowy wplyw na warto nieruchomoci: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Poloenie ....................................... 10 %, w tym poloenie dobre, rednie i slabe. Stan techniczny budynku/lokalu.... 40% w tym bardzo dobry, dobry, redni, zly Funkcjonalno lokalu .................... 15% w tym dobra, przecitna i slaba, Wielko lokalu ............................. 10% w przedzialach do 40 m2, 40 - 65 m2, ponad 65 m2, Poloenie na kondygnacji ............... 10% w tym dobre ­ pitra , slabe ­ parter i poddasze, Instalacje ......................................... 10% elektryczna, wodocigowa, kanalizacyjna, gazowa, Pomieszczenia przynalene i pomocnicze 5% 64

Lokal nr 4 Lokal mieszkalny o powierzchni uytkowej 59,20 m2, poloony w Strzelinie przy ul. Rybnej, znajduje si na I pitrze. Lokal posiada pomieszczenie przynalene w piwnicy budynku. Data transakcji 4.03.2008 roku, zaktualizowana cena transakcyjna jednostkowa wynosi 4277 zl/m2. Lokal nr 12 Lokal mieszkalny o powierzchni uytkowej 46,80 m2, poloony w Strzelinie przy ul. Zbkowickiej, znajduje si na parterze. Lokal posiada pomieszczenie przynalene w piwnicy budynku. Data transakcji 3.06.2008 roku, zaktualizowana cena transakcyjna jednostkowa wynosi 3946 zl/m2. Lokal nr 16 Lokal mieszkalny o powierzchni uytkowej 64,90 m2, poloony w Strzelinie przy ul. Staszica, znajduje si na I pitrze. Lokal posiada pomieszczenie przynalene w piwnicy budynku. Data transakcji 18.06.2008 roku, zaktualizowana cena transakcyjna jednostkowa wynosi 4243 zl/m2. Lokale nr 4 i 16 cechuj si dobrym poloeniem w Strzelinie, lokal nr 12 ma rednie poloenie w Strzelinie, lokal nr 4 posiada dobry stan techniczny, lokale nr 12 ­ stan techniczny zly, lokal nr 16 ­ redni stan techniczny, lokale nr 4 i 16 cechuj si dobr funkcjonalnoci, lokal nr 12 przecitn funkcjonalnoci. 10.3. Okrelenie wartoci nieruchomoci lokalowej Cechy charakteryzujce nieruchomo lokalow wycenian jak i nieruchomoci lokalowe nr 4, 12 i 16 raz okrelenie wartoci rynkowej wycenianej nieruchomoci lokalowej zawiera tabela nr 3. Waga Udzial Lokal atry- kwoto- wyceniany butu wy [%] [zl]

3 4 5

Tabela nr 3. Nieruchomoci lokalowe przyjte do porówna 4 ocena

6

L.p.

Atrybuty (cechy)

2

12 [zl]

7

16 [zl]

9

Ocena

8

Ocena

10

[zl]

11

1

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

Data wyceny lub transakcji 29.08.2008 4.03.2008 3.06.2008 Cena trans. jedn. [zl/m²] 4054 3846 Wspólczynnik korekcyjny 1%/m-c 1%/m-c Cena zakt. jedn. [zl/m²] 4277 3946 Poloenie 10 187 dobre dobre 0 rednie +94 Stan tech. 40 747 redni dobry -249 zly +249 bud./ lokalu Funkcjonal. 15 280 dobra dobra 0 przec. +140 Lokalu Wielko 10 187 76,06 59,20 -94 46,80 -94 lokalu [m²] Kondygnacja 10 187 II p. I p. 0 parter +187 Instalacje 10 187 ewkg ewkg 0 ewkg 0 Pom. Przyn. 5 93 piwnica piwnica 0 piwnica 0 i pomocnicze Suma poprawek 100 1868 -343 +202 Cena poprawiona [zl/m²] 3934 4148 Warto jedn. nier. [zl/m²] 4077

18.06.2008 4160 1%/m-c 4243 Dobre 0 redni 0 Dobra 64,90 I p. Ewkg Piwnica 0 -94 0 0 0 -94 4149

65

Na podstawie danych transakcyjnych z tab. nr 1: Cena maksymalna Cmax = 4571 zl/m² Cena minimalna Cmin = 2703 zl/m² Rónica C = Cmax ­ Cmin = 1868 zl/m². Warto jednostkowa nieruchomoci lokalowej wynosi 4077 zl/m². Warto 1 m² powierzchni uytkowej wycenianego lokalu zawarta jest pomidzy cenami: minimaln Cmin = 2703 zl/m², a maksymaln Cmax = 4571 zl/m², uzyskanymi na rynku lokalnym za lokale mieszkalne. Warto rynkowa nieruchomoci lokalowej wynosi:

4077 zl/m² x 76,06 m² = 310.097 zl

(slownie: trzysta dziesi tysicy dziewidziesit siedem zlotych). Rodzaj wartoci: warto rynkowa dla aktualnego sposobu uytkowania (WRU). Data okrelenia wartoci: 29 sierpnia 2008 roku.

11. Klauzule i ustalenia dodatkowe

· Powierzchni uytkow wycenianego lokalu oraz procentowy udzial lokalu w nieruchomoci wspólnej (w odniesieniu do gruntu i do czci wspólnych budynku) przyjto z ksigi wieczystej nr ........., prowadzonej w Wydziale Ksig Wieczystych w Sdzie Rejonowym w Strzelinie, ul. Kamienna 1. Operat szacunkowy sporzdzono zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majtkowych, a take zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomoci. Sprawdzenie stanu prawnego i faktycznego oraz ogldziny nieruchomoci dokonane zostaly osobicie przez rzeczoznawc majtkowego. Moliwo wykorzystania operatu szacunkowego ogranicza si wylcznie dla celu, w jakim zostal sporzdzony. Rzeczoznawca majtkowy nie ponosi odpowiedzialnoci za wykorzystanie operatu bez jego zgody dla innego celu ni cel, dla którego zostal sporzdzony. Warto nieruchomoci okrelono z daty czynnoci rzeczoznawcy. O ile wykorzystanie operatu nastpi z istotn zwlok, zastosowanie ma art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomociami. Stosownie do art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomociami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 roku nr 261, poz. 2603, z pón. zmianami) sporzdzono wycig z niniejszego operatu szacunkowego z przeznaczeniem dla organu prowadzcego kataster nieruchomoci w Strzelinie.

· · · · · ·

12. Zalczniki

· · · Protokól badania ksigi wieczystej nr ........ z dnia 20.08.2008 r. Opis i mapa (wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej). Szkic lokalu mieszkalnego w skali 1:100.

Operat sporzdzil: dr in. Marian Kowalczyk. Strzelin, dnia 29 sierpnia 2008 roku. 66

BIURO NIERUCHOMOCI

Marian Kowalczyk

51-657 Wroclaw, ul. Kazimierska 5/6 NIP 898-002-92-40 Regon 930045764

OPERAT SZACUNKOWY

nieruchomoci gruntowej

Poloenie nieruchomoci:

Wroclaw, ul. Jeleniogórska ... .

Oznaczenie nieruchomoci: obrb Stablowice, AM 27, dzialka nr 40, pow. 604 m².

Operat sporzdzil: dr in. Marian Kowalczyk.

Wroclaw, dnia 7 kwietnia 2005 roku.

67

WYCIG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

nieruchomoci gruntowej.

· · · · · Poloenie nieruchomoci:

Wroclaw, ul. Jeleniogórska ... .

Oznaczenie nieruchomoci: obrb Stablowice, AM 27, dzialka nr 40, pow. 604 m². Ksiga wieczysta nr 44047. Wlaciciel gruntu: Gmina Miejska Wroclaw. Uytkownik wieczysty gruntu oraz wlaciciel zabudowy, stanowicej oddzieln nieruchomo: ............................... . Uytkowanie wieczyste do dnia 20 wrzenia 2071 roku (ustanowione na 99 lat). Sposób zagospodarowania: zabudowa mieszkaniowa niska, jednorodzinna.

· ·

Opis nieruchomoci. Nieruchomo zabudowana budynkiem jednorodzinnym, poloona jest na Stablowicach. Sieci infrastruktury technicznej terenu: elektroenergetyczna, wodocigowa, kanalizacyjna, gazowa i telefoniczna. Przylegla ulica o nawierzchni urzdzonej.. Ssiedztwo nieruchomoci: zabudowa mieszkaniowa niska, jednorodzinna. Cel wyceny: okrelenie wartoci rynkowej nieruchomoci gruntowej dla ustalenia oplaty za przeksztalcenie prawa uytkowania wieczystego w prawo wlasnoci.

Warto prawa wlasnoci gruntu

66.374 zl.

Warto prawa uytkowania wieczystego gruntu 45.742 zl. Rónica wartoci 20.632 zl.

(slownie zlotych: dwadziecia tysicy szeset trzydzieci dwa) Rodzaj wartoci: warto rynkowa dla aktualnego sposobu uytkowania (WRU).

Data okrelenia wartoci: Data dokonania ogldzin i okrelenia stanu nieruchomoci: Data sporzdzenia operatu szacunkowego: 7 kwietnia 2005 roku. 5 kwietnia 2005 roku. 7 kwietnia 2005 roku.

Operat sporzdzil: dr in. Marian Kowalczyk

68

OPERAT SZACUNKOWY

nieruchomoci gruntowej, poloonej we Wroclawiu

1. Przedmiot i zakres wyceny

· · · · · · · · Poloenie nieruchomoci: Wroclaw, ul. Jeleniogórska ... . Oznaczenie nieruchomoci: obrb Stablowice, AM 27, dzialka nr 40, pow. 604 m². Ksiga wieczysta nr 44047. Wlaciciel gruntu: Gmina Miejska Wroclaw. Uytkownik wieczysty gruntu oraz wlaciciel zabudowy, stanowicej oddzieln nieruchomo: ...................................... . Uytkowanie wieczyste do dnia 20 wrzenia 2071 roku (ustanowione na 99 lat). Przedmiot wyceny: nieruchomo gruntowa. Zakres wyceny: prawo wlasnoci oraz prawo uytkowania wieczystego gruntu wedlug stanu na dzie sprzeday.

2. Cel wyceny

Celem wyceny jest okrelenie wartoci rynkowej nieruchomoci gruntowej dla ustalenia oplaty za przeksztalcenie prawa uytkowania wieczystego w prawo wlasnoci.

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego

3.1. Podstawa formalna Umowa o dzielo nr ........... z dnia ...............2004 roku zawarta pomidzy Urzdem Miejskim Wroclawia, a Biurem Nieruchomoci Mediator z siedzib we Wroclawiu przy ulicy ......................., o sporzdzenie operatów szacunkowych okrelajcych warto nieruchomoci gruntowych dla przeksztalcenia prawa uytkowania wieczystego przyslugujcego osobom fizycznym w prawo wlasnoci. 3.2. Podstawy materialno - prawne · · · · · Ustawa z dnia 4 wrzenia 1997 roku o przeksztalceniu prawa uytkowania wieczystego przyslugujcego osobom fizycznym w prawo wlasnoci (tekst jednolity: Dz. U. z 2001 r. nr 120, poz. 1299, z póniejszymi zmianami). Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomociami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 roku nr 261, poz. 2603, z póniejszymi zmianami). Rozporzdzenie Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku ­ Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93, z póniejszymi zmianami). Standardy zawodowe rzeczoznawców majtkowych, wydane przez Polsk Federacj Stowarzysze Rzeczoznawców Majtkowych, Warszawa 2004 rok.

3. 3. ródla danych merytorycznych · · · · Ksiga wieczysta nr ...... Operat ewidencji gruntów i budynków miasta Wroclawia. Mapa zasadnicza miasta Wroclawia w skali 1:500. Studium uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Wroclaw, 69

· ·

przyjte uchwal nr XLVIII/680/98 Rady Miejskiej z dnia 30 stycznia 1998 roku, jako docelowe wytyczne prowadzenia polityki przestrzennej miasta. Akty notarialne transakcji nieruchomoci gruntowych we Wroclawiu, zawarte w okresie poprzedzajcym wycen. Ogldziny obiektu wyceny.

4. Daty istotne dla wyceny

· ·

·

Data okrelenia wartoci: 7 kwietnia 2005 roku. Data dokonania ogldzin i okrelenia stanu nieruchomoci: 5 kwietnia 2005 roku. Data sporzdzenia operatu szacunkowego: 7 kwietnia 2005 roku

5. Opis i okrelenie stanu nieruchomoci

5.1. Opis nieruchomoci Nieruchomo poloona jest na Stablowicach. Zabudowana jest budynkiem jednorodzinnym. Sieci infrastruktury technicznej terenu: elektroenergetyczna, wodocigowa, kanalizacyjna, gazowa i telefoniczna. Przylegla ulica o nawierzchni urzdzonej.. Ssiedztwo nieruchomoci: zabudowa mieszkaniowa niska, jednorodzinna. 5.2. Stan prawny nieruchomoci Poloenie nieruchomoci: Wroclaw, ul. Jeleniogórska .... . Oznaczenie nieruchomoci: obrb Stablowice, AM 27, dzialka nr 40, pow. 604 m². Ksiga wieczysta nr 44047. Wlaciciel gruntu: Gmina Miejska Wroclaw. Uytkownik wieczysty gruntu oraz wlaciciel zabudowy, stanowicej oddzieln nieruchomo: ............................. · Uytkowanie wieczyste do dnia 20 wrzenia 2071 roku. · Sposób zagospodarowania: zabudowa mieszkaniowa niska, jednorodzinna. · Stan prawny nieruchomoci ustalono na podstawie danych zawartych w ksidze wieczystej nieruchomoci oraz w operacie ewidencji gruntów. · · · · ·

6. Przeznaczenie nieruchomoci

Teren przedmiotowej nieruchomoci poloony jest w kompleksie przeznaczonym pod zabudow mieszkaniow nisk, jednorodzinn i uytkowany jest zgodnie z przeznaczeniem.

7. Uwarunkowania prawne w procesie wyceny

· Ustawa z dnia 4 wrzenia 1997 roku o przeksztalceniu prawa uytkowania wieczystego przyslugujcego osobom fizycznym w prawo wlasnoci (tekst jednolity: Dz. U. z 2001 r. nr 120, poz. 1299, z póniejszymi zmianami). - art. 1 ust.1. Ustawa okrela zasady przeksztalcenia prawa uytkowania wieczystego w prawo wlasnoci osób fizycznych bdcych dotychczasowymi uytkownikami wieczystymi. - art. 1 ust. 2. Przepisy ustawy stosuje si do osób fizycznych, które nabyly prawo uytkowania wieczystego przed dniem 31 padziernika 1998 roku, a take do osób fizycznych bdcych ich nastpcami prawnymi i zlo wniosek, o którym mowa w art. 2. - art. 4. Osoba, która nabyla na wlasno nieruchomoci na podstawie art. 2, zobowizana jest do uiszczenia dotychczasowemu wlacicielowi oplaty za przeksztalcenie prawa uytkowania

70

-

wieczystego w prawo wlasnoci, z zastrzeeniem art. 6. art. 4a. Do ustalenia oplaty, o której mowa w art. 4, stosuje si odpowiednio przepisy art. 67 ust. 1, art. 69 oraz art. 70 ust. 2-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomociami (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 roku nr 46, poz. 543).

· Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomociami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 roku nr 261, poz. 2603, z póniejszymi zmianami): - art. 32 ust. 1. Nieruchomo gruntowa oddana w uytkowanie wieczyste moe by sprzedana wylcznie uytkownikowi wieczystemu. - art. 67 ust. 1. Cen nieruchomoci ustala si na podstawie jej wartoci. - art. 69. Na poczet ceny nieruchomoci gruntowej sprzedawanej jej uytkownikowi wieczystemu zalicza si kwot równ wartoci prawa uytkowania wieczystego tej nieruchomoci, okrelon wedlug stanu na dzie sprzeday. - art. 134 ust. 2. Przy okrelaniu wartoci rynkowej nieruchomoci uwzgldnia si w szczególnoci jej rodzaj, poloenie, sposób uytkowania, przeznaczenie, stopie wyposaenia w urzdzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomoci oraz aktualnie ksztaltujce si ceny w obrocie nieruchomociami. - art. 150 ust. 2. Warto rynkow okrela si dla nieruchomoci, które s lub mog by przedmiotem obrotu. - art. 151 ust. 1. Warto rynkow nieruchomoci stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, moliwa do uzyskania na rynku, okrelona z uwzgldnieniem cen transakcyjnych przy przyjciu nastpujcych zaloe: 3) strony umowy byly od siebie niezalene, nie dzialaly w sytuacji przymusowej oraz mialy stanowczy zamiar zawarcia umowy, 4) uplynl czas niezbdny do wyeksponowania nieruchomoci na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. - art. 152 ust. 2. Wyceny nieruchomoci dokonuje si przy zastosowaniu podej: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierajcego elementy podej poprzednich. - art. 153 ust. 1. Podejcie porównawcze polega na okreleniu wartoci nieruchomoci przy zaloeniu, e warto ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomoci podobne, które byly przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje si ze wzgldu na cechy rónice nieruchomoci podobne do nieruchomoci wycenianej oraz uwzgldnia si zmiany poziomu cen wskutek uplywu czasu. Podejcie porównawcze stosuje si, jeeli s znane ceny nieruchomoci podobnych do nieruchomoci wycenianej. - art. 154 ust. 1. Wyboru wlaciwego podejcia oraz metody i techniki szacowania nieruchomoci dokonuje rzeczoznawca majtkowy, uwzgldniajc w szczególnoci: cel wyceny, rodzaj i poloenie nieruchomoci, jej przeznaczenie w planie miejscowym, stopie wyposaenia w urzdzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostpne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomoci podobnych. - art. 154 ust. 2. W przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomoci ustala si na podstawie studium uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. - art. 154 ust. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzgldnia si faktyczny sposób uytkowania nieruchomoci. - art. 156 ust. 1. Rzeczoznawca majtkowy sporzdza na pimie opini o wartoci nieruchomoci w formie operatu szacunkowego. · Rozporzdzenie Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109): § 3 ust. 1. Okrelanie wartoci nieruchomoci polega na okrelaniu wartoci prawa wlasnoci lub innych praw do nieruchomoci. § 4 ust. 1. Przy zastosowaniu podejcia porównawczego konieczna jest znajomo cen transakcyjnych nieruchomoci podobnych do nieruchomoci bdcej przedmiotem wyceny, a take cech tych nieruchomoci wplywajcych na poziom ich cen. § 4 ust. 2. W podejciu porównawczym stosuje si metod porównywania parami, metod korygowania ceny redniej albo metod analizy statystycznej rynku. § 4 ust. 3. Przy metodzie porównywania parami porównuje si nieruchomo bdc przedmiotem wyceny, której cechy s znane, kolejno z nieruchomociami podobnymi, które byly przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a take cechy tych nieruchomoci.

-

71

-

-

-

§ 4 ust. 4. Przy metodzie korygowania ceny redniej do porówna przyjmuje si z rynku wlaciwego ze wzgldu na poloenie wycenianej nieruchomoci co najmniej kilkanacie nieruchomoci podobnych, które byly przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoci. Warto nieruchomoci bdcej przedmiotem wyceny okrela si w drodze korekty redniej ceny nieruchomoci podobnych wspólczynnikami korygujcymi, uwzgldniajcymi rónic w poszczególnych cechach tych nieruchomoci. § 5 ust. 2. Ceny uzyskane przy sprzeday w drodze przetargu mog by ródlem informacji o cenach transakcyjnych, jeeli nie odbiegaj o wicej ni 20% od przecitnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomoci podobne. § 29 ust. 3. Jeeli przy okrelaniu wartoci rynkowej nieruchomoci gruntowej jako przedmiotu prawa uytkowania wieczystego nie ma moliwoci zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, warto t okrela si jako iloczyn wartoci nieruchomoci gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa wlasnoci i wspólczynnika korygujcego obliczonego wedlug wzoru:

Wk = (1gdzie: Wk ­ wspólczynnik korygujcy,

Sr t ) R T

+ 0,25

T -t T

Sr - stawka procentowa oplaty rocznej, nie wiksza ni 3%, R - przecitna stopa kapitalizacji, ustalana na podstawie badania rynku nieruchomoci, nie mniejsza jednak ni 0,09 i nie wiksza ni 0,12, t - liczba lat niewykorzystanego okresu uytkowania wieczystego,

T - liczba lat, na które ustanowiono uytkowanie wieczyste.

-

§ 30. Przy okrelaniu wartoci nieruchomoci gruntowej jako przedmiotu prawa uytkowania wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy, warto t okrela si jako iloczyn wartoci nieruchomoci gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa wlasnoci i wspólczynnika korygujcego okrelonego wedlug wzoru zamieszczonego w § 29 ust. 3. Standardy zawodowe rzeczoznawców majtkowych: Standard III.1. Warto rynkowa jako podstawa wyceny. Standard III.3. Ustalenie stanu prawnego przedmiotu wyceny. Standard III.7. Wycena nieruchomoci przy zastosowaniu podejcia porównawczego Standard VII.1. Zasady sporzdzania operatu szacunkowego.

· -

8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomoci

Analiz objto transakcje nieruchomoci gruntowych niezabudowanych, zawarte w latach 2002 ­ 2004, poloonych we Wroclawiu, przeznaczonych pod zabudow mieszkaniow jednorodzinn. Ceny jednostkowe prawa wlasnoci nieruchomoci przeznaczonych pod zabudow mieszkaniow jednorodzinn w rejonach o podobnym zagospodarowaniu, jak rejon wycenianej nieruchomoci zawieraj si w przedziale od 95,42 zl/m² do 117,02 zl/m². S to grunty poloone poza centralnym rejonem miasta, o podobnym wyposaeniu w infrastruktur techniczn terenu, jak wyceniana nieruchomo. Dane transakcyjne zawiera tabela nr 1. Tabela nr 1 ...................................................................................................................... Na podstawie danych zawartych w tabeli nr 1 nie stwierdzono zmiany poziomu cen transakcyjnych w badanym okresie. ródla danych: akty notarialne przechowywane w zbiorach dokumentów Zarzdu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we Wroclawiu.

72

9. Wycena nieruchomoci

9.1. Metoda wyceny Wycen przeprowadzono na podstawie art. 69, art. 134 ust. 2, art. 152 ust. 2, art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomociami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 roku nr 261, poz. 2603, z póniejszymi zmianami) oraz § 4 ust. 1, 2, 4, § 5 ust. 2, § 29 ust.3, § 30 rozporzdzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109), zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majtkowych, standardy: III.1, III.3, III.7 i VII.1, wydanymi przez Polsk Federacj Stowarzysze Rzeczoznawców Majtkowych, Warszawa 2004 rok. Dla okrelenia wartoci rynkowej nieruchomoci zastosowano podejcie porównawcze, metod korygowania ceny redniej. Podejcie porównawcze polega na okreleniu wartoci nieruchomoci przy zaloeniu, e warto wycenianej nieruchomoci jest równa cenie, jak uzyskano za nieruchomoci podobne, które byly przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze wzgldu na cechy rónice te nieruchomoci i ustalonej z uwzgldnieniem zmiany poziomu cen na skutek uplywu czasu. Metoda korygowania ceny redniej polega na okrelaniu wartoci rynkowej wycenianej nieruchomoci na postawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomoci reprezentatywnych przyjtych do porówna, które to nieruchomoci byly przedmiotem transakcji sprzeday. Standard wyceny przy zastosowaniu podejcia porównawczego nieruchomoci reprezentatywne okrela jako nieruchomoci charakteryzujce si w szczególnoci podobiestwem co do rodzaju i przeznaczenia w miejscowym planie. 9.2. Zaloenia do wyceny Rynek nieruchomoci dla celów niniejszej wyceny ograniczono do gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, poloonych we Wroclawiu, które byly przedmiotem transakcji w latach 2002 - 2004. Warto jednostkowa wycenianego gruntu jest korekt jednostkowej ceny redniej gruntów przyjtych do porównania, obliczonej na podstawie próbki reprezentatywnej, wybranej po szczególowym wywiadzie terenowym. Warto jednostkowa gruntu okrelona jest wzorem Wj = Cr gdzie:

n

i =1

ui

u i ­ wspólczynniki korygujce, odpowiadajce rynkowym cechom nieruchomoci, n ­ liczba cech rynkowych.

Warto rynkowa jednostkowa wycenianego gruntu ograniczona jest cen minimaln i cen maksymaln, czyli Cmin Cr u i Cmax

i =1 n

Dzielc strony nierównoci przez Cr ograniczymy zakres sumy wspólczynników korygujcych do wielkoci

n C min C max ui Cr Cr i =1

73

9.3. Okrelenie wartoci rynkowej prawa wlasnoci gruntu Dla okrelenia wartoci gruntów przedmiotowej nieruchomoci przyjto transakcje dotyczce prawa wlasnoci gruntów, poloonych we Wroclawiu, przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. · Opis nieruchomoci o najniszej cenie (Cmin = 95,42 zl/m²) .

Nieruchomo niezabudowana, o powierzchni 262 m², poloona w obrbie Malice, przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Ssiedztwo: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z dopuszczeniem uslug. Uzbrojenie terenu w sieci: elektroenergetyczn i wodocigow. Ulica o nawierzchni urzdzonej. Transakcja z dnia 3 wrzenia 2002 roku. Cena transakcyjna 25.000 zlotych. · Opis nieruchomoci o najwyszej cenie (Cmax = 117,02 zl/m²).

Nieruchomo niezabudowana, o powierzchni 470 m², poloona w obrbie erniki, przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Ssiedztwo: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z dopuszczeniem uslug. Uzbrojenie terenu w sieci: elektroenergetyczn, wodocigow i gazow. Ulica o nawierzchni urzdzonej. Transakcja z dnia 9 lutego 2004 roku. Cena transakcyjna 55.000 zlotych. Dane transakcyjne: · · · · · · · · Liczba transakcji w próbce reprezentatywnej: 21. Okres monitorowania: lata 2003 ­ 2004. Powierzchnia dzialek P [m²]: od 286 do 2000 Przecitna powierzchnia dzialki [m²]: 730 Cena jednostkowa minimalna Cmin = 95,42 zl. Cena jednostkowa maksymalna Cmax = 117,02 zl. 1 n Cena jednostkowa rednia: Cr = Ci = 105,06 zl. n i =1 Granice sumy wspólczynników korygujcych: C min C max umin = = 0,908. umax = = 1,114. Cr Cr

Zakres korekty: Z = C max C min ­ = 0,206. Cr Cr

·

Przy okrelaniu wartoci rynkowej nieruchomoci uwzgldnia si w szczególnoci jej rodzaj, poloenie, sposób uytkowania, przeznaczenie, stopie wyposaenia w urzdzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomoci oraz aktualnie ksztaltujce si ceny w obrocie nieruchomociami. Do porówna przyjto transakcje gruntów niezabudowanych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Na podstawie analizy danych transakcyjnych o cenach gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne na terenie Wroclawia oraz na podstawie bada preferencji potencjalnych nabywców dzialek budowlanych okrelono cechy rynkowe i ich procentowy wplyw na warto nieruchomoci:

74

Poloenie ................. 40 %, w tym poloenie dobre, rednie, zadowalajce, slabe. Wielko dzialki ...... 20 %, w przedzialach: do 350 m², 351-600 m², 601-800 m², ponad 801 m². Uzbrojenie terenu .... 30 %, w tym pelne, niepelne lub podstawowe (sie elektryczna, wodocig). Otoczenie nieruch. ...10 %, w tym dobre i rednie. Warto nieruchomoci bdcej przedmiotem wyceny okrela si w drodze korekty redniej ceny nieruchomoci podobnych wspólczynnikami korygujcymi wartoci przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomoci. Wielko cech rynkowych gruntów i ich wplyw na warto wycenianej nieruchomoci gruntowej wykorzystano jako wagi do obliczenia wspólczynników dla korekty redniej ceny nieruchomoci podobnych. Dane te zestawiono w tabeli nr 2. Tabela nr 2.

Zakres wspólczynników korygujcych

Cechy rynkowe

Waga cechy g [%]

40 20 30 10 100

Zakres korekty Zi =

gxZ 100%

Wspólczynnik Warto korygujcy wspólczyn -ników

Umin

1. Poloenie nieruchomoci 0,3632 0,1816 0,2724 0,0908 0,9080 2. Wielko dzialki 1. Uzbrojenie terenu 2. Otoczenie nieruchomoci Suma

Umax

0,4456 0,2228 0,3342 0,1114 1,1140

0 ki 1

0,5 0,6 1,0 0,5

ui

0,0824 0,0412 0,0618 0,0206 0,2060

·

Suma wspólczynników korygujcych dla wycenianej nieruchomoci wynosi n n C min ui = + Zi x ki = 0,9080 + 0,13802 = 1,04602 Cr i =1 i =1 Warto rynkowa jednostkowa nieruchomoci gruntowej wynosi Wj = Cr

·

i =1

n

u i = 105,06 zl/m² x 1,04602 = 109,89 zl/m².

Warto 1 m² gruntów wycenianej nieruchomoci zawarta jest pomidzy cenami: minimaln Cmin = 95,42 zl/m², a maksymaln Cmax = 117,02 zl/m², uzyskanymi na rynku lokalnym za podobne nieruchomoci gruntowe. Warto ta odpowiada lokalizacji wycenianej nieruchomoci, jej przeznaczeniu, wielkoci dzialki, otoczeniu nieruchomoci oraz wyposaeniu terenu w infrastruktur techniczn.

·

Warto jednostkowa wycenianej nieruchomoci gruntowej jako przedmiotu prawa wlasnoci wynosi Wj = 109,89 zl/m². Warto nieruchomoci gruntowej, jako przedmiotu prawa wlasnoci wynosi Ww = Wj x P = 109,89 zl/m² x 604 m² = 66.374 zl.

·

(slownie zlotych: szedziesit sze tysicy trzysta siedemdziesit cztery).

Warto nieruchomoci gruntowej okrelona zostala na podstawie aktualnie ksztaltujcych si cen w obrocie rynkowym. Warto ta odpowiada rodzajowi nieruchomoci, jej poloeniu, wielkoci i sposobowi uytkowania, przeznaczeniu, otoczeniu oraz wyposaeniu terenu w urzdzenia infrastruktury technicznej.

75

Przedstawiona warto odpowiada cenie rynkowej podobnych nieruchomoci i jest moliwa do uzyskania na lokalnym rynku. 9.4. Okrelenie wartoci rynkowej prawa uytkowania wieczystego gruntu Dla ustalenia oplaty za przeksztalcenie prawa uytkowania wieczystego w prawo wlasnoci, stosuje si odpowiednio przepisy art. 67 ust. 1, art. 69 oraz art. 70 ust. 2-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomociami. Zgodnie z art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomociami na poczet ceny nieruchomoci gruntowej sprzedawanej jej uytkownikowi wieczystemu zalicza si kwot równ wartoci prawa uytkowania wieczystego tej nieruchomoci, okrelon wedlug stanu na dzie sprzeday. Zgodnie z § 30 rozporzdzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004 roku przy okrelaniu wartoci nieruchomoci gruntowej jako przedmiotu prawa uytkowania wieczystego dla celów, o których mowa w art. 69 ustawy, warto t okrela si jako iloczyn wartoci nieruchomoci gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu praw wlasnoci i wspólczynnika korygujcego okrelonego wedlug wzoru zamieszczonego w § 29 ust. 3, czyli warto prawa wlasnoci naley skorygowa wspólczynnikiem wedlug wzoru Sr t T -t Wk = (1- ) + 0,25 = 0,68915 R T T

gdzie Sr = 1 % - stawka procentowa oplaty rocznej, R = 10,5% - przecitna stopa kapitalizacji, t = 66,4 T = 99 - liczba lat niewykorzystanego okresu uytkowania wieczystego, - liczba lat, na które ustanowiono uytkowanie wieczyste.

Przecitn stop kapitalizacji okrelono w wysokoci 10,5%. Stopa kapitalizacji odwzorowuje ogólny poziom rentownoci zainwestowanego kapitalu w nieruchomoci, w tym w grunty. Doskonalenie i stabilno przepisów dotyczcych gospodarki nieruchomociami oraz dua poda nieruchomoci gruntowych we Wroclawiu i w miejscowociach wokól Wroclawia równoway popyt na grunty budowlane. Gmina Wroclaw stworzyla warunki do latwego i skutecznego przeksztalcenia prawa uytkowania wieczystego w prawo wlasnoci. Znaczce ulgi w ustalaniu wysokoci oplat w tym zakresie spowodowaly znaczne zainteresowanie uytkowników wieczystych nabyciem prawa wlasnoci gruntów. W zwizku z powyszym zastosowano przecitn stop kapitalizacji 10,5% dla okrelenia wartoci prawa uytkowania wieczystego na podstawie wartoci prawa wlasnoci gruntu. · Warto nieruchomoci gruntowej jako przedmiotu prawa uytkowania wieczystego wynosi

Wuw

=

Ww x Wk = 66.374 zl x 0,68915 = 45.742 zl.

(slownie zlotych: czterdzieci pi tysicy siedemset czterdzieci dwa)

9.5. Wynik kocowy wyceny

Rónica pomidzy wartoci nieruchomoci gruntowej, jako przedmiotu prawa wlasnoci przyslugujcego Gminie Miejskiej Wroclaw, a wartoci prawa uytkowania wieczystego,

76

przyslugujcego uytkownikowi wieczystemu moe stanowi podstaw dla ustalenia oplaty za przeksztalcenie prawa uytkowania wieczystego gruntu w prawo wlasnoci.

Warto prawa wlasnoci gruntu

66.374 zl.

Warto prawa uytkowania wieczystego gruntu 45.742 zl. Rónica wartoci 20.632 zl.

(slownie zlotych: dwadziecia tysicy szeset trzydzieci dwa) Data okrelenia wartoci: 7 kwietnia 2005 roku. Rodzaj wartoci: warto rynkowa dla aktualnego sposobu uytkowania (WRU).

10. Klauzule i ustalenia dodatkowe

· · · · · · · Operat szacunkowy sporzdzono zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majtkowych, a take zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomoci. Jako podstaw okrelenia wartoci rynkowej gruntu przyjto ceny transakcyjne netto, nie zawierajce VAT, zgodnie ze stanowiskiem Polskiej Federacji Stowarzysze Rzeczoznawców Majtkowych z dnia 30 listopada 2004 roku. Sprawdzenie stanu prawnego i faktycznego oraz ogldziny nieruchomoci dokonane zostaly osobicie przez rzeczoznawc majtkowego. Moliwo wykorzystania operatu szacunkowego ogranicza si wylcznie dla celu, w jakim zostal sporzdzony. Rzeczoznawca majtkowy nie ponosi odpowiedzialnoci za wykorzystanie operatu bez jego zgody dla innego celu ni cel, dla którego zostal sporzdzony. Warto nieruchomoci okrelono z daty czynnoci rzeczoznawcy. O ile wykorzystanie operatu nastpi z istotn zwlok, zastosowanie ma art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomociami. Stosownie do art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomociami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 roku nr 261, poz. 2603) sporzdzono wycig z niniejszego operatu szacunkowego z przeznaczeniem dla organu prowadzcego kataster nieruchomoci we Wroclawiu.

Operat sporzdzil: dr in. Marian Kowalczyk. Wroclaw, dnia 7 kwietnia 2005 roku.

77

Marian Kowalczyk RZECZOZNAWSTWO JAKO ZAWÓD ­ PODSTAWOWE WIADOMOCI Z RZECZOZNAWSTWA MAJTKOWEGO 1. Sytuacja prawna rzeczoznawcy majtkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomociami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, z póniejszymi zmianami) okrela w dziale IV zasady wyceny nieruchomoci oraz w dziale V dzialalno zawodow w dziedzinie gospodarowania nieruchomociami. Rozdzial 1 w dziale V dotyczy rzeczoznawstwa majtkowego (art. 174-178). Rzeczoznawc majtkowym jest osob fizyczna posiadajca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomoci, nadane w trybie przepisów rozdzialu 4 ustawy o gospodarce nieruchomociami (skrót: ugn) (art. 174 ust.2). Wykonujc dyspozycje art. 197 ugn minister infrastruktury wydal rozporzdzenie z dnia 15 lutego 2008 r. w sprawie nadawania uprawnie i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomociami (Dz. U. nr 31, poz. 189). Rozporzdzenie okrela: 1) sposób i warunki odbywania praktyk zawodowych, regulamin organizacji tych praktyk oraz sposób dokumentowania odbycia praktyki zawodowej, w tym wzór dziennika praktyk oraz koszt jego wydania, 2) sposób i tryb przeprowadzenia postpowania kwalifikacyjnego, sposób ustalania i rodzaje kosztów tego postpowania, organizacj Pastwowej Komisji Kwalifikacyjnej oraz regulamin jej dzialania, 3) wzory wiadectw uprawnie zawodowych w zakresie szacowania nieruchomoci oraz licencji zawodowych w zakresie porednictwa w obrocie nieruchomociami i zarzdzania nieruchomociami oraz sposób postpowania przy wydawaniu duplikatów tych wiadectw i licencji w przypadku ich utraty, 4) sposób prowadzenia centralnych rejestrów rzeczoznawców majtkowych, poredników w obrocie nieruchomociami oraz zarzdców nieruchomoci. Kolejne rozporzdzenie ministra infrastruktury z dnia 17 kwietnia 2008 r. dotyczy stalego doskonalenia zawodowego przez rzeczoznawców majtkowych, poredników w obrocie nieruchomociami oraz zarzdców nieruchomoci (Dz. U. nr 80, poz. 475) Rozporzdzenie to okrela: 1) sposoby stalego doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majtkowych, poredników w obrocie nieruchomociami i zarzdców nieruchomoci, 2) sposób dokumentowania spelnienia tego obowizku stalego doskonalenia kwalifikacji zawodowych, 3) kryteria oceny spelnienia tego obowizku. 2. Regulacje prawne dotyczce zawodu 2.1. Prawa i obowizki rzeczoznawcy majtkowego Z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majtkowych osoba posiadajca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomoci nabywa prawo wykonywania zawodu oraz uywania tytulu zawodowego ,,rzeczoznawca majtkowy" (tytul ten podlega ochronie prawnej). Rzeczoznawca majtkowy moe by powolany na list bieglych sdowych z zakresu szacowania nieruchomoci, nie moe odmówi pelnienia funkcji bieglego sdowego.

78

Zawód rzeczoznawcy majtkowego mona zaliczy do zawodów zaufania publicznego, gdy zobowizany jest do wykonywania czynnoci objtych jego uprawnieniami: 1) zgodnie z zasadami wynikajcymi z przepisów prawa i standardów zawodowych, 2) ze szczególn starannoci wlaciw dla zawodowego charakteru tych czynnoci, 3) zgodnie z zasadami etyki zawodowej rzeczoznawców majtkowych, 4) zgodnie z zasad bezstronnoci, 5) przestrzegajc tajemnicy zawodowej. Opinia o wartoci nieruchomoci sporzdzona przez rzeczoznawc majtkowego w formie operatu szacunkowego moe by oceniana w zakresie jej prawidlowoci jedynie przez organizacj zawodow w cile okrelonych w ustawie przypadkach (ugn art. 157). 2.2. Zakres czynnoci rzeczoznawcy majtkowego Podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majtkowego jest okrelanie wartoci nieruchomoci, a take maszyn i urzdze trwale zwizanych z nieruchomoci (art. 174 ust. 3). Realizacj tego zadania ustawa ugn przyznala rzeczoznawcy majtkowemu na zasadzie wylcznoci. Wykonywanie wycen nieruchomoci bez uprawnie zawodowych jest zagroone kar aresztu, ograniczenia wolnoci albo grzywny. Zgodnie z art. 174 ust. 3a ugn rzeczoznawca majtkowy moe ponadto sporzdza opracowania i ekspertyzy, dotyczce: 1) rynku nieruchomoci oraz doradztwa w zakresie tego rynku, 2) efektywnoci inwestowania w nieruchomoci i ich rozwój, 3) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, 4) oznaczania przedmiotu odrbnej wlasnoci lokali, 5) bankowo-hipotecznej wartoci nieruchomoci, 6) okrelania wartoci nieruchomoci na potrzeby indywidualnego inwestora, 7) wyceny nieruchomoci zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowoci, 8) wyceny nieruchomoci jako rodków trwalych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowoci. Na wykonywanie w/w opracowa i ekspertyz rzeczoznawca majtkowy nie posiada wylcznoci. 3. Rzeczoznawstwo majtkowe jako dzialalno zawodowa 3.1. Definicja dzialalnoci zawodowej Rzeczoznawca majtkowy wykonuje zawód, prowadzc we wlasnym imieniu dzialalno gospodarcz jednoosobowo lub w ramach spólki osobowej w zakresie szacowania nieruchomoci, albo w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsibiorcy prowadzcego dzialalno w tym zakresie (ugn art. 174 ust. 7). Rzeczoznawca majtkowy nie moe lczy wykonywania zawodu w wymienionych formach. 3.2. Wymogi kwalifikacyjne W art. 177 ugn okrelono wymogi kwalifikacyjne kandydata na rzeczoznawc majtkowego w postaci: 1) wyszego wyksztalcenia magisterskiego, 2) ukoczenia studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomoci, 3) odbytej praktyki zawodowej w zakresie wyceny nieruchomoci. 79

Od 1 stycznia 2008 r. osoby, które ukoczyly studia wysze magisterskie, których program uwzgldnia co najmniej minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomoci mog ubiega si o zwolnienie z ukoczenia studiów podyplomowych. Stwierdzenie, e program studiów wyszych uwzgldnia minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomoci nastpuje na podstawie zawiadczenia uczelni. Minimum programowe dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomoci stanowi zalcznik do komunikatu ministra budownictwa z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie ustalenia minimalnych wymogów programowych dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomoci (Dz. Urz. MB nr 3, poz. 16). 3.3. Ksztalcenie teoretyczne i praktyczne Minimum programowe dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomoci obejmuje nastpujce grupy przedmiotów: 1) podstawy wiedzy z zakresu prawa ­ 42 godz., 2) podstawy wiedzy z zakresu ekonomii, finansów i rachunkowoci ­ 37 godz., 3) podstawy wiedzy technicznej z budownictwa i kosztorysowania ­ 23 godz., 4) podstawy wiedzy z gospodarki przestrzennej, rolnictwa, lenictwa i gospodarki wodnej ­ 11 godz., 5) podstawy wiedzy z matematyki, statystyki i ekonometrii ­ 17 godz., 6) podstawowe wiadomoci z rzeczoznawstwa majatkowego ­ 6 godz., 7) teoria i praktyka wyceny nieruchomoci ­ 96 godz., 8) zagadnienia uzupelniajce ­ 15 godz., 9) umiejtnoci interdyscyplinarne ­ 8 godz. , 10) seminarium dyplomowe i egzamin ­ 26 godz., Ogólem - 280 godz.. Praktyka zawodowa dla kandydatów na rzeczoznawców majtkowych nie moe trwa krócej ni 12 miesicy. W ramach praktyki kandydat na rzeczoznawc majtkowego wykonuje 15 rónych projektów operatów szacunkowych w okrelonych podejciach, metodach i technikach wyceny wedlug zakresu opisanego w § 4 rozporzdzenia ministra infrastruktury z dnia 15 lutego 2008 r. W projektach 15 operatów szacunkowych kandydat na rzeczoznawc okrela warto: 1) dwóch rónych nieruchomoci lokalowych, w podejciu porównawczym, metod porównywania parami i metod korygowania ceny redniej, 2) dwóch ronych nieruchomoci zabudowanych, w podejciu porównawczym, metod porównywania parami i metod korygowania ceny redniej, 3) dwóch rónych nieruchomoci przynoszcych lub mogcych przynosi dochód, w podejciu dochodowym, przy zastosowania techniki kapitalizacji prostej i techniki dyskontowania strumieni dochodów, 4) dwóch budynków lub budowli, w podejciu kosztowym, przy zastosowaniu dwóch rónych technik, 5) nieruchomoci gruntowej w celu aktualizacji oplaty z tytulu uytkowania wieczystego, 6) dwóch nieruchomoci gruntowych, z których jedna jest przeznaczona na cele rolne, a druga na cele lene, 7) dwóch nieruchomoci, w podejciu mieszanym, przy zastosowaniu metody kosztów likwidacji i metody pozostalociowej, 8) nieruchomoci gruntowej w celu naliczenia oplaty adiacenckiej, 9) ograniczonego prawa rzeczowego.

80

Praktyki zawodowe prowadz stowarzyszenia rzeczoznawców majtkowych i niektóre uczelnie wysze. Prowadzenie praktyk zawodowych powierza si dowiadczonym praktykom rzeczoznawcom majtkowym (osobom uprawnionym). Kandydat na rzeczoznawc prowadzi dziennik praktyki, w którym dokumentowany jest jej przebieg. Poprawno operatu szacunkowego potwierdza osoba uprawniona.

3.4. System nadawania uprawnie zawodowych Postpowanie kwalifikacyjne przeprowadzane jest przez Pastwow Komisj Kwalifikacyjn. Kandydat ubiegajcy si o dopuszczenie do postpowania kwalifikacyjnego sklada do ministra odpowiedni wniosek z dokumentami, potwierdzajcymi spelnienie wymogów, o których mowa w art. 177 ust 1 pkt 1-5. W pierwszym wstpnym etapie Komisja ustala, czy kandydat spelnia warunki dopuszczenia do egzaminu. W drugim etapie przeprowadzany jest egzamin, obejmujcy cz pisemn i ustn. Cz pisemn egzaminu przeprowadza si w wydzielonej sali, w warunkach zapewniajcych kandydatom samodzieln prac. Cz pisemna egzaminu: 1) polega na rozwizaniu testu wielokrotnego wyboru, skladajcego si z 90 pyta oraz na rozwizaniu zadania praktycznego, 2) trwa 135 minut, w tym 90 minut na rozwizanie testu oraz 45 minut na rozwizanie zadania praktycznego, z 20 minutow przerw po czci testowej. Kade pytanie w tecie oceniane jest w nastpujcy sposób: 1) odpowied prawidlowa ­ 1 punkt, przy czym za prawidlow uznaje si odpowied wskazujc wszystkie poprawne odpowiedzi czstkowe, 2) odpowied nieprawidlowa lub brak odpowiedzi ­ 0 punktów. Zadanie praktyczne oceniane jest w skali od 0 do 10 pkt. Wynik egzaminu stanowi suma punktów za odpowiedzi na pytania oraz za rozwizanie zadania praktycznego. Uzyskanie co najmniej 70 punktów (w tym co najmniej 65 punktów z testu i co najmniej 5 punktów za zadanie praktyczne) przesdza o dopuszczeniu kandydata do czci ustnej egzaminu. W czci ustnej sprawdza si przygotowanie praktyczne kandydata, polegajce na: 1) obronie przez kandydata kadego z trzech, wybranych sporód 15 projektów operatów szacunkowych, polegajcej na udzielaniu odpowiedzi na pytania czlonków komisji, dotyczce podstaw prawnych, zastosowanych podej, metod i technik wyceny, ródel informacji o nieruchomociach, a take analizy rynku nieruchomoci, majcych wplyw na wykonanie tych operatów, 2) liczba wszystkich zadanych pyta podstawowych nie moe by mniejsza ni 6 i wiksza ni 12, z tym, e liczba pyta do poszczególnych operatów szacunkowych powinna by jednakowa,, 3) czlonkowie komisji mog zadawa kandydatom pytania uzupelniajce w zwizku z udzielanymi przez nich odpowiedziami na pytania podstawowe: pyta uzupelniajcych nie dolicza si do liczby pyta podstawowych, 4) kada odpowied na zadane pytanie jest oceniana w czterostopniowej skali od 0 do 3 punktów: za kad prawidlow odpowied kandydat moe uzyska maksymalnie 3 punkty, 5) cz ustn egzaminu uznaje si za zakoczon wynikiem pozytywnym, jeeli kandydat uzyskal minimum 60 % punktów z ogólnej liczby punktów moliwych do uzyskania na postawione pytania. Cz ustna z wynikiem pozytywnym przesdza o wyniku pozytywnym calego postpowania kwalifikacyjnego. Podobnie wynik negatywny czci ustnej koczy postpowanie kwalifikacyjne wynikiem negatywnym. 81

Kandydat, który cz ustn zakoczyl wynikiem negatywnym, moe przed uplywem 12 miesicy od dnia zakoczenia czci ustnej egzaminu, zloy wniosek o ponowne przystpienie do czci ustnej egzaminu. Protokóly z postpowania kwalifikacyjnego wraz z cal dokumentacj Komisja przekazuje ministrowi. Minister wydaje wiadectwa stwierdzajce nadanie uprawnie albo decyzje odmawiajce nadania uprawnie zawodowych. Jednoczenie z wydaniem wiadectw z urzdu dokonuje si wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majtkowych. Rejestr ten jest oglaszany 2 razy w roku w dzienniku urzdowym ministerstwa, publikowany w formie zapisu elektronicznego na stronie internetowej ministerstwa wedlug stanu na koniec kadego miesica. 3.5. Doskonalenie kwalifikacji zawodowych rzeczoznawców majtkowych Stale doskonalenie kwalifikacji zawodowych rzeczoznawców majtkowych odbywa si przez ich udzial w seminariach, szkoleniach lub kursach specjalistycznych dotyczcych gospodarowania nieruchomociami i rynku nieruchomoci. Seminarium nie moe trwa krócej ni 4 godziny edukacyjne, szkolenie nie krócej ni 8 godzin, a kurs specjalistyczny nie krócej ni 15 godzin edukacyjnych. Na organizatorów opisanych form szkolenia naloono obowizek prowadzenia i przechowywania odpowiedniej dokumentacji oraz wydania uczestnikom ksztalcenia zawiadcze o ukoczeniu seminarium, szkolenia lub kursu specjalistycznego Za spelnienie obowizku stalego doskonalenia uznaje si uczestnictwo rzeczoznawcy w cigu roku kalendarzowego w 24 godzinach edukacyjnych ksztalcenia w dowolnie wybranych formach. 3.6. Odpowiedzialno zawodowa rzeczoznawców majtkowych Rzeczoznawca majtkowy nie wypelniajcy obowizków, o których mowa w art. 158 oraz art. 175 ugn, podlega odpowiedzialnoci zawodowej. Postpowanie z tytulu odpowiedzialnoci zawodowej wszczyna wlaciwy minister. Powolana przez niego Komisja Odpowiedzialnoci Zawodowej przeprowadza postpowanie wyjaniajce z udzialem osoby, wobec której wszczto postpowanie oraz z udzialem osób wskazanych przez organizacje zawodowe. Osoba, wobec której wszczto postpowanie moe ustanowi obroc lub zwróci si o wyznaczenie obrocy z urzdu. W wyniku postpowania wyjaniajcego minister orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu kar dyscyplinarnych. Wobec rzeczoznawcy majtkowego mog by orzeczone, z tytulu odpowiedzialnoci zawodowej, nastpujce kary dyscyplinarne: 1) upomnienie, 2) nagana, 3) zawieszenie uprawnie zawodowych na okres od 3 miesicy do 1 roku, 4) zawieszenie uprawnie zawodowych do czasu ponownego zloenia egzaminu z wynikiem pozytywnym, 4a) pozbawienie uprawnie zawodowych z moliwoci ponownego ubiegania si o ich nadanie, 5) pozbawienie uprawnie zawodowych z moliwoci ubiegania si o ponowne ich nadanie po uplywie 3 lat od dnia ich pozbawienia. 4. Organizacje zawodowe rzeczoznawców majtkowych 4.1. Struktura organizacyjna rodowiska

82

W Polsce po 1990 r. powstaly regionalne organizacje zrzeszajce rzeczoznawców majtkowych. W 1993 r. powstalo Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majtkowych we Wroclawiu. W statucie stowarzyszenia zapisano jego cele dzialania m.in. wyraanie de i osigni rodowiska rzeczoznawców majtkowych oraz wystpowanie w ich interesach i potrzebach wobec wladz pastwowych, samorzdowych i organizacji spolecznych. Wicej informacji mona znale na stronie internetowej www.srm.wroclaw.pl. lub odwiedzajc siedzib stowarzyszenia w budynku NOT we Wroclawiu, przy ul. Pilsudskiego 74 (pokój 328). Stowarzyszenie prowadzi m.in. szkolenia, odczyty jak równie praktyki zawodowe dla kandydatów na rzeczoznawców majtkowych. Stowarzyszenia regionalne powolaly Polsk Federacj Stowarzysze Rzeczoznawców Majtkowych z siedzib w Warszawie przy ul. Nowogrodzkiej 50. Federacja jest dobrowolnym zwizkiem stowarzysze rzeczoznawców majtkowych. Podstawowym celem federacji jest integracja ruchu zawodowego, dbalo o rozwój zawodu rzeczoznawcy majtkowego, podnoszenie rangi tego zawodu na forum krajowym i midzynarodowym. Wicej informacji mona znale na stronie internetowej federacji www.pfva.com.pl. Od lipca 1994 roku wydawany jest ,,Rzeczoznawca Majtkowy" kwartalnik Polskiej Federacji Stowarzysze Rzeczoznawców Majtkowych. 4.2. Zadania organizacji zawodowych rzeczoznawców majtkowych Organizacje zawodowe reprezentuj interesy zawodowe calego rodowiska rzeczoznawców majtkowych, zarówno wobec wladz samorzdowych jak równie rzdowych. Wyraaj pogldy tego rodowiska przy tworzeniu lub modyfikacji prawa zwizanego z gospodarowaniem i wycen nieruchomoci. Dotyczy to ustaw i rozporzdze. Opracowywanie standardów zawodowych odbywa si w federacji w dyskusji rodowiskowej, przy uzgodnieniach lub akceptacji ministerstwa, odpowiedzialnego za sfer rynku nieruchomoci i zawody nieruchomociowe (rzeczoznawców majtkowych, poredników w obrocie nieruchomociami, zarzdców nieruchomoci). Celem organizacji zawodowych jest dbalo o wysoki poziom operatów szacunkowych i innych opracowa, wykonywanych przez rzeczoznawców majtkowych. Organizacje zawodowe bior udzial w organizacji egzaminów pastwowych. Poszczególne stowarzyszenia organizuj coroczne konferencje, sympozja, szkolenia o rónej tematyce, przydatnej w pracy zawodowej rzeczoznawców majtkowych. Organizacje zawodowe organizuj rodowiskowe imprezy sportowe (np. rozgrywki tenisa ziemnego, zawody narciarskie i inne) i towarzyskie (np. bale karnawalowe). 4.3. Standardy zawodowe oraz kodeks etyki zawodowej rzeczoznawców majtkowych Po ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomociami i po rozporzdzeniu Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, z pón. zmianami) trzecim hierarchicznie rodzajem przepisów dotyczcych zasad wyceny nieruchomoci s standardy zawodowe rzeczoznawców majtkowych. Od wejcia w ycie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomociami standardy zawodowe staly si ,,norm prawn" obowizujc rzeczoznawców majtkowych. Wynika to z art. 175 ugn, który obliguje wykonywanie czynnoci szacowania nieruchomoci zgodnie z zasadami wynikajcymi ze standardów zawodowych. Standardy s norm i ich stosowanie wynika z zasad etycznych i z zasad ,,sztuki" szacowania. Wykaz standardów zawodowych rzeczoznawców majtkowych obowizujcych oraz opracowywanych (aktualizowanych) mona uzyska ze stron internetowych: 83

- Polskiej Federacji Stowarzysze Rzeczoznawców Majtkowych www.pfva.pl - Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majtkowych we Wroclawiu www.srm.wroclaw.pl. W kwartalniku ,,Rzeczoznawca majtkowy" drukowane s projekty ,,nowych" standardów oraz oglaszane uchwaly Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzysze Rzeczoznawców Majtkowych o przyjciu kolejnych standardów do stosowania. Stowarzyszenia rzeczoznawców majtkowych zrzeszone w Polskiej Federacji Stowarzysze Rzeczoznawców Majtkowych opracowaly i przyjly do stosowania Kodeks etyki zawodowej rzeczoznawców majtkowych. Kodeks sklada si z 2 czci: w czci 1-szej zawiera zasady ogólne, w czci 2giej zasady szczególowe. Zasady szczególowe zawarto w 4-ch rozdzialach i 33 paragrafach. Tytuly rozdzialów: rozdzial I ­ przepisy ogólne, rozdzial II ­ obowizki ogólne rzeczoznawcy majtkowego, rozdzial III ­ obowizki rzeczoznawcy majtkowego wobec klienta, rozdzial IV ­ obowizki rzeczoznawcy majtkowego wobec innych rzeczoznawców majtkowych. Literatura: 1) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomociami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, z pón. zm.). 2) Ustawa z dnia 24 sierpnia 2007 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomociami i o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 173, poz. 1218) 3) Ustawa o gospodarce nieruchomociami. Tekst ujednolicony. Komentarz do nowelizacji ustawy wg poz. 2). Instytut Doradztwa Majtkowego. Warszawa, padziernik 2007. 4) Rozporzdzenie Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 20004 r. w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, z pón. zm.), 5) Rozporzdzenie Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postpowania z tytulu odpowiedzialnoci zawodowej rzeczoznawców majtkowych, poredników w obrocie nieruchomociami oraz zarzdców nieruchomoci (Dz. U. nr 11, poz. 66), 6) Rozporzdzenie Ministra Infrastruktury z dnia 15 lutego 2008 r. w sprawie nadawania uprawnie i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomociami (Dz. U. nr 31, poz. 189). 7) Rozporzdzenie Ministra Infrastruktury z dnia 17 kwietnia 2008 r. w sprawie stalego doskonalenia zawodowego przez rzeczoznawców majtkowych, poredników w obrocie nieruchomociami oraz zarzdców nieruchomoci (Dz. U. nr 80, poz. 475). 8) Komunikat Ministra Budownictwa z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie ustalenia minimalnych wymogów programowych dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomoci (Dz. Urz. MB nr 3, poz. 16). 9) Informacja Komisji Standardów Polskiej Federacji Stowarzysze Rzeczoznawców Majtkowych o zasadach stosowania standardów od dnia 1 marca 2008 r. (www.pfva.com.pl). 10) Kodeks etyki zawodowej rzeczoznawców majtkowych.

84

Dr in. Marian Kowalczyk MAPY DO CELÓW PROJEKTOWYCH I OPINIODAWCZYCH Przygotowanie i realizacja inwestycji budowlanej to wieloetapowy proces, w którym mona wyróni kolejne etapy, jako zespoly czynnoci prawnych i faktycznych (realizacyjnych). W procesie tym istotnym zagadnieniem jest jednoznaczna lokalizacja zamierze projektowych, formalno-prawna akceptacja tych zamierze oraz ich realizacja zgodna z uzyskanym pozwoleniem budowlanym. Cel ten osigany jest poprzez opracowania geodezyjne i kartograficzne noszce nazw map do celów projektowych. Konieczno opracowywania i wykorzystywania takich map w pracach projektowych okrelona zostala w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [2], w Prawie budowlanym [3] oraz w przepisach wykonawczych do tego prawa. Podjcie prac projektowych nastpuje po uzyskaniu przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, wydanej na jego wniosek przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, ewentualnie z wykorzystaniem wypisu i wyrysuj z obowizujcego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Do wniosku o wydanie decyzji naley dolczy m.in. kopi mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku kopi mapy ewidencji gruntów i budynków. Mapy te powinny obejmowa równie najblisze otoczenie terenu przyszlej inwestycji (min. 30 m lub projektowan stref ochronn) z zakreleniem granic terenu objtego wnioskiem. Zakres opracowa geodezyjnokartograficznych dla celów projektowych szczególowo okrela rozporzdzenie [4], w myl którego mapami do celów projektowych s mapy zasadnicze i mapy jednostkowe. Mapa zasadnicza jest to wielkoskalowe opracowanie kartograficzne, zawierajce informacje o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów ogólnogeograficznych oraz elementów ewidencji gruntów i budynków (granic), a take sieci uzbrojenia terenu: nadziemnych, naziemnych i podziemnych [1]. Mapa zasadnicza sluy do celów administracyjnych, prawnych, ewidencyjnych i projektowych oraz stanowi podstaw systemu informacji o terenie. Dopuszcza si dwukrotne pomniejszenie lub powikszenie mapy zasadniczej wykorzystywanej do opracowywania planu zagospodarowania dzialki lub terenu [4]. Tre mapy do celów projektowych oprócz wyej zdefiniowanej treci mapy zasadniczej powinna ponadto zawiera: 1) linie rozgraniczajce tereny o rónym przeznaczeniu, linie zabudowy oraz osie ulic, dróg itp., jeeli zostaly ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, 2) usytuowanie zieleni wysokiej ze wskazaniem pomników przyrody, 3) usytuowanie innych obiektów i szczególów wskazanych przez projektanta, zgodnie z celem pracy. Mapa jednostkowa sporzdzana jest w razie braku w pastwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym mapy zasadniczej [4]. Map jednostkow mona opracowa jedynie dla pojedynczych obiektów o prostej konstrukcji, poloonych w granicach jednej nieruchomoci (dzialki). Wykonawca mapy (geodeta uprawniony) ma obowizek punkty osnowy geodezyjnej utrwali znakami z trwalego materialu oraz sporzdzi odpowiednie opisy topograficzne tych punktów. Pozwoli to w przyszloci wlczy pomiar do mapy zasadniczej. Mapy zasadnicze i jednostkowe nie róni si treci, róni si jedynie ukladem. Mapy zasadnicze opracowuje si w ukladzie sekcyjnym prostoktnym. Skrajne krawdzie sekcji skierowane s w kierunku pólnocnym, podobnie jak na mapach topograficznych. Mapy jednostkowe opracowuje si w ukladzie lokalnym (jednostkowym), dopasowanym do ksztaltu i ukierunkowania inwestycji. Mapy jednostkowe mog wic by skrcone w stosunku do kierunku pólnocnego. Skale map do celów projektowych (map zasadniczych lub jednostkowych) dostosowuje si do rodzaju i wielkoci inwestycji, przy czym: · skala map dzialek budowlanych nie powinna by mniejsza ni 1:500, · skala map zespolów obiektów budowlanych oraz terenów budownictwa przemyslowego nie moe by mniejsza ni 1:1000, · skala map rozleglych terenów z obiektami budowlanymi o duym rozproszeniu oraz z obiektami liniowymi moe wynosi 1:2000.

85

W razie potrzeby organ nadzoru budowlanego moe okreli inn, odpowiedni dla danej inwestycji skal mapy. Mapy do celów projektowych powinny obejmowa obszar przylegly do terenu inwestycji w pasie co najmniej 30 m; w przypadku ustalania strefy ochronnej równie jej obszar powinien znale si na tych mapach. Wykonywaniem map do celów projektowych zajmuj si firmy geodezyjne lub biura projektowe, zatrudniajce równie geodetów. Mapy takie mog wykonywa i autoryzowa geodeci uprawnieni do samodzielnych czynnoci z zakresu geodezji, zgodnie z Prawem geodezyjnym i kartograficznym [1]. Od 1945 roku w Polsce obowizuje zasada gromadzenia wykonanych opracowa geodezyjnych i kartograficznych w pastwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym. Firmy geodezyjne po przyjciu zlecenia lub podpisaniu umowy na wykonanie map do celów projektowych zglaszaj te roboty do powiatowych orodków dokumentacji geodezyjnokartograficznej. Tam za ustalon odplatnoci uzyskuj istniejce, wczeniej opracowane mapy i dane dotyczce osnów geodezyjnych, niezbdnych do wykonania prac pomiarowych. W zalenoci od stopnia pokrycia mapowego oraz dezaktualizacji treci udostpnionych map zasadniczych, geodeci wykonujcy opracowanie podejmuj decyzj o przystpieniu do aktualizacji tych map bd te do nowego pomiaru na calym terenie przewidywanym do zainwestowania lub jego czci. Po wykonaniu nowej mapy lub jej aktualizacji wykonawca ­ autor przekazuje map wraz z calym operatem pomiarowym do wlaciwego terytorialnie powiatowego orodka dokumentacji geodezyjno-kartograficznej. Orodek kontroluje techniczn poprawno wykonania operatu i nadaje mapie odpowiedni klauzul dokumentu technicznego do celów projektowych [5]. Dopiero kopie tej mapy z opisan klauzul mog posluy do celów projektowych, zgodnie z obowizujcym prawem. We wszystkich przepisach omawiajcych wykorzystanie map do celów projektowych stawiany jest wymóg ich aktualnoci. Nie jest okrelony termin wanoci tych map. Nadzór budowlany przyjmuje zwyczajowo trzymiesiczny okres wanoci map od daty ich wykonania. Formalny tok postpowania, wielko terenu i zakres opracowania wplywaj na okres wykonywania map do celów projektowych. Inwestor i projektant powinni uwzgldni te elementy programujc prace projektowe. Jednym z obowizków projektanta budowy jest uzyskanie odpowiednich opinii, uzgodnie i sprawdze rozwiza projektowych w zakresie wynikajcym z przepisów prawa (art. 20 Prawa budowlanego [3]). Skladajc wnioski o wydanie opinii i uzgodnie projektant dolcza map z lokalizacj inwestycji. Nie dysponujc jeszcze map do celów projektowych (bdc w opracowaniu) moe posluy si map do celów opiniodawczych. Przepisy prawa budowlanego nie definiuj treci i skal tego typu map. Inwestor lub projektant moe za odplatnoci pozyska mapy w powiatowym orodku dokumentacji geodezyjno-kartograficznej. Orodki wydaj kopie nie zaktualizowanych map zasadniczych w skalach 1:500, 1:1000, 1:2000 i 1:5000 (w zalenoci od posiadanych zasobów). W przypadku braku map zasadniczych na przewidywany teren inwestycji mona uzyska kopie map ewidencji gruntów i budynków. Mapy te dla terenu calego kraju obligatoryjnie prowadzone s w wybranych skalach 1:1000, 1:2000 lub 1:5000. W strukturze administracyjnej kraju powiatowe orodki dokumentacji geodezyjnokartograficznej umiejscowione s w starostwach. Tam naley poszukiwa map do celów opiniodawczych [5]. Trzecim rodzajem opracowa mapowych przydatnych w pracach projektowych s wyrysy z mapy ewidencji gruntów i budynków, dokumentujce wraz z wypisami z rejestru gruntów stan faktyczny wladania nieruchomociami. Taki wspólny dokument, noszcy nazw: opis i mapa, wydawany jest za odplatnoci w powiatowych orodkach dokumentacji geodezyjnokartograficznej. W tych orodkach mona uzyska ustne informacje o numerach ksig wieczystych, prowadzonych dla konkretnych oznaczonych geodezyjnie nieruchomoci. Stan prawny nieruchomoci dokumentowany jest aktualnym wypisem z ksigi wieczystej nieruchomoci, prowadzonej w Sdzie Rejonowym. Dla otrzymania tego wypisu niezbdne jest wskazanie numeru ksigi wieczystej nieruchomoci, uzyskanego w powiatowym orodku dokumentacji geodezyjno-kartograficznej. Opisane dokumenty (opis i mapa oraz wypis z ksigi wieczystej) okrelaj prawo do dysponowania nieruchomoci na cele budowlane. Po ostatniej nowelizacji Prawa budowlanego (od 11 lipca 2003 r.) wymagane jest jedynie owiadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomoci na cele budowlane, skladane

86

wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budow (decyzji administracyjnej przewidzianej w Prawie budowlanym). Dla terenu Wroclawia opisane wyej mapy do celów opiniodawczych i prawnych uzyska (naby) mona w Zarzdzie Geodezji i Katastru Miejskiego przy al. Kromera 44 (tel. 327-21-01). Literatura: [1] Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., nr 100, poz. 1086, z pón. zmianami). [2] Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717). [3] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., nr 106, poz. 1126, z póniejszymi zmianami) [4] Rozporzdzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 lutego 1995 roku w sprawie rodzaju i zakresu opracowa geodezyjno-kartograficznych oraz czynnoci geodezyjnych obowizujcych w budownictwie (Dz. U. nr 25, poz. 133). [5] Rozporzdzenie Ministra Spraw Wewntrznych i Administracji z dnia 17 maja 1999 r. w sprawie okrelenia rodzaju materialów stanowicych pastwowy zasób geodezyjny i kartograficzny, sposobu i trybu ich gromadzenia i wylczania z zasobu oraz udostpniania zasobu (Dz. U. nr 49, poz. 493). Opracowal: dr in. Marian Kowalczyk ­ geodeta uprawniony i rzeczoznawca majtkowy. Politechnika Wroclawska, Instytut Geotechniki i Hydrotechniki, Zaklad Geodezji

87

dr in. Marian Kowalczyk, dr in. Stefan Zaremba, mgr in. Janusz Wynalek Politechnika Wroclawska, Instytut Geotechniki i Hydrotechniki, Zaklad Geodezji, WYKORZYSTANIE MAP I OPRACOWA GEODEZYJNYCH W MIEJSCOWYM PLANOWANIU PRZESTRZENNYM THE MAKING USE OF MAPS AND GEODESIC ELABORATIONS IN LOCAL SPATIAL PLANNING Streszczenie W referacie omówiono zakres opracowa planistycznych, studialnych i prognostycznych obowizujcych od dnia 11 lipca 2003 roku. Na tym tle wskazano na istotne dwoiste znaczenie map i opracowa geodezyjnych: jako bogatego ródla informacji o aktualnym zagospodarowaniu i uytkowaniu terenu oraz jako podkladu czci rysunkowych opracowa planistycznych w miejscowym planowaniu przestrzennym. Summary In the paper the scope of planistic, study and prognostic elaborations compulsory since 11 July 2003 was discussed. In this background double meaning of map and geodesic elaborations as a rich source of information concerning the actual management and terrain use ad as the base of figures-part of reports in local, spatial planning has been indicated. 1. Wstp Inwestycje budowlane lokalizowane s w przestrzeni (w terenie). Zmienianie, przeksztalcanie i ksztaltowanie przestrzeni odbywa si w ramach dziala, które okrelane s jako gospodarka przestrzenna. Celem tej gospodarki jest ochrona okrelonych wartoci przestrzeni poprzez denie do zachowania równowagi pomidzy elementami naturalnymi rodowiska a szeroko rozumianymi wytworami dzialalnoci ludzkiej. Celowi temu ma sluy planowanie przestrzenne, w szczególnoci obowizujca od 11 lipca 2003 roku ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [20] i rozporzdzenia wykonawcze do tej ustawy [11, 12, 13, 14]. Tworzc now ustaw o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym starano si: - uproci procedury sporzdzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, - sprecyzowa funkcje i tre dokumentów planistycznych, - uproci i skróci procedury administracyjne, - zabezpieczy przed dowolnoci interpretowania przepisów ustawy [16]. Ustawodawca przyjl, jako nadal wan, strategi planowania przestrzennego, okrelon poprzedni ustaw z roku 1994, modyfikujc j i udoskonalajc. Zastosowane w nowej 88

ustawie procedury i przepisy maj za zadanie zdyscyplinowa, ukonkretni proces planistyczny [2]. W nowej ustawie, tak jak dotychczas, przewiduje si prowadzenie planowania przestrzennego na trzech szczeblach: krajowym, wojewódzkim i gminnym (nazywanym równie miejscowym). Uproszczenie procedury planistycznej ma przyspieszy proces opracowywania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, uszczególowienie planów pozwoli wydawa pozwolenia na budow z wykorzystaniem jedynie wypisów i wyrysów z planu (bez poprzednio wydawanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu). Jedynie dla lokalizacji zabudowy na terenach nie objtych planem miejscowym nowa ustawa przewiduje wydawanie: a) decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, b) decyzji o warunkach zabudowy (dla inwestycji niepublicznych). Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 roku, jako plany mniej szczególowe od planów uchwalanych po tej dacie, utracily moc obowizujc z dniem 1 stycznia 2004 roku. Gminy w rónym stopniu przygotowaly si do tej zmiany, sygnalizowanej przy ostatnich zmianach poprzedniej ustawy o planowaniu przestrzennym. Takie miasta jak Warszawa i Wroclaw w biecy rok 2004 weszly z obowizujcymi planami miejscowymi jedynie dla 15 % swoich obszarów. Dla duych obszarów Wroclawia w znacznym stopniu s zaawansowane prace planistyczne dotyczce opracowania nowych planów zagospodarowania przestrzennego. Przy ich opracowywaniu wykorzystuje si ustalenia zawarte w ,,Studium uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Wroclaw", przyjtym uchwal nr XLVIII/680/98 Rady Miejskiej Wroclawia z dnia 30 stycznia 1998 roku (www.wroclaw.pl) 2. Opracowania planistyczne w miejscowym planowaniu przestrzennym 2.1. Studium uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Studium to, sporzdzane obligatoryjnie dla obszaru calej gminy, okrela polityk przestrzenn gminy, w tym lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia studium s wice przy sporzdzaniu planów miejscowych. Studium sporzdzane przy aktywnym udziale spolecznoci lokalnej z uwzgldnieniem wielu opinii i uzgodnie oraz przy nadzorze wojewody przyjmowane jest uchwal rady gminy. Jest to opracowanie zawierajce stabilny program lokalnego rozwoju przestrzennego [6]. Studium sklada si z czci tekstowej i czci graficznej. W studium uwzgldnia si uwarunkowania opisujce stan aktualny zagospodarowania terenu gminy, wymienione w art. 10 ust. 1 oraz ustala si kierunki zmian i zasady zagospodarowania przestrzennego gminy, o których mowa w art. 10 ust. 2 ustawy [20]. Zgodnie z § 5 rozporzdzenia [14] ,,Projekt rysunku studium sporzdza si na kopii mapy topograficznej, pochodzcej z pastwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, lub na kopii wojskowej mapy topograficznej w skali od 1:5000 do 1:25000. Przy sporzdzaniu materialów planistycznych na potrzeby projektu studium mona stosowa mapy zasadnicze, katastralne, fotomapy lub ortofotomapy oraz zdjcia lotnicze i satelitarne". Zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy [20] w zalczniku graficznym do studium powinny by naniesione granice obszarów: 1) chronionych (np. ochrony przyrody, krajobrazu kulturowego uzdrowisk, dziedzictwa 89

kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury wspólczesnej), 2) przeznaczonych pod inwestycje celu publicznego (o znaczeniu lokalnym, wojewódzkim, krajowym), 3) wyznaczonych do opracowania miejscowych planów na podstawie odrbnych przepisów w tym obszarów wymagajcych przeprowadzenia scale i podzialu nieruchomoci, a take obszarów rozmieszczenia obiektów handlowych o pow. sprzeday powyej 2000 m2 oraz obszarów przestrzeni publicznej, 4) wyznaczonych przez gmin do sporzdzenia miejscowych planów w tym obszarów wymagajcych zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i lenych na cele nierolnicze i nielene, 5) naraonych na niebezpieczestwo powodzi i osuwania si mas ziemnych, 6) filarów ochronnych w zloach kopalin, 7) pomników zaglady i ich stref ochronnych (dla ograniczenia m.in. dzialalnoci gospodarczej), 8) wymagajcych przeksztalce, rehabilitacji lub rekultywacji, 9) zamknitych i ich stref ochronnych, 10) problemowych innych ni w/w, w zalenoci od uwarunkowa i potrzeb zagospodarowania wystpujcych w gminie. W studium okrela si ponadto: - kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w przeznaczeniu terenów, - kierunki i wskaniki dotyczce zagospodarowania oraz uytkowania terenów, w tym okrela si tereny wylczone spod zabudowy, - kierunki rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, - kierunki i zasady ksztaltowania rolniczej i lenej przestrzeni produkcyjnej. Tok czynnoci prawnych i faktycznych dotyczcych opracowania i przyjcia studium opisany jest w art. 11-13 omawianej ustawy [20]. 2.2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sporzdza si fakultatywnie dla obszaru gminy lub jej czci. W planie tym, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy [20], obowizkowo okrela si: 1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczajce tereny o rónym przeznaczeniu lub rónych zasadach zagospodarowania, 2) zasady ochrony i ksztaltowania ladu przestrzennego, 3) zasady ochrony rodowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego, 4) zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury wspólczesnej, 5) wymagania wynikajce z potrzeb ksztaltowania przestrzeni publicznych, 6) parametry i wskaniki ksztaltowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaniki intensywnoci zabudowy, 7) granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegajcych ochronie, ustalonych na podstawie odrbnych przepisów, w tym terenów górniczych, a take naraonych na niebezpieczestwo powodzi oraz zagroonych osuwaniem si mas ziemnych, 8) szczególowe zasady i warunki scalania i podzialu nieruchomoci objtych planem miejscowym, 9) szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich uytkowaniu, w tym zakaz zabudowy, 10) zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, 11) sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urzdzania i uytkowania terenów, 12) stawki procentowe, na podstawie których ustala si oplat, o której mowa w art. 36 90

ust. 4. Ponadto w planie miejscowym w zalenoci od potrzeb, zgodnie z art. 15 ust. 3 ustawy [20] okrela si: 1) granice obszarów wymagajcych przeprowadzenia scale i podzialów nieruchomoci, 2) granice obszarów rehabilitacji istniejcej zabudowy i infrastruktury technicznej, 3) granice obszarów wymagajcych przeksztalce lub rekultywacji, 4) granice terenów pod budow obiektów handlowych, wg art. 10 ust. 2 pkt 8, 5) granice terenów rekreacyjno-wypoczynkowych oraz terenów slucych organizacji imprez masowych, 6) granice pomników zaglady oraz ich stref ochronnych, a take ograniczenia dotyczce prowadzenia na ich terenie dzialalnoci gospodarczej, okrelone w ustawie z dnia 7 maja 1999 roku o ochronie terenów bylych hitlerowskich obozów zaglady. Plan miejscowy sporzdza si w skali 1:1000, z wykorzystaniem urzdowych kopii map zasadniczych albo w przypadku ich braku map katastralnych, gromadzonych w pastwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym [7]. W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza si stosowanie map w skali 1:500 lub 1:2000, a w przypadkach planów miejscowych, które sporzdza si wylcznie w celu przeznaczenia gruntów do zalesienia lub wprowadzenia zakazu zabudowy, dopuszcza si stosowanie map w skali 1:5000. Zgodnie z § 7 rozporzdzenia [11] projekt rysunku planu miejscowego powinien zawiera: 1) wyrys ze studium uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy z oznaczeniem granic obszaru objtego projektem planu miejscowego, 2) okrelenie skali projektu rysunku planu miejscowego w formie liczbowej i liniowej, 3) granice obszaru objtego planem miejscowym, 4) granice administracyjne, 5) granice terenów zamknitych oraz granice ich stref ochronnych, 6) granice i oznaczenie obiektów i terenów chronionych na podstawie przepisów odrbnych w tym terenów górniczych, a take naraonych na niebezpieczestwo powodzi oraz zagroonych osuwaniem si mas ziemnych, 7) linie rozgraniczajce tereny o rónym przeznaczeniu lub rónych zasadach zagospodarowania oraz ich oznaczenia, 8) linie zabudowy oraz oznaczenia elementów zagospodarowania przestrzennego terenu, 9) w razie potrzeby oznaczenia elementów informacyjnych, nie bdcych ustaleniami projektu planu miejscowego. Rozporzdzenie [11] w zalczniku nr 1 zawiera podstawowe barwne oznaczenia graficzne i literowe dotyczce przeznaczenia terenów, które naley stosowa na projekcie rysunku planu miejscowego: 1) tereny zabudowy mieszkaniowej: jednorodzinnej (MN), wielorodzinnej (MW), 2) tereny: zabudowy uslugowej (U), sportu i rekreacji (US), rozmieszczenia obiektów handlowych o pow. sprzeday powyej 2000 m2 (UC), 3) tereny: rolnicze (R), obslugi produkcji w gospodarstwach rolnych (RU), zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych (RM), 4) tereny obiektów produkcyjnych, skladów i magazynów (P), obszary i tereny górnicze (PG), 5) tereny zieleni objte formami ochrony przyrody (ZN), lasy (ZL), tereny zieleni urzdzonej, takie jak parki, ogrody, ziele towarzyszca obiektom budowlanym, zielece, arboreta, alpinaria, grodziska, kurhany, zabytkowe fortyfikacje - (ZP), tereny ogrodów dzialkowych (ZD), cmentarze (ZC), obszary zagroone powodzi (ZZ), tereny wód powierzchniowych morskich (WM), tereny wód powierzchniowych ródldowych 91

(rzeki, jeziora, stawy, strumienie, kanaly) - (WS), 6) tereny dróg publicznych (KD), dróg wewntrznych (KDW), komunikacji wodnej, szlaki wodne (KW), 7) tereny infrastruktury technicznej: elektroenergetyka (E), gazownictwo (G), wodocigi (W), kanalizacja (K), telekomunikacja (T), gospodarowanie odpadami (O), cieplownictwo (C). Tok kolejnych czynnoci prawnych i faktycznych dotyczcych opracowania i przyjcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy opisany jest w art. 17-21 ustawy [20]. 2.3. Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego Przez inwestycj celu publicznego naley rozumie dzialania o znaczeniu lokalnym (gminnym) i ponad lokalnym (powiatowym, wojewódzkim i krajowym), stanowice realizacj celów, o których mowa w art. 6 ustawy [18]. Inwestycja celu publicznego lokalizowana jest na podstawie planu miejscowego, a w przypadku jego braku ­ w drodze decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ustalenie tej lokalizacji w drugim przypadku nastpuje na wniosek inwestora. Wniosek ten powinien zawiera: a) okrelenie granic terenu objtego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjtych do pastwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujcych teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja bdzie oddzialywa, w skali 1:500 lub 1:1000, w stosunku do inwestycji liniowych równie w skali 1:2000, b) charakterystyk inwestycji wedlug opisu zawartego w art. 52 ust. 2 ustawy [20]. Tok postpowania w sprawie wydania opisywanej decyzji okrelony zostal w art. 52-54 ustawy [20] a sporzdzenie projektu decyzji powierza si osobie wpisanej na list izby samorzdu zawodowego urbanistów albo architektów (wg art. 50 ust. 4 ustawy [20]). 2.4. Decyzja o warunkach zabudowy Na obszarach pozbawionych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gospodarowanie przestrzeni moe si odbywa na podstawie przepisów szczególnych, tzn. ustaw normujcych poszczególne dziedziny ycia spolecznogospodarczego. Inwestycje niepubliczne na tych obszarach mog by lokalizowane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja taka moe by wydana przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, gdy zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy [20] spelnionych jest lcznie 5 warunków: 1) co najmniej jedna dzialka ssiednia, dostpna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalajcy na okrelenie wymaga dotyczcych nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaników ksztaltowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywnoci wykorzystania terenu, 2) teren ma dostp do drogi publicznej, 3) istniejce lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczajce dla zamierzenia budowlanego (jeeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej midzy wlaciw jednostk organizacyjn a inwestorem), 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmian przeznaczenia gruntów rolnych i lenych na cele nierolnicze i nielene [17] albo jest objty zgod uzyskan przy sporzdzaniu miejscowych planów, które utracily moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 ustawy [20], 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrbnymi. 92

Wydanie decyzji moe nastpi po uzgodnieniach wymaganych przepisami odrbnymi z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 ustawy [20]. Sporzdzenie projektu decyzji powierza si osobie wpisanej na list izby samorzdu zawodowego urbanistów albo architektów. Ustawodawca wprowadzil nieznane dotychczas wspólczesnemu polskiemu ustawodawstwu planistycznemu rozwizanie w postaci zasady dobrego ssiedztwa. Rozporzdzenie [12] okrela obszar analizowany i zakres analizy dla opracowania projektu decyzji o warunkach zabudowy. Odsylajc do art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy [20] obliguje do wykorzystania kopii mapy zasadniczej lub katastralnej do wyznaczenia granic tego obszaru (minimum trzykrotna szeroko frontu dzialki objtej wnioskiem, nie mniej ni 50 metrów). 3. Opracowania studialne i prognostyczne do miejscowego planowania przestrzennego 3.1. Opracowania ekofizjograficzne Opracowania ekofizjograficzne zalicza si do opracowa studialnych. Rozrónia si opracowania ekofizjograficzne podstawowe i problemowe. Pierwsze sporzdza si przed podjciem prac nad projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, drugie przed podjciem albo w trakcie prac nad projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wymóg sporzdzania opracowa ekofizjograficznych do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wynika z przepisów ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku Prawo ochrony rodowiska [19]. Zakres opracowa ekofizjograficznych okrela rozporzdzenie ministra rodowiska z dnia 9 wrzenia 2002 roku w sprawie opracowa ekofizjograficznych [9]. Opracowanie ekofizjograficzne, skladajce si z czci opisowej i czci kartograficznej, stanowi podstaw do podejmowania ustale, zapewniajcych warunki utrzymania równowagi przyrodniczej i racjonaln gospodark zasobami rodowiska zarówno w studium uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jak i w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Cz kartograficzn naley sporzdzi na kopii mapy uzyskanej z pastwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w skali odpowiadajcej przedmiotowi i szczególowoci opracowania ekofizjograficznego [9]. Opracowanie ekofizjograficzne spelnia swoj funkcj informacyjn gdy zawiera aktualne informacje o stanie rodowiska i sporzdzone jest na podstawie pomiarów i bada terenowych a wyniki pomiarów, bada, analiz i ocen przedstawione s na mapach w skali sporzdzanego projektu planu [5]. 3.2. Prognoza oddzialywania na rodowisko dotyczca projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Prognoza zawiera informacje o przewidywanych przyrodniczych skutkach gospodarowania przestrzeni, okrelonych w planie [6]. Zakres prognozy musi spelnia jednoczenie wymagania art. 41 ust. 2 pkt 1-12 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku Prawo ochrony rodowiska [19] i rozporzdzenia ministra rodowiska z dnia 14 listopada 2002 roku w sprawie szczególowych warunków, jakim powinna odpowiada prognoza oddzialywania na rodowisko dotyczca projektów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego [10]. Opisywana prognoza zgodnie z przywolanym rozporzdzeniem powinna [3]: · okreli skutki, jakie moe wywola realizacja ustale planu miejscowego, · oceni stan rodowiska, 93

· ·

oceni przyjte w planie rozwizania funkcjonalno-przestrzenne, okreli moliwoci zastosowania rozwiza eliminujcych lub minimalizujcych negatywne skutki realizacji ustale planów miejscowych.

Cz kartograficzn prognozy sporzdza si w skali odpowiedniej do skali, w jakiej sporzdzony jest rysunek projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Prognozy podobnie jak wczeniej omówione opracowania ekofizjograficzne s dokumentami o charakterze informacyjnym i nie stanowi zalczników do uchwaly rady gminy w sprawie przyjcia planu miejscowego. 3.3. Prognoza skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana wplywaj bezporednio na warto nieruchomoci i mog powodowa wzrost lub spadek tej wartoci. W pierwszym przypadku przy sprzeday nieruchomoci (w okresie 5 lat) wlaciciel lub uytkownik wieczysty ma wobec gminy obowizek wniesienia oplaty sigajcej do 30 % wzrostu wartoci (o wielkoci stopy procentowej rozstrzyga uchwala o przyjciu planu). W drugim przypadku wlaciciel (uytkownik wieczysty) ma roszczenie do gminy do odszkodowania równego obnieniu wartoci nieruchomoci. Gdy uchwalony plan w porównaniu z poprzednim stanem prawnym wprowadza take zmiany w sferze wykonywania prawa wlasnoci (uytkowania wieczystego), które uniemoliwiaj wykorzystywanie nieruchomoci w sposób dotychczasowy albo istotnie je ograniczaj, wlaciciel (uytkownik wieczysty) moe da od gminy (bez wykazywania zamiaru sprzeday) wykupienia nieruchomoci lub jej czci albo odszkodowania za poniesion rzeczywist szkod. Po stronie dochodów gminy mog wystpi ponadto oplaty adiacenckie z tytulu podzialu nieruchomoci, z tytulu podzialu i scalenia nieruchomoci, z tytulu uzbrojenia w infrastruktur techniczn, urzdzenia bd modernizacji dróg, dochody wynikajce ze zmiany podatku rolnego lub lenego na podatek od nieruchomoci, podatki od czynnoci cywilno-prawnych, podatki od dzialalnoci gospodarczej. Obcienia finansowe (poza wczeniej opisanymi) dotycz wykupu nieruchomoci na cele publiczne (drogi, tereny zielone, inne), kosztów budowy infrastruktury technicznej (drogi, sieci infrastruktury, urzdzenie terenów zieleni), kosztów obslugi procesu inwestycyjnego (opracowanie planu zagospodarowania, wykonanie wycen dla rekompensat i nabycia nieruchomoci). Zaproponowana metodyka opracowania prognozy w publikacjach [1] i [15] wskazuje na konieczno wspólpracy rzeczoznawcy majtkowego jako wykonawcy prognozy z autorami planu i samorzdem gminny. W opracowaniu naley uwzgldni horyzont czasowy prognozy z przedzialu 5-10 lat. Na dat opracowania prognozy naley okreli rónic zdyskontowanych (zaktualizowanych) dochodów i obcie finansowych gminy zwizanych z realizacj okrelonego projektu planu (w jednym lub kilku wariantach). Tak opracowana prognoza jeszcze podczas prac planistycznych daje podstawy do: z · ustalenia w uchwale przyjmujcej plan miejscowy stawki procentowej do oplat tytulu wzrostu wartoci nieruchomoci (od 0 do 30 %), · wyboru wariantów rozwiza planistycznych i ustale planu w zakresie zasigu lokalizacji obszarów dla poszczególnych funkcji, · zapisu ogranicze mogcych wywola rekompensaty [1].

94

Opracowanie prognozy jako opinii wymaganej przez now ustaw o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest obligatoryjne i ma ulatwi samorzdom gminnym w podejmowaniu decyzji planistycznych. 4. Znaczenie map i opracowa geodezyjnych w miejscowym planowaniu przestrzennym 4.1. Mapy i opracowania geodezyjne jako ródlo informacji o zagospodarowaniu i uytkowaniu terenu Teoria planowania przestrzennego wyrónia 5 faz opracowywania planu. Faza zerowa jest faz przygotowawcz, w fazie pierwszej powstaj analizy i studia, w fazie drugiej powstaje koncepcja planu, czasem w kilku wariantach. Przedostatnia trzecia faza dotyczy opracowania projektu planu i wreszcie ostatnia czwarta faza to zatwierdzenie planu. W pocztkowych fazach nastpuje zbieranie dostpnych map przydatnych do inwentaryzacji stanu istniejcego zagospodarowania przestrzennego terenu. Dla terenów zurbanizowanych s to mapy zasadnicze, dla terenów rolnych i lenych s to mapy ewidencji gruntów. Mapy zasadnicze zawieraj informacje: o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów ogólnogeograficznych, o przebiegu granic (dzialek, obrbów itd.), o usytuowaniu sieci uzbrojenia terenu (nadziemnych, naziemnych i podziemnych). Na tre map ewidencji gruntów (nazywanych równie mapami katastralnymi) skladaj si m.in.: granice dzialek, granice uytków, granice konturów klasyfikacyjnych. Z map tych planista uzyskuje informacje o sposobach zagospodarowania i uytkowania poszczególnych obszarów (konturów planistycznych), o rodzaju i rozmieszczeniu istniejcej zabudowy, o wartoci bonitacyjnej gruntów rolnych, o lokalizacji obszarów zajtych pod przemysl i górnictwo, pod sie komunikacyjn. Z rejestrów gruntów znajdujcych si o operacie ewidencji gruntów uzyskuje si informacje o strukturze wlasnociowej i rozdrobnieniu gruntów. S to informacje niezbdne do podejmowania decyzji planistycznych w celu wytypowania okrelonych obszarów do scale. W fazach: przygotowawczej, analiz i studiów oraz koncepcji planu mog by wykorzystane inne mapy takie jak: mapy topograficzne, mapy tematyczne, w tym szczególnie mapy hydrograficzne i sozologiczne [4], fotomapy lub ortofotomapy oraz zdjcia lotnicze i satelitarne. Wymienione mapy i opracowania geodezyjne gromadzone s w pastwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym i s udostpniane z tego zasobu m.in. na uytek miejscowego planowania przestrzennego [7]. Udostpnianie odbywa si w orodkach dokumentacji geodezyjno-kartograficznej (powiatowych, wojewódzkich i centralnym). Rozporzdzeniem ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z dnia 12 lipca 2001 roku [8] stworzone zostaly podstawy prawne i organizacyjne dla zaloenia i prowadzenia krajowego systemu informacji o terenie. System ten zakladaj i prowadz: Glówny Geodeta Kraju ­ dla obszaru kraju, marszalek województwa ­ w województwie, starosta lub prezydent miasta ­ w powiecie lub odpowiednio w miecie na prawach powiatu. 4.2. Mapy jako podklady czci rysunkowych opracowa do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego Opisane w drugim i trzecim rozdziale opracowania planistyczne, studialne i prognostyczne dla miejscowego planowania przestrzennego skladaj si z dwóch czci: 95

tekstowej i graficznej. Zgodnie z cytowanymi przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym czci graficzne powinny by opracowane na urzdowych kopiach odpowiednich map, pochodzcych z pastwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Projekt rysunku studium uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy mona sporzdzi na kopii: mapy topograficznej lub wojskowej mapy topograficznej w skali 1:5000 ­ 1:25000. Mona równie wykorzysta mapy zasadnicze, katastralne, fotomapy lub ortofotomapy oraz zdjcia lotnicze i satelitarne. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sporzdza si zasadniczo w skali 1:1000 za kopiach map zasadniczych, przy ich braku na kopiach map katastralnych, dopuszcza si w uzasadnionych przypadkach skale 1:500 lub 1:2000. W przypadkach planów miejscowych sporzdzanych wylcznie w celu przeznaczenia gruntów do zalesienia lub wprowadzenia zakazu zabudowy, dopuszcza si mapy w skali 1 : 5000. W celu opracowania i wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy naley skorzysta z kopii mapy zasadniczej, przy jej braku z mapy katastralnej w skali 1:500 lub 1:1000 (dla inwestycji liniowej w skali 1:2000). Czci rysunkowe opracowania ekofizjograficznego oraz prognozy oddzialywania na rodowisko dotyczcej projektu miejscowego planu powinny by sporzdzone w skali odpowiedniej do skali, w jakiej sporzdzony jest rysunek projektu planu. 5. Udostpnianie informacji z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z art. 29 ustawy [20] uchwala rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego podlega publikacji w dzienniku urzdowym województwa jak równie publikacji na stronie internetowej gminy. Zgodnie z art. 30 tej ustawy: ,,kady ma prawo wgldu do studium lub planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów" (za wypisy i wyrysy pobiera si oplat administracyjn, w wysokoci poniesionych kosztów ich przygotowania). Na stronie internetowej Urzdu Miejskiego Wroclawia ( www.wroclaw.pl ) umieszczone s wszystkie uchwaly Rady Miejskiej Wroclawia dotyczce przyjcia aktualnie obowizujcych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Ulatwieniem w odszukaniu potrzebnych informacji jest Internetowa Mapa Wroclawia, na której naniesiono zasigi obowizujcych miejscowych planów oraz zasigi planów bdcych w opracowaniu. Ponadto ustawa zobowizuje wójta, burmistrza (prezydenta miasta) do prowadzenia rejestru planów miejscowych oraz wniosków o ich sporzdzenie lub zmian. Rejestr powinien by powszechnie dostpny do wgldu w siedzibie urzdu gminy. Umoliwia to obywatelom oraz organizacjom i jednostkom organizacyjnym wgld do obowizujcych przepisów prawa gminnego [6]. Informacje zawarte w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego 96

slu do podejmowania decyzji gospodarczych przez aktualnych wlacicieli nieruchomoci i ich potencjalnych nabywców. S niezbdne w pracy zawodowej rzeczoznawców majtkowych, poredników w obrocie nieruchomociami i zarzdców nieruchomoci. 6. Uwagi kocowe Od stycznia 2004 roku stracily moc obowizujc stare miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego przyjte przed 1995 rokiem. Przez pras fachow i codzienn przetacza si dyskusja krytykujca ograniczenie prawa wlasnoci gruntów na terenach nie objtych planami miejscowymi. Na tych terenach mona uzyska pozwolenie na budow po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, z zachowaniem zasady tzw. dobrego ssiedztwa, która to zasada ma chroni lad przestrzenny w naszym kraju. Polska Konfederacja Pracodawców Prywatnych uwaa, e przepisy dotyczce tej zasady daj urzdom zbyt du swobod interpretacyjn i gro ,,monokultur przestrzenn", nie precyzuj czy teren po drugiej stronie drogi jest terenem ssiednim, czy nie. Ponadto na pat inwestycyjny skar si przedsibiorcy z gmin górniczych. Na terenach górniczych bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie mona prowadzi adnych inwestycji, a opracowania takich planów dla tych terenów nie podejmuje si [21]. W zwizku z tymi zauwaonymi utrudnieniami i niedopracowanymi przepisami Ministerstwo Gospodarki i Ministerstwo Infrastruktury rozwaaj wprowadzenie zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jedno z rozwiza dotyczyloby opracowania ,,planów przeznaczenia", obejmujcych cale obszary gmin. Wikszo gmin w Polsce posiada studia uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego, do opracowania których zobowizala ustawa [20]. Uwaa si, e w stosunkowo prosty sposób mona przeksztalci studia uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego w plany przeznaczenia. Dostosowanie przepisów prawnych dotyczcych planowania i zagospodarowania przestrzennego do nowych oczekiwa spolecznych i gospodarczych wymaga godzenia niejednokrotnie sprzecznych interesów w imi zasady zrównowaonego ekorozwoju. Istotne jest, aby procedury planistyczne przebiegaly sprawnie i trwaly krótko, wedlug jednoznacznych zasad a dzialania samorzdów gminnych i urzdów sprzyjaly inwestowaniu.

Literatura 1. Cymerman R.: Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ­ nowe zadanie dla rzeczoznawców majtkowych. Rzeczoznawca Majtkowy, nr 41, I kw. 2004. 2. Dbrowski B.: Dwie nowe ustawy: zagospodarowanie przestrzenne, nowelizacja Prawa budowlanego. Budowlany Informator Techniczny nr 6 i 7. Wroclaw 2003. 3. Kafka K.: Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Wyd. Gall, Katowice 2003. 4. Kowalczyk M.: Wykorzystanie map topograficznych, hydrograficznych i sozologicznych w pracach studialnych i projektowych. XIX Konferencja Katedr i Zakladów Geodezji Wydzialów Niegeodezyjnych. Rogów 2003. 5. Kowalczyk R., Szulczewska B.: Strategiczne oceny oddzialywania na rodowisko do planów zagospodarowania przestrzennego. Ekokonsult, Gdask 2002. 6. Niewiadomski Z.: Nowe prawo o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz. TWIGGER, Warszawa 2003. 7. Rozporzdzenie ministra spraw wewntrznych i administracji z dnia 17 maja 1999 roku w sprawie okrelenia rodzajów materialów stanowicych pastwowy zasób 97

geodezyjny i kartograficzny, sposobu i trybu ich gromadzenia i wylczania z zasobu oraz udostpniania zasobu (Dz. U. nr 49, poz. 493). 8. Rozporzdzenie ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z dnia 12 lipca 2001 roku w sprawie szczególowych zasad i trybu zaloenia i prowadzenia krajowego systemu informacji o terenie (Dz. U. nr 80, poz. 866). 9. Rozporzdzenie ministra rodowiska z dnia 9 wrzenia 2002 roku w sprawie opracowa ekofizjograficznych (Dz. U. nr 155, poz. 1298). 10. Rozporzdzenie ministra rodowiska z dnia 14 listopada 2002 roku w sprawie szczególowych warunków, jakim powinna odpowiada prognoza oddzialywania na rodowisko dotyczca projektów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 197, poz. 1667). 11. Rozporzdzenie ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1587). 12. Rozporzdzenie ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymaga dotyczcych nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588). 13. Rozporzdzenie ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie oznacze i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. nr 164, poz. 1589). 14. Rozporzdzenie ministra infrastruktury z dnia 28 kwietnia 2004 roku w sprawie zakresu projektu studium uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (Dz. U. nr 118, poz. 1233). 15. Slojewski R., Witkiewicz Z.: Prognoza skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego. Rzeczoznawca Majtkowy nr 39, III kwartal 2003. 16. Szeliska E.: Realizacja inwestycji budowlanych. Maksymalnie budowlany przewodnik dla inwestora nr 2/2003. 17. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i lenych (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 roku, nr 121, poz. 1266). 18. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomociami (Dz. U. z 2000 roku, nr 46, poz. 543, z pón. zmianami). 19. Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 roku Prawo ochrony rodowiska (Dz. U. nr 62, poz. 627, z pón. zmianami). 20. Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717, z pón. zmianami) 21. Wielgo M.: Ustawa, która uwiera jak buty. Bariery w budownictwie. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gazeta Wyborcza, 15.07.2004 r.

98

Dr in. Marian Kowalczyk Instytut Geotechniki i Hydrotechniki Politechniki Wroclawskiej WYKORZYSTANIE MAP TOPOGRAFICZNYCH, HYDROGRAFICZNYCH I SOZOLOGICZNYCH W PRACACH STUDIALNYCH I PROJEKTOWYCH 1. Wstp Budowlana dzialalno inwestycyjna odbywa si w przestrzeni. Zmienianie, przeksztalcanie i ksztaltowanie przestrzeni odbywa si w ramach dziala, które okrelane s jako gospodarka przestrzenna [ Cymerman, 2001]. Przewodni zasad gospodarki przestrzennej jest zachowanie odpowiedniego stanu rodowiska i przestrzeganie praw ekologii. Glównym celem gospodarowania przestrzeni jest zrównowaony rozwój, nazywany równie ekorozwojem. Pojcie to po raz pierwszy zostalo sformulowane na sztokholmskiej konferencji ONZ w 1972 roku [Drapella­Hermansdorfer, 2001]. Dwadziecia lat póniej w Rio de Janeiro na konferencji ONZ na temat rodowiska i rozwoju wiata, nazywanej Szczytem Ziemi, przyjto definicj zrównowaonego rozwoju: ,,zrównowaony rozwój oznacza taki rozwój spoleczny i gospodarczy, którego celem jest zachowanie rodowiska i zasobów Ziemi tak, by stwarzaly one moliwoci korzystnej egzystencji i rozwoju take przyszlym pokoleniom" [Chwastek, 2000]. Koncepcja zrównowaonego rozwoju zaklada wprowadzenie i rozpowszechnienie takiego sposobu gospodarowania, w którym eksploatacja szeroko rozumianych zasobów naturalnych nie prowadzi do degradacji eksploatowanych systemów i ich otoczenia, a jednoczenie pozwala na zaspokojenie obecnych i przyszlych potrzeb i aspiracji spoleczestwa; zasadzie tej powinny by podporzdkowane kierunki inwestycji, orientacja rozwoju technicznego i sposób zarzdzania [Richling, Solon, 1998]. Z poruszan tematyk wie si ochrona rodowiska czlowieka, skladajcego si z rodowiska naturalnego (twory przyrody oywionej i nieoywionej) oraz z rodowiska kulturowego (przeksztalcone przez czlowieka twory przyrody oraz wytworzone wartoci materialne i duchowe) [Malachowicz, 1994]. rodowisko ycia czlowieka traktuje si jako spójn calo, która ma harmonizowa naturalne elementy krajobrazu z dzielami rk ludzkich, zgodnie z wczeniej zaplanowan form oraz funkcj. Podejmowanie dziala zgodnych z t zasad nawizuje do pogldów estetycznych typowych dla danego miejsca i czasu (jak w architekturze), jednoczenie uwzgldnia przeslanki przyrodnicze (jak w ogrodnictwie i ekologii) oraz cele spoleczno ­ gospodarcze (jak w planowaniu przestrzennym) [Drapella­Hermansdorfer, 2001]. W podrczniku adresowanym dla studentów architektury i budownictwa [Malachowicz, 1994] zebrano m.in. zasady planowania przestrzennego jako narzdzia ksztaltowania i ochrony krajobrazu. Polskie spoleczestwo moe si poszczyci zarówno bogatym dorobkiem teoretycznym, jak i konkretnymi osigniciami w zakresie ochrony naturalnych i kulturalnych zasobów ziemi ojczystej. S jednak pewne typy krajobrazów, których znaczenia powszechnie nie doceniamy, a które wymagaj pilnych dziala interwencyjnych, jako, e najszybciej ulegaj degradacji. Dotyczy to w pierwszej kolejnoci obszarów zniszczonych przez przemysl oraz terenów miejskich, pograjcych si w chaosie rynkowej gospodarki przestrzennej [Drapella­ Hermansdorfer, 2001]. Dzialalno zawodowa w planowaniu przestrzennym i w budownictwie zwizana jest z pracami projektowymi, z realizacj obiektów budowlanych i z ich eksploatacj. Pierwsza grupa czynnoci dotyczy opracowywania planów zagospodarowania przestrzennego oraz projektów budowlanych. W ramach tych czynnoci wyrónia si prace studialne i prace projektowe. Zasadnym wydaje si wskazanie na mapy 99

topograficzne, hydrograficzne i sozologiczne jako bogate ródla informacji o stanie zagospodarowania terenów, dla których wykonuje si prace studialne i prace projektowe. Zasadnicz przeslank przy opracowywaniu planów zagospodarowania przestrzennego lub ich zmian jest denie do zrównowaonego rozwoju obszarów objtych planowaniem. Przygotowujc si do projektowania przeznaczenia terenów dla rónych funkcji naley dokona w miar pelnego rozpoznania pod ktem ich dotychczasowego wykorzystania oraz moliwoci ich lepszego optymalnego wykorzystania. W programach nauczania geodezji na kierunkach budowlanych Politechniki Wroclawskiej (architektura, architektura krajobrazu, budownictwo ldowe i wodne, inynieria rodowiska) znajduje si temat: ,,mapy do celów projektowych i opiniodawczych oraz do planowania przestrzennego" [Kowalczyk, 2000]. W ramach tego tematu wyeksponowano dotychczas wiadomoci o mapach zasadniczych jako podstawowym materiale ródlowym przy opracowywaniu map do celów projektowych oraz o mapach ewidencji gruntów i budynków (mapach katastralnych) jako materiale kartograficznym obrazujcym aktualny stan uytkowania gruntów i rodzaj zabudowy tych gruntów [Kowalczyk, 2000]. Do celów planowania przestrzennego oprócz wyej wymienionych map wykorzystuje si równie mapy tematyczne. Na szczególn uwag zasluguj mapy hydrograficzne i mapy sozologiczne w skali 1:50 000, opracowywane na podkladzie map topograficznych w tej samej skali. Tre podkladow stanowi sytuacja i nazewnictwo (w kolorze czarnym) oraz rysunek rzeby terenu ( w kolorze brzowym). Celem niniejszego opracowania jest popularyzacja wymienionych opracowa kartograficznych (map topograficznych, hydrograficznych i sozologicznych) oraz wskazanie na aspekty dydaktyczne tej popularyzacji na kierunkach budowlanych. 2. Charakterystyka ogólna opisywanych map Tematyka niniejszego opracowania zwizana jest z mapami topograficznymi oraz z wybranymi mapami tematycznymi. Mapy topograficzne s opracowaniami kartograficznymi o treci przedstawiajcej elementy rodowiska geograficznego powierzchni Ziemi i ich zwizki przestrzenne (wg ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne). Mapy tematyczne s opracowaniami kartograficznymi eksponujcymi jeden lub kilka wybranych elementów treci ogólnogeograficznej bd okrelone zagadnienie spoleczno ­ gospodarcze lub przyrodnicze [Mapy tematyczne, Instrukcja K-3, 1984]. Hydrografia to nauka o wodach jako elemencie rodowiska geograficznego. Sozologia jest nauk zajmujc si badaniem przyczyn i skutków przemian zachodzcych w naturalnym otoczeniu czlowieka w wyniku jego dzialalnoci gospodarczej oraz metod zapobiegania ewentualnie ujemnym nastpstwom tych przemian. Przy opracowywaniu treci map tematycznych mog znale zastosowanie nastpujce metody: sygnaturowa, zasigów, powierzchniowych jednostek naturalnych, kartodiagramów, kropkowa, kartogramów, izolinii i dozymetryczna [Przewlocki , 1997]. 3. Mapy topograficzne Mapy topograficzne zawieraj wszechstronn charakterystyk wzajemnego rozmieszczenia obiektów i zjawisk terenowych, ich cechy jakociowe, ilociowe oraz nazwy i opisy. Mapy te przedstawiaj w szczególnoci: osiedla, obiekty przemyslowe, drogi, koleje, wody, rolinno, uprawy i grunty, granice administracyjne i rzeb terenu. W zalenoci od skali tre map topograficznych moe by mniej lub wicej zgeneralizowana. Opisy pozaramkowe zawieraj m.in.: godlo arkusza, szkic podzialu 100

administracyjnego, skal mapy i podzialk, okrelenie cicia warstwicowego, okrelenie aktualnoci mapy oraz objanienie znaków umownych. W Polsce opracowywane i wydawane s mapy topograficzne dla celów gospodarczych w skalach od 1:5 000 do 1:500 000. Drukowane s w dwu edycjach kolorystycznych: dwukolorowej oraz czterokolorowej. W edycji dwukolorowej kolorem czarnym oznaczone s elementy sytuacyjne i wody, kolorem brzowym rzeba terenu i drogi. W edycji czterokolorowej kolor czarny przewidziano dla elementów sytuacyjnych, kolor niebieski dla elementów hydrograficznych i wód, kolor brzowy dla rzeby terenu i dróg, kolor zielony dla obszarów lenych, parków i sadów. 4. Mapy hydrograficzne Mapy hydrograficzne opracowywane w skali 1:50000 przedstawiaj przepuszczalno gruntów, glboko wystpowania pierwszego poziomu wód podziemnych oraz rozmieszczenie wód powierzchniowych i zjawisk hydrograficznych, z uwzgldnieniem gospodarki wodnej. Mapy te s przydatne przy rozwizywaniu takich zagadnie jak: zaopatrzenie w wod, projektowanie lokalizacji osiedli, inwestycji przemyslowych, hydroenergetycznych i wodno-melioracyjnych, zabezpieczenie przed powodzi, wzgldnie jej skutkami, w szczególnoci przy opracowywaniu planów zagospodarowania przestrzennego [Mapa hydrograficzna Polski, 1997]. Dla map hydrograficznych przyjmuje si odwzorowanie i uklad wspólrzdnych stosowane w Polsce do cywilnych map topograficznych w skali 1:50 000. Informacje o ukladzie i rodzaju odwzorowania umieszcza si w opisie pozaramkowym mapy. Tre podkladow stanowi sytuacja i nazewnictwo (w kolorze czarnym) oraz rysunek rzeby terenu (w kolorze brzowym) mapy topograficznej w skali 1:50 000. Na tre tematyczn mapy skladaj si nastpujce grupy elementów, uszeregowane w kilku poziomach informacyjnych: topograficzne dzialy wodne, wody powierzchniowe, wyplywy wód podziemnych, wody podziemne pierwszego poziomu, przepuszczalno gruntów, zjawiska i obiekty gospodarki wodnej, punkty hydrometryczne pomiarów stacjonarnych. Elementy te przedstawione s za pomoc znaków umownych. Przewidziano 72 znaki umowne. Objanienia znaków umownych oraz informacje o kartograficznych materialach ródlowych s czci opisu pozaramkowego mapy. Do kadego arkusza mapy sporzdza si komentarz, umieszczony na odwrocie mapy, zawierajcy istotne informacje o charakterze wód powierzchniowych i podziemnych na obszarze objtym arkuszem. Mapy hydrograficzne opracowuje si w wersji analogowej i numerycznej. Opracowane mapy przekazuje si do Centralnego Zasobu Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. 5. Mapy sozologiczne Mapy sozologiczne s mapami tematycznymi, przedstawiajcymi stan rodowiska przyrodniczego oraz przyczyny i skutki ­ tak negatywnych, jak i pozytywnych ­ przemian zachodzcych w rodowisku pod wplywem rónego rodzaju procesów, w tym przede wszystkim dzialalnoci czlowieka, a take sposoby ochrony naturalnych wartoci tego rodowiska. Mapy te s przydatne przy rozwizywaniu zagadnie ochrony rodowiska i dlatego adresowane s glównie do instytucji i urzdów ochrony rodowiska oraz do decydentów i planistów regionalnych, wojewódzkich, powiatowych i gminnych [Mapa sozologiczna Polski, 1997].

101

Dla map sozologicznych, podobnie jak dla map hydrograficznych, przyjmuje si odwzorowanie i uklad wspólrzdnych stosowane w Polsce do cywilnych map topograficznych w skali 1:50 000. Informacje o ukladzie i rodzaju odwzorowania umieszcza si w opisie pozaramkowym mapy. Tre podkladow stanowi sytuacja i nazewnictwo (w kolorze czarnym) oraz rysunek rzeby terenu (w kolorze brzowym) mapy topograficznej w skali 1:50 000. Na tre tematyczn mapy sozologicznej skladaj si grupy elementów, uszeregowane w kilku poziomach. Grupa pierwsza opisuje formy ochrony rodowiska przyrodniczego poprzez zasigi lub usytuowanie: gruntów ornych, lk i pastwisk chronionych, lasów ochronnych i gospodarczych oraz zieleni urzdzonej, parków narodowych i parków krajoznawczych oraz ich otulin, rezerwatów i pomników przyrody oraz obszarów chronionego krajobrazu, stanowisk dokumentacyjnych, uytków ekologicznych i zespolów przyrodniczokrajoznawczych, uj i stref ochronnych uj wód. Grupa druga dotyczy degradacji komponentów rodowiska przyrodniczego takich jak: - degradacja powierzchni terenu, w tym: grunty podatne na denudacj naturogeniczn i uprawow, grunty naraone na zalewy powodziowe lub sztormowe, grunty antropogeniczne obszarów zabudowanych, antropogeniczne formy terenowe (wyrobiska i zwalowiska), deformacje poeksploatacyjne, cmentarze, kanaly, waly przeciwpowodziowe, groble, skladowiska surowców i paliw, wylewiska i skladowiska odpadów, - typy gleb zdegradowanych, - czynniki i klasy uszkodze lasów, - degradacja wód powierzchniowych, w tym: zrzuty cieków i ich wielkoci w m3/dob, przekroczenia wskaników zanieczyszcze, jako wód w punktach pomiarowych, zanieczyszczone morskie wody przybrzene, podpitrzone wody powierzchniowe, sztuczne zbiorniki wodne, stawy hodowlane, zbiorniki wód przemyslowych, utrata wizi hydraulicznej, antropogeniczne zaburzenia hydrologiczne cieków i technicznie przeksztalcone koryta cieków, - degradacja wód podziemnych, w tym: grunty podatne na infiltracj zanieczyszcze do wód podziemnych, zanieczyszczone wody podziemne i kierunki przenoszenia zanieczyszcze w tych wodach, sztucznie obnione lub podniesione zwierciadlo wód podziemnych, leje depresyjne, - degradacja powietrza atmosferycznego, w tym: emitory przemyslowe i ich skupiska, emisja calkowita w t/rok, skupiska ródel niskiej emisji gazów i pylów, punktowe emitory halasu i wibracji oraz uciliwych zapachów (odorów), przekroczenia dopuszczalnych ste SO2 i opadu pylów, - inwestycje szczególnie uciliwe dla rodowiska przyrodniczego, w tym: obiekty szczególnie szkodliwe dla rodowiska i ludzi, drogi o duym nateniu ruchu, linie kolejowe dalekobiene, rurocigi, podwyszone promieniowanie elektromagnetyczne. Grupa trzecia obrazuje przeciwdzialanie degradacji rodowiska przyrodniczego poprzez lokalizacj urzdze odpylajcych i odsiarczajcych, oczyszczalni cieków, pasów wiatrochronnych, ekranów akustycznych, stref ochronnych zakladów przemyslowych, punktów utylizacji odpadów, punktów monitoringu rodowiska, miejscowoci posiadajcych kanalizacj. Czwarta grupa dotyczca rekultywacji rodowiska przyrodniczego przedstawia formy rekultywacji. W grupie pitej dokonano zrónicowania (typizacji) nieuytków. Oznaczenia uzupelniajce dotycz: granic pastw, województw, powiatów i gmin, miast wojewódzkich, powiatowych i siedzib gmin. Elementy treci mapy sozologicznej przedstawiane s za pomoc znaków umownych. Przewidziano 78 znaków umownych. Objanienia znaków umownych oraz

102

informacje o kartograficznych materialach ródlowych s czci opisu pozaramkowego mapy. Do kadego arkusza mapy sporzdza si komentarz, umieszczony na odwrocie mapy. Komentarz zawiera m. in. charakterystyk podstawowych komponentów rodowiska przyrodniczego, ogóln ocen stanu rodowiska i stopnia jego degradacji, wskazania dotyczce ksztaltowania i ochrony rodowiska. Mapy sozologiczne opracowywane s w wersji analogowej i numerycznej. Opracowane mapy przekazywane s do Centralnego Zasobu Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. 6. Aspekty dydaktyczne wykorzystania map Sporzdzanie planów zagospodarowania przestrzennego odbywa si w piciu kolejnych fazach: przygotowawczej, analiz i studiów, koncepcji planu, projektu planu i zatwierdzania planu. W fazie przygotowawczej nastpuje zbieranie materialów wyjciowych, w sklad których wchodz m.in. podklady mapowe (mapy zasadnicze, mapy ewidencji gruntów i budynków), inwentaryzacja stanu istniejcego zagospodarowania przestrzennego obszaru objtego planem oraz opinie fizjograficzne. Urbanistyczne opinie fizjograficzne sporzdzane dla potrzeb planowania przestrzennego powinny zawiera kompleksow charakterystyk warunków naturalnych (budow geologiczn, rzeb terenu, stosunki wodne, warunki klimatyczne, warunki gruntowe, warunki glebowe, rolinno i wiat zwierzcy, krajobraz). W fazie analiz i studiów wykonuje si m.in. studia historyczne, analizy kompozycyjne i porównawcze. Analizy powinny uwzgldnia m.in. systemy komunikacyjne, glówne zespoly kubaturowe, zespoly zieleni komponowanej. Porównujc zapotrzebowanie na informacje niezbdne w pierwszych fazach prac dotyczcych sporzdzania planów zagospodarowania przestrzennego z treci wczeniej opisanych map, mona wykaza jak dua ilo przydatnych informacji znajduje si na tych mapach. 6.1. Wykorzystanie map topograficznych Osiedla przedstawione na mapach topograficznych to miasta, wsie, grupy budynków, grupy zagród, wolno stojce zagrody i budynki. Analizujc tre tych map mona dokona wyodrbnienia funkcjonalnego (osiedla mieszkaniowe, rekreacyjne, due gospodarstwa rolne, nadlenictwa, lenictwa, gajówki) oraz okreli sposób zgrupowania budynków (przysiólki, kolonie, grupy zagród, odosobnione zagrody lub budynki). Z map topograficznych mona odczyta liczb mieszkaców osiedli, aktualn na dat sporzdzenia mapy. Urbanistyczne opinie fizjograficzne maj dostarczy wiedzy do wydzielenia terenów przeznaczanych do zabudowy oraz terenów nieprzydatnych do zabudowy. Do tego celu przydatne bd okrelone na mapach zasigi gruntów skalistych i kamienistych, podmoklych, bagien i piasków oraz kamienisk i wirowisk. Rzeba terenu pokazana na mapach w postaci warstwic i oznakowania jest istotnym elementem w fizjografii terenów budowlanych. Przyjmuje si, e tereny odpowiednie pod zabudow to tereny naslonecznione o spadkach do 5 %, tereny nasycone zieleni o bogatych walorach krajobrazowych. Nie powinny by przeznaczane pod zabudow tereny bezodplywowe poloone na dnie dolin oraz tereny zalewane wodami powodziowymi. Jak wczeniej napisano w fazie analiz i studiów opracowuje si studium dotyczce komunikacji. Przedstawione na mapach topograficznych drogi, koleje i wody wraz z 103

urzdzeniami zwizanymi z drogami, kolejami i wodami tworz sieci komunikacyjne, scharakteryzowane odpowiednimi parametrami geometrycznymi i znakami umownymi. Takie przestrzenne zobrazowanie sieci na tle pozostalej treci mapy topograficznej bardzo ulatwia wyczerpujce opracowanie omawianego studium. Tre mapy dotyczca rolinnoci i upraw charakteryzuje rodowisko przyrodnicze obszaru opracowania (lasy, grupy drzew i drzewa odosobnione, krzaki zwarte, ich kpy, lki, zarola, róne uprawy). Obiekty przemyslowe i rolnicze (zaklady przemyslowe, kopalnie, zbiorniki materialów pdnych i gazu, stacje benzynowe, napowietrzne linie energetyczne i telekomunikacyjne, stacje transformatorowe, warsztaty) oraz szkoly, szpitale, kocioly i pomniki ­ to elementy zagospodarowania terenu wymagajce uwzgldnienia w studiach planistycznych i w samym planie zagospodarowania przestrzennego terenu. 6.2. Wykorzystanie map hydrograficznych Wyodrbnianie terenów przeznaczanych do zabudowy wymaga znajomoci poloenia poziomu wód podziemnych pierwszego poziomu wodononego, liczc od powierzchni terenu. Przyjmuje si, e pod zabudow budynkami podpiwniczonymi mona przeznacza tereny o poziomie tych wód, poloonym poniej 2,5 m od powierzchni terenu, dla budynków bez podpiwniczenia warto ta nie moe by mniejsza ni 1,5 m. Informacje o poziomie wód podziemnych pierwszego poziomu wodononego oraz o przepuszczalnoci gruntów zawarte s na mapach hydrograficznych w skali 1:50 000. Ponadto na mapach hydrograficznych zaznaczone s tereny podmokle stale lub okresowo. Istotnymi elementami treci tych map s zlokalizowane na nich oczyszczalnie cieków oraz obiekty gospodarki wodnej. Zgeneralizowane informacje o charakterze wód powierzchniowych i podziemnych na obszarze objtym arkuszem zawarte s w komentarzu, zamieszczonym na odwrotnej stronie mapy. 6.3. Wykorzystanie map sozologicznych Podstawow wartoci map sozologicznych jest wskazanie obszarów chronionych oraz obszarów zdegradowanych jak równie zobrazowanie przeciwdzialania degradacji rodowiska przyrodniczego. W analizach i studiach do planu zagospodarowania przestrzennego terenu naley bezwzgldnie wykorzysta te informacje jak równie zweryfikowa przyjte na mapach sozologicznych formy rekultywacji rodowiska przyrodniczego terenów zdegradowanych. Cenne wskazówki do oceny stanu rodowiska i stopnia jego degradacji oraz do ksztaltowania i ochrony tego rodowiska zawarte s w komentarzu do kadego arkusza mapy sozologicznej. 7. Nabywanie map i uwagi kocowe Opisane mapy opracowane w wersji analogowej i numerycznej mona naby w Centralnym Orodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Warszawie, ul. urawia 3/5 jak równie w wojewódzkich orodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Opracowane w latach 1975-1990 dwukolorowe mapy topograficzne w skali 1:10000 oraz w latach 1975-1985 czterokolorowe mapy topograficzne w skali 1:50000 pokrywaj teren calego kraju. Od roku 1993 opracowywane s nowoczesne wielokolorowe mapy topograficzne w skali 1:10000 i w skali 1:50000.

104

Od 1985 roku opracowywane i wydawane s mapy hydrograficzne w skali 1:50000 i mapy sozologiczne w skali 1:50000. Stopie pokrycia terenu kraju tymi mapami jest róny, w opracowaniu s mapy dla wytypowanych kolejnych obszarów. Zainteresowani informacjami o pokryciu okrelonego terenu opisanymi mapami lub moliwoci ich nabycia (w postaci analogowej bd numerycznej) mog skorzysta z adresu internetowego Centralnego Orodka Informacji Geodezyjnej i Kartograficznej: http://www.codgik.waw.pl Ponadto takie informacje o opisywanych mapach dla terenów poszczególnych województw i moliwociach ich nabycia mona uzyska w wojewódzkich orodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Wojewódzki Orodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej dla województwa dolnolskiego mieci si we Wroclawiu przy ul. Dobrzyskiej, e-mail: geodezja @ umwd.pl W referacie opisano opracowania mapowe przydatne do analiz i studiów planistycznych, wykonywanych przy sporzdzaniu planów zagospodarowania przestrzennego. Mapy topograficzne, hydrograficzne i sozologiczne powstaj z wykorzystaniem baz danych topograficznych i georodowiskowych, wchodzcych w sklad Krajowego Systemu Informacji Przestrzennej [Bielecka, Linsenbarth, 2000]. Wydaje si celowa popularyzacja tych map podczas nauczania geodezji na kierunkach budowlanych wyszych uczelni. Literatura 1. Bielecka E., Linsenbarth A.; 2000; Koncepcja systemu informacji przestrzennej w Polsce i jego powizania z innymi systemami informacji przestrzennej, Prace Naukowe Instytutu Górnictwa Politechniki Wroclawskiej; 90/2000; strony 51-62. 2. Cymerman R. i inni; 2001; Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne w gospodarce nieruchomoci, Edukaterra, Olsztyn. 3. Chwastek J., Janusz W., Mikolajczak J.; 2000; Zrównowaony rozwój jako kierunek dzialania w strategii rozwoju kraju. Prace Naukowe Instytutu Górnictwa Politechniki Wroclawskiej; 90/2000; strony 99-103. 4. Drapella-Hermansdorfer A.; 2001; Bilans na koniec wieku, Architektura krajobrazu; 1/20001; strony 4-11. 5. Jankowska M., Lisiewicz S.; 1998; Kartograficzne i geodezyjne metody badania zmian rodowiska, Wydawnictwo Akademii Rolniczej, Pozna. 6. Kowalczyk M. i inni; 2000; Elementy wiedzy o terenie w nauczaniu geodezji i gospodarki nieruchomociami na kierunkach budowlanych, Prace Naukowe Instytutu Górnictwa Politechniki Wroclawskie, 90/2000; strony 163-171. 7. Kowalczyk M.; 2000; Mapy do celów projektowych i opiniodawczych, Budowlany Informator Techniczny, 5/2000; strony 72-74. 8. Malachowicz E.; 1994; Konserwacja i rewaloryzacja architektury w zespolach i krajobrazie, Oficyna Wydawnicza Politechniki Wroclawskiej, Wroclaw. 9. Mapa hydrograficzna Polski w skali 1:50 000 w formie analogowej i numerycznej. Wytyczne techniczne K-3.4. Glówny Urzd Geodezji i Kartografii, Warszawa 1997. 10. Mapa sozologiczna Polski w skali 1:50 000 w formie analogowej i numerycznej. Wytyczne techniczne K-3.6. Glówny Urzd Geodezji i Kartografii, Warszawa 1997. 11. Mapy tematyczne. Instrukcja techniczna K-3. Glówny Urzd Geodezji i Kartografii, Warszawa 1984. 12. Przewlocki S. i inni.; 1994; Geodezja i kartografia dla architektów. Politechnika Lódzka, Lód.

105

13. Przewlocki S.: 1997; Geodezja dla inynierii rodowiska. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa. 14. Richling A., Solon J.; 1998; Ekologia krajobrazu, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa. Streszczenie Opracowywanie planów zagospodarowania przestrzennego wymaga zebrania wszechstronnych informacji o obecnym uytkowaniu i zagospodarowaniu terenu i moliwociach jego przeksztalcenia w przyszloci. W referacie wskazano na bogate ródla takich informacji zawarte na mapach topograficznych, hydrograficznych i sozologicznych. Majc na uwadze aspekty dydaktyczne zaproponowano wlczenie omawianej tematyki do programów nauczania geodezji na kierunkach budowlanych wyszych uczelni (architektura, architektura krajobrazu, planowanie przestrzenne, budownictwo, inynieria rodowiska). Summary Elaboration of spatial development plans require versatile information gathering, concerning the current development of the grund and possibilities of it's transformation in the future. The paper revealed the reach source of such information in topographical, hydeographical and environment deterioration maps. Taking into consideration teaching aspects there was proposed to include discussed subjects into geodesy teaching programme, mainly for building faculties of higher schools (architecture, landscape architecture, building, environmental engineering). Opracowal: dr in. Marian Kowalczyk geodeta uprawniony i rzeczoznawca majtkowy

106

Marian Kowalczyk CZYNNOCI TECHNICZNE I ADMINISTRACYJNE ZWIZANE Z WYODRBNIANIEM NIERUCHOMOCI LOKALOWYCH Ustanawiajc odrbn wlasno lokalu naley okreli w szczególnoci: 1) rodzaj, poloenie i powierzchni lokalu oraz pomieszcze do niego przynalenych, 2) wielko udzialów przypadajcych wlacicielom poszczególnych lokali nieruchomoci wspólnej.

w

Procedura wyodrbniania nieruchomoci lokalowych w budynkach istniejcych Czynnoci zwizane z wyodrbnieniem nieruchomoci lokalowych wynikaj z wymogów ustawy z dnia 24 lipca 1994 r. o wlasnoci lokali i dotycz kolejno: 1) prac przygotowawczych dla okrelenia granic nieruchomoci zabudowanej, 2) opracowania operatu inwentaryzacji nieruchomoci zabudowanej, 3) opracowania operatów wyodrbnienia lokali, 4) uzyskania zawiadczenia starosty o samodzielnoci lokali. Prace przygotowawcze dla okrelenia granic nieruchomoci zabudowanej Wyodrbnienie samodzielnych lokali nastpuje w granicach zabudowanej dzialki budowlanej. Dokumentem niezbdnym do okrelenia tych granic jest wyrys z mapy ewidencji gruntów i budynków, który uzyskuje si w orodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, prowadzonym w starostwie. Jednoczenie z wyrysem mona otrzyma wypis z rejestru gruntów, okrelajcy dane o nieruchomoci (oznaczenie poloenia, obrb, arkusz mapy, nr dzialki, powierzchni, rodzaj uytku, nr ksigi wieczystej, w której wpisana jest nieruchomo) oraz dane o wladajcych nieruchomoci. Wyrys z mapy ewidencji gruntów i wypis z rejestru gruntów nosz nazw ,,opis i mapa". Ewidencja gruntów i budynków jest rejestrem publicznym gromadzcym informacje o stanie faktycznym nieruchomoci. Stan prawny nieruchomoci odnotowywany jest w ksigach wieczystych, które równie s rejestrami publicznymi, prowadzonymi w Sdach Rejonowych. Wydzialy Ksig Wieczystych Sdów Rejonowych wydaj wypisy z ksig wieczystych, zawierajce informacje o aktualnym stanie prawnym nieruchomoci. Informacje pochodzce z wymienionych rejestrów s niezbdne dla zidentyfikowania w terenie granic nieruchomoci zabudowanej. Opracowanie operatu inwentaryzacji nieruchomoci zabudowanej Operat inwentaryzacji nieruchomoci zabudowanej spelnia ponisze funkcje: 1) uzupelnia lub zastpuje dokumentacj powykonawcz budowy, 2) sluy do porzdkowania stanu wykorzystania pomieszcze w granicach nieruchomoci, 3) sluy do jednoznacznego okrelenia granic nieruchomoci lokalowych z pomieszczeniami przynalenymi oraz okrelenia nieruchomoci wspólnej i jej skladników, 4) sluy do okrelenia udzialów ulamkowych nieruchomoci lokalowych w nieruchomoci wspólnej i uzyskania pelnej zgodnoci sumy tych udzialów, 5) sluy do podejmowania decyzji dotyczcych dysponowania skladnikami nieruchomoci wspólnej, 6) sluy do opracowywania operatów wyodrbnienia nieruchomoci lokalowych.

107

Wlaciciel nieruchomoci lub zarzdzajcy nieruchomoci powinien dysponowa dokumentacj powykonawcz budowy. Dokumentacja powykonawcza, zdefiniowana w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. nr 108, poz. 1126, z pón. zmianami), obejmuje dokumentacj budowy (pozwolenie na budow wraz z zalczonym projektem budowlanym, dziennik budowy, protokóly odbiorów czciowych i kocowych, w miar potrzeby, rysunki i opisy sluce realizacji obiektu, operaty geodezyjne i ksik obmiarów, a w przypadku realizacji obiektów metod montau ­ take dziennik montau) z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi. Na inwestorze ciy obowizek przekazania opisanej dokumentacji wlacicielowi lub zarzdcy obiektu, którzy obowizani s do przechowywania dokumentacji przez okres istnienia obiektu (wg art. 60 i 63 Prawa budowlanego). Dla prac zwizanych z wyodrbnieniem lokali uyteczne mog by rzuty kondygnacji z naniesionymi przegrodami i powierzchnie uytkowe poszczególnych pomieszcze, o ile zostaly okrelone z pomiarów po zrealizowaniu obiektu w wietle wyprawionych cian. Aktualnie obowizujcy od dnia 10 lipca 2001 r. przepis z tego zakresu, umieszczony w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. nr 71, poz. 733), w art. 2 ust. 2 podaje, e ,,obmiaru powierzchni uytkowej lokalu, o którym mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje si w wietle wyprawionych cian" . Obowizujca od dnia 1 stycznia 1971 roku Polska Norma PN-70/B-02365 ,,Powierzchnia budynków. Podzial, okrelenia i zasady obmiaru" nakazywala dokonywanie obmiaru pomieszcze w stanie surowym, tzn. bez tynków i okladzin wykonywanych na miejscu. Cytowana norma zostala wycofana ze zbioru Polskich Norm z dniem 4 marca 1999 r. Zatem w projektach budowlanych opracowanych w latach 1971 ­ 1999 i wczeniej zamieszczone s projektowane powierzchnie uytkowe pomieszcze, okrelone w wietle cian w stanie surowym . Powysze rozbienoci miedzy obecnymi wymogami, a danymi zawartymi w projektach budowlanych jak równie potwierdzone empirycznie bardzo znaczce rozbienoci midzy stanem projektowanym lokali, a ich stanem faktycznym (zrealizowanym) w zakresie powierzchni uytkowych, dyskwalifikuj wykorzystanie danych o powierzchniach uytkowych z projektów budowlanych i sklaniaj do wykonania nowych pomiarów inwentaryzacyjnych. Dalsze istotne zasady dotyczce inwentaryzacji zawarte w cytowanej wyej ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.definiuj powierzchnie uytkow lokalu oraz sposób zaliczania do tej powierzchni czci pomieszcze o malej wysokoci. W art. 2 ust. 1 pkt 7 podano, e ,,przez powierzchni uytkow lokalu naley rozumie powierzchni wszystkich pomieszcze znajdujcych si w lokalu, a w szczególnoci pokoi, kuchni, spiarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, lazienek oraz innych pomieszcze slucych mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez wzgldu na ich przeznaczenie i sposób uywania; nie uwaa si powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antrsoli, szaf i schowków w cianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opalu". Art. 2 informuje: ,,obmiaru powierzchni uytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje si w wietle wyprawionych cian. Powierzchni pomieszcze lub ich czci w wietle równej lub wikszej od 2,20 m naley zalicza do oblicze w 100%, o wysokoci równej lub wikszej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m ­ w 50%, o wysokoci mniejszej od 1,40 m pomija si calkowicie. Pozostale zasady obliczania powierzchni naley przyjmowa zgodnie z Polsk Norm odpowiedni do okrelania i obliczania wskaników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie". Do opracowania operatów inwentaryzacyjnych upowanione s osoby posiadajce uprawnienia budowlane oraz rzeczoznawcy majtkowi. 108

Operat inwentaryzacji nieruchomoci powinien zawiera cz opisow nieruchomoci, cz geodezyjn (opis i mapa) z ponumerowaniem budynków, cz prawn wg danych z ksigi wieczystej i danych z planu zagospodarowania przestrzennego, opis techniczny budynku lub budynków z uwzgldnieniem konstrukcji oraz stanu technicznego i uytkowego, szkice inwentaryzacyjne (rzuty) wszystkich kondygnacji, zestawienie powierzchni uytkowych lokali z wyszczególnieniem poszczególnych pomieszcze, okrelenie udzialów w nieruchomoci wspólnej (z odpowiedni dokladnoci). Wedlug interpretacji Urzdu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast szkice inwentaryzacyjne (rzuty) kondygnacji mog mie form graficzn uproszczon w stosunku do rzutów opracowywanych w projektach budowlanych. Celem szkiców jest przedstawienie rozkladu i funkcjonalnoci pomieszcze w lokalach, komunikacji wewntrz lokalu, rozmieszczenie drzwi i okien, okrelenie poloenia lokali ssiednich, okrelenie pomieszcze wchodzcych w sklad nieruchomoci wspólnej, okrelenie komunikacji w budynku. Opracowanie operatu wyodrbnienia lokalu Operat wyodrbnienia lokalu powstaje z operatu inwentaryzacji nieruchomoci. Na szkicach (rzutach) kondygnacji powinny by okrelone granice pomieszcze podstawowych lokalu oraz granice pomieszcze przynalenych. Zgodnie z art. 2 ust. 5 ustawy z dnia 24 lipca 1994 roku o wlasnoci lokali, do graficznej identyfikacji poloenia pomieszcze przynalenych poloonych poza budynkiem mieszkalnym naley wykorzysta wyrys z operatu ewidencji gruntów i budynków, prowadzonego zgodnie z ustaw z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. nr 100/2000, poz. 1986, z pón. zmianami). Na aktualnym wyrysie powinny by naniesione wszystkie istniejce budynki na nieruchomoci gruntowej. Omawiany przepis wprowadzono nowelizacj ustawy o wlasnoci lokali, dokonan 16 marca 2000 r., w celu jednoznacznego okrelenia granic poszczególnych lokali oraz granic nieruchomoci wspólnej. Bez zalczników graficznych w postaci szkiców (rzutów) kondygnacji i wyrysu z operatu ewidencji gruntów notariusz nie moe sporzdzi aktu notarialnego umowy ustanawiajcej wlasno lokalu (lokali), czyli umowy ustanawiajcej nieruchomo lokalow. W przypadku budynków bardzo obszernych lub wydluonych dolczanie do aktów notarialnych szkiców (rzutów) calych kondygnacji byloby zbdne. Poslugujc si celowociow wykladni przepisu, przyjto zalcza tak cz rzutów, jaka pozwala na jednoznaczne okrelenie i odrónienie wszystkich czci skladowych lokalu od innych czci nieruchomoci. Uzyskanie zawiadczenia starosty o samodzielnoci lokalu Wlaciciel nieruchomoci wystpujc do starosty o wydanie zawiadczenia o samodzielnoci lokalu (lokali) do skladanego wniosku dolcza operat wyodrbnienia lokalu, wykonany przez osob posiadajc uprawnienia budowlane. Zawiadczenie o samodzielnoci lokalu wymagane jest przy dokonywaniu czynnoci prawnych ustanawiajcych nieruchomo lokalow.

109

PRACE PRZYGOTOWAWCZE DLA OKRELENIA GRANIC NIERUCHOMOCI ZABUDOWA NYCH PRZY PRZEKSZTALCANIU PRAWA DO LOKALU SPÓLDZIELCZEGO W ODRBN WLASNO Przeksztalcenie prawa do lokalu spóldzielczego w odrbn wlasno wymaga przygotowania takiej samej dokumentacji jak wyodrbnienie nieruchomoci lokalowych w budynkach istniejcych (opisanej w 2.4.1.1) i podporzdkowane jest przepisom tej samej ustawy z dnia 24 lipca 1994 r. o wlasnoci lokali. Jedynie prace przygotowawcze wymagaj do czsto uregulowania stanu prawnego nieruchomoci oraz wykonania prac geodezyjnych zwizanych z podzialem nieruchomoci, dla wydzielenia dzialek budowlanych ju zabudowanych. Dlatego etap prac przygotowawczych, przed opracowaniem inwentaryzacji nieruchomoci zabudowanych (wydzielonych dzialek budowlanych) i opracowaniem operatów wyodrbnienia lokali, jako etap specyficzny wymaga oddzielnego omówienia. 1. REGULOWANIE STANU PRAWNEGO NIERUCHOMOCI Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spóldzielniach mieszkaniowych (Dz. U. nr 4/2001, poz. 27, z pón. zmianami) spóldzielnie mieszkaniowe s zobowizane do podjcia dziala zwizanych z identyfikacj swojego majtku, a w nim majtku majcego pozosta majtkiem spóldzielni oraz majtku przeznaczonego do ustanowienia odrbnej wlasnoci lokali. Przed podjciem takich kroków spóldzielnia musi posiada uregulowany stan prawny nieruchomoci na swoja rzecz: posiada tytul wlasnoci lub uytkowania wieczystego do gruntów. Majc nieuregulowany stan prawny gruntów spóldzielnia moe: 1) zawrze umow cywilnoprawn (sprzeday, zamiany, darowizny), 2) zglosi roszczenie cywilnoprawne wzgldem osób prawnych i fizycznych, 3) naby nieruchomo przez zasiedzenie. Zawarcie umowy cywilnoprawnej nie wymaga omówienia. Regulowanie stanu prawnego wedlug punktów 2) i 3) wymaga spelnienia lcznie czterech warunków wedlug art. 35 ustawy o spóldzielniach mieszkaniowych: · posiadania przez spóldzielni nieruchomoci w dniu 5 grudnia 1990 roku, · zabudowania nieruchomoci przez spóldzielni lub jej poprzedników prawnych przed 5 grudnia 1990 roku budynkami lub innymi urzdzeniami trwale zwizanymi z gruntem, · dokonania zabudowy na podstawie pozwolenia na budow lub pozwolenia na uytkowanie, · wyplacenia wynagrodzenia. Roszczenie moe by zrealizowane w drodze umowy zawartej w nastpstwie negocjacji lub oferty jak równie w drodze postpowania sdowego wedlug art. 64 Kodeksu cywilnego. Przy postpowaniu o zasiedzenie nie obowizuj wymagania z art. 172 Kodeksu cywilnego i wymagania co do uplywu ustawowego terminu zasiedzenia. Z roszczeniem o przeniesienie prawa wlasnoci nieruchomoci, spelniajcej przeslanki art. 35 ustawy o spóldzielniach mieszkaniowych moe wystpi jej dotychczasowy wlaciciel. Adresatem takiego roszczenia jest wtedy spóldzielnia mieszkaniowa. 2. PODZIAL ORAZ POLCZENIE I PODZIAL NIERUCHOMOCI Spóldzielnia mieszkaniowa moe pozostawa wlacicielem (wspólwlacicielem) nieruchomoci lub uytkownikiem (wspóluytkownikiem) wieczystym gruntu w takim

110

zakresie, w jakim nie narusza to przyslugujcej jej czlonkom odrbnej wlasnoci lokali lub praw z t wlasnoci zwizanych. Mieniem spóldzielni pozostaj w szczególnoci: · nieruchomoci zabudowane budynkami i innymi urzdzeniami, sluce do prowadzenia przez spóldzielni dzialalnoci wytwórczej, budowlanej, handlowej, uslugowej, spolecznej, owiatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej, · nieruchomoci zabudowane urzdzeniami infrastruktury technicznej, w tym urzdzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu zwizanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli, z zastrzeeniem nienaruszalnoci odrbnej od gruntu wlasnoci tych urzdze i sieci przyslugujcej przedsibiorstwom, w których sklad te urzdzenia i sieci wchodz, · nieruchomoci niezabudowane. Jest to postulowany docelowy stan nieruchomoci, bdcych aktualnie mieniem spóldzielni. W zwizku z przygotowywaniem do wyodrbnienia samodzielnych lokali spóldzielnia przygotowuje podzial nieruchomoci, uwzgldniajcy wielkoci przyszlych wspólnot mieszkaniowych. Ustawa o spóldzielniach mieszkaniowych nie podpowiada rozwiza w tym zakresie. Wydaje si, e du rol maj do spelnienia geodeci opracowujcy projekty podzialu na zlecenie zarzdów spóldzielni. Powinni sluy zarzdom spóldzielni doradztwem w zakresie przygotowania racjonalnych i optymalnych podzialów, czasem nielatwych do zaakceptowania. Podzialu nieruchomoci dokonuje si na wniosek wlaciciela lub uytkownika wieczystego gruntów na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomociami (Dz. U. nr 46/2000, poz. 543, z pón. zmianami). Scalania i podzialu nieruchomoci na wniosek wlacicieli lub uytkowników wieczystych gruntów dokonuje gmina w drodze uchwaly rady gminy. Ujte w ustawie o spóldzielniach mieszkaniowych pojcie ,,scalenie" naley rozumie jako lczenie istniejcych dzialek o tym samym stanie prawnym. Procedura zwizana z podzialem nieruchomoci jest uproszczona poprzez wprowadzenie przepisu art. 41 ust. 2 ustawy o spóldzielniach mieszkaniowych, który postanawia, e podzial nieruchomoci moe nastpi niezalenie od istnienia i ustale miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto przepis odwoluje si do art. 95 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomociami: podzial ma polega na wydzieleniu dla poszczególnych wspólwlacicieli budynków wraz z dzialkami gruntu niezbdnymi dla prawidlowego korzystania. Nie jest wic wymagana opinia o zgodnoci zarówno przeznaczenia terenu, jak i moliwoci zagospodarowania wydzielonych dzialek gruntu. Zgodnie z art. 41 ust. 4 i ust. 6 ustawy o spóldzielniach mieszkaniowych ,,koszty zwizane ze scaleniem i podzialem nieruchomoci oraz z czynnociami zwizanymi z rozgraniczeniem nieruchomoci oraz ewidencj gruntów i budynków, w tym równie koszty uzasadnionych prac geodezyjnych refunduje Skarb Pastwa; przy wyborze wykonawcy prac geodezyjnych spóldzielnia stosuje przepisy ustawy o zamówieniach publicznych". Jeli wymaga tego sytuacja, projekt podzialu nieruchomoci powinien zawiera m.in. propozycje ustanowienia sluebnoci drogowych, a wówczas w decyzji o zatwierdzeniu projektu podzialu zamieszczony zostanie warunek, e przy zbywaniu dzialek wydzielonych w wyniku podzialu, sluebnoci te zostan ustanowione. Art. 41 ust. 3 ustawy o spóldzielniach mieszkaniowych stwierdza, e podzial nieruchomoci nie jest dopuszczalny, jeeli projektowane do wydzielenia dzialki gruntu nie maj bezporedniego dostpu do drogi publicznej w rozumieniu art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomociami. Przepis ten w podobny sposób warunkuje dopuszczalno 111

podzialu, ale dodaje, e za dostp do drogi publicznej uwaa si równie wydzielenie drogi wewntrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich sluebnoci dla wydzielanych dzialek gruntu albo ustanowienie dla tych dzialek innych sluebnoci drogowych, jeeli nie ma moliwoci wydzielenia drogi wewntrznej z nieruchomoci objtej podzialem. Nie ustanawia si sluebnoci na drodze wewntrznej w przypadku sprzeday wydzielonych dzialek gruntu wraz ze sprzeda udzialu w prawie do dzialki gruntu stanowicej drog wewntrzn. Drogi w osiedlach mieszkaniowych (równie w spóldzielczych) maj status dróg wewntrznych. Ich budowa, utrzymanie, zarzdzanie i oznakowanie, zgodnie z ustaw o drogach publicznych, naley do zarzdcy terenu, w tym przypadku do spóldzielni mieszkaniowej, która zarzdza nieruchomociami stanowicymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej czlonków. Spóldzielnia moe zarzdza równie nieruchomociami nie stanowicymi jej mienia lub mienia jej czlonków na podstawie umowy zawartej z wlacicielami tych nieruchomoci. Opracowal: dr in. Marian Kowalczyk Wroclaw, lipiec 2002 roku

112

Dr in. Marian Kowalczyk tel. 604 ­ 435 - 311 [email protected]

Wroclaw, dnia 17 listopada 2007 roku

Wymagania dotyczce projektów operatów szacunkowych nieruchomoci rolnych niezabudowanych,

Plan pracy nad operatem: 1) okrelenie przedmiotu, celu i zakresu wyceny, 2) wybór i opis nieruchomoci, skompletowanie dokumentacji formalno-prawnej, 3) opis, charakterystyka i analiza rynku nieruchomoci podobnych, 4) wycena wartoci nieruchomoci, 5) analiza uzyskanych wyników oraz wnioski kocowe. Operat dotyczcy obiektu rzeczywistego naley opracowa zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majtkowych, w szczególnoci ze Standardem VII.1. Zasady sporzdzenia operatu szacunkowego. Standardy mona pobra ze strony www.ssrm.republika.pl, prowadzonej przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majtkowych w Walbrzychu. W zalenoci od celu i zakresu wyceny powinny by poprawnie dobrane podstawy materialno-prawne z podaniem aktualnych organów promulgacyjnych (Dz. U. nr ___ poz. ____ ). Operat opracowa z odpowiedni szczególowoci i starannoci, zgodnie z poniszymi wymogami. W rozdziale ,,ródla danych merytorycznych" naley wymieni m.in. ksig wieczyst, studium uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (z datami uchwalenia i cechami publikacji). Do analizy i charakterystyki rynku nieruchomoci naley wykorzysta ceny transakcyjne z baz danych prowadzonych w Powiatowych Orodkach Dokumentacji GeodezyjnoKartograficznej. Analiz obj odpowiedni rodzaj rynku (grunty rolne niezabudowane) z najbliszego obszaru (rynek lokalny) za okres ostatnich 24 miesicy (maksymalnie), dolczajc w tym rozdziale tabel transakcji z datami transakcji oraz korygujc ceny poprawkami ze wzgldu na uplyw czasu (standard III.7 pkt 2.13. a). Pod tabel transakcji bezwarunkowo naley umieci wykres cen jednostkowych w funkcji czasu. Poprawki ze wzgldu na uplyw czasu uzyskuje si poprzez: a) analiz par sprzeday nieruchomoci podobnych, b) analiz powtórnych sprzeday, c) analiz wspólczynnika trendu zmiany cen metod regresji. Do analizy a) wybieramy pary nieruchomoci podobnych, do analizy b) wykorzystujemy te same obiekty (najczciej grunty niezabudowane) powtórnie sprzedane, analiz c) najlepiej wykona programem komputerowym Excel (do sporzdzonego wykresu cen jednostkowych w funkcji czasu program wpasowuje wykres prostej regresji). Aktualizacj cen jednostkowych transakcyjnych naley wykona na dat wyceny, podajc wzór obliczeniowy i umieci w kolejnej tabeli. Do oblicze dalszych wykorzystuje si ceny jednostkowe (zl/ha) zaktualizowane: C max, C min (w metodzie korygowania ceny redniej) i ceny nieruchomoci podobnych (w metodzie porównywania parami). Wycen naley wic wykona w podejciu porównawczym. Cechy rynkowe nieruchomoci i ich wagi (procentowy wplyw na warto nieruchomoci) ustala si na podstawie danych transakcyjnych oraz na podstawie bada preferencji potencjalnych nabywców nieruchomoci ­ napisa o tym w odpowiednim miejscu w operacie. Obliczenia dla nieruchomoci rolnych wystarczy prowadzi z dokladnoci 1 zlotego. Wynik kocowy wyceny wymaga krótkiego komentarza. Klauzule i ustalenia dodatkowe powinny by dobrane stosownie do celu i zakresu wyceny. Po tym rozdziale umieci: Operat opracowal(a): ..................oraz podpis. Poniej data: np. ..., dnia 4 listopada 2007 roku. Zalczniki a) opis i mapa (ksero mapy ewidencyjnej i wypis z rejestru gruntów), b) protokól badania ksigi wieczystej. Nie wymaga si urzdowego powiadczenia mapy i wypisu z rejestru gruntów. Operat podpisany przez autora i opatrzony dat powinien by opracowany samodzielnie, cechowa si poprawnoci pod wzgldem prawnym, rachunkowym i jzykowym oraz wysok estetyk (strony ponumerowane i zszyte, bez specjalnych okladek i broszurowania). Opracowal: Marian Kowalczyk

113

WYKAZ STRON WWW PRZYDATNYCH PRZY STUDIOWANIU PRZEDMIOTÓW: - gospodarka nieruchomociami, - szacowanie lub wycena nieruchomoci Lp 1 2 3 4 www www.dswe.pl www,geoportal.gov.pl www.sejm.gov.pl www.gugik.gov.pl Instytucja, zakres informacji Dolnolska Szkola Wysza Mapy z terenu calej Polski Sejm RP, Dzienniki Ustaw, Monitory Polskie Glówny Urzd Geodezji i Kartografii, prawo geodezyjne i kartograficzne Ministerstwo Infrastruktury (budownictwa, prawo budowlane, planowanie przestrzenne, gospodarka nieruchomociami, rynek nieruchomoci, obsluga rynku nieruchomoci) Geodeta ­ miesicznik geoinformatyczny, podrcznik Malina R., Kowalczyk M.: Geodezja katastralna Wyd. Gall Katowice 2009 Wydawnictwo Gall, Katowice podrcznik Malina R., Kowalczyk M.: Geodezja katastralna Wyd. Gall Katowice 2009 Urbanista ­ miesicznik Ksigarnia wysylkowa Centralnego Orodka Instytutu Budownictwa Administrator ­ miesicznik zarzdców nieruchomoci Wspólnota mieszkaniowa ­ miesicznik Rzeczpospolita ­ dziennik

5

www.mi.gov.pl

6

www.magazyn.geodeta.pl

7

www.gall.pl

8 9

www.urbanista.pl www.coib.pl

10 www.admistrator.coibbudexpo.com.pl 11 www.wm.info.pl 12 www.rzeczpospolita.pl www.rp.pl 13 www.gazeta.pl 14 www.gazetaprawna.pl 15 www.wroclaw.pl

Gazeta Wyborcza ­ dziennik Gazeta Prawna ­ dziennik portal m. Wroclawia, plany zagospodarowania przestrzennego, gielda nieruchomoci komunalnych Wroclawia Miejski serwis informacyjny, m. in. ogloszenia: dom, nieruchomoci Polska Federacja Stowarzysze Rzeczoznawców 114

16 www.naszemiasto.pl

17 www.pfva.com.pl

Majtkowych 18 www.srm.wroclaw.pl 19 www.ssrm.republoka.pl Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majtkowych we Wroclawiu Stowarzyszenie Rzeczoznawców w Walbrzychu, do pobrania standardy zawodowe rzeczoznawców majtkowych Polskie Towarzystwo Informacji Przestrzennej Doradca Majtkowy ­ dwumiesicznik Wroclawska Gielda Nieruchomoci Instytut Rozwoju Miast Krajowa Izba Urbanistów Instytut Gospodarki Przestrzennej i Mieszkalnictwa Panorama Polski Dom wydawniczy ABC, akty prawne Oferty nieruchomoci Oferty nieruchomoci Powiatowy Zaklad Katastralny we Wroclawiu, internetowy serwis map powiatu wroclawskiego Portal: budownictwo, architektura, nieruchomoci ­ sklep wysylkowy Dom Wydawniczy ABC: Dzienniki Ustaw, Monitory Polskie, podrczniki Dolnolski Urzd Wojewódzki

20 www.ptip.org.pl 21 www.ryneknier.pl 22 www.wgn.pl 23 www.irm.krakow.pl www.kriu.org 24 www.igpik.waw.pl 25 www.poland.gov.pl 26 www.abc.com.pl 27 www.mls.dospon.lokumen t.pl 28 www.tabelaofert.pl 29 www.kataster.wroc.pl www.wrosip.pl 30 www.budinfo.pl

31 www.abc.com.pl

32 www.uwoj.wroc.pl

33 www.student.LexPolonica. Studencki serwis prawniczy pl 34 www.mi.gov.pl Ministerstwo Infrastruktury Przepisy z zakresu gospodarki nieruchomociami, Uprawnienia i licencje dla rzeczoznawców majtkowych, poredników w obrocie nieruchomociami i zarzdców nieruchomoci 35 www.krn.pl Portal ­ krajowy rynek nieruchomoci

115

116

PODEJCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY NIERUCHOMOCI

Podejcie Metoda - porównywania parami § 4.3 korygowania ceny redniej § 4.4 - analizy statystycznej rynku § 4.5, art. 161.2 - inwestycyjna § 7.2 §8 - zysku § 7.3 §8 - kapitalizacji prostej § 9.1 - 9.3, § 11, § 12, § 13, § 14 - dyskontowania strumieni dochodów § 10.1 - 10.3, § 11, § 12, § 13, § 14 - szczególowa § 23.2, § 23.5 - elementów scalonych § 23.3, § 23.5 - wskanikowa § 23.4, § 23.5 - szczególowa § 23.2, § 23.5 - elementów scalonych § 23.3, § 23.5 - wskanikowa § 23.4, § 23.5 Technika

Porównawcze

- ustawa o gospodarce nieruchomociami art. 153.1 - rozporzdzenie RM w sprawie wyceny nieruchomoci § 4.1, § 4.2, § 5.1 ­ 5.3 - standard III.7

Dochodowe

- art. 153.2, § 6, § 7.1 - standard III.6

Kosztowe

- art. 153.3, § 20 - standardy III.2 i III.4

- kosztów odtworzenia § 21.1 - 21.2, § 22.1, § 23.1 - kosztów zastpienia § 22.2, § 23.1 - kosztów likwidacji § 17.1 - 17.5

Mieszane

- art. 152.3, § 15

- pozostalociowa § 16.1 ­ 16.4 - wskaników szacukowych gruntów § 18.1 - 18.5, § 19 Przepisy: - Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomociami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, z pón. zmianami), - Rozporzdzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomoci i sporzdzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, z pón. zmianami). - Standardy zawodowe rzeczoznawców majtkowych.

Opracowal: dr in. Marian Kowalczyk

117

Systematyka uytków gruntowych obowizujca w ewidencji gruntów i budynków

Grupy uytków gruntowych 1. Uytki rolne Rodzaje uytków gruntowych i ich oznaczenia na mapie ewidencyjnej 1.1. Grunty orne ­ R 1.2. Sady, oznaczone liter ,,S" oraz symbolem uytku gruntowego, na którym wystpuje sad, np. S-R, S-L 1.3. Lki trwale ­ L 1.4. Pastwiska trwale ­ PS 1.5. Grunty rolne zabudowane, oznaczone liter ,,B" oraz symbolem uytku gruntowego, na którym wzniesiono budynki, np. B-R, B-L, B-Ps 1.6. Grunty pod stawami ­ Wsr 1.7. Rowy ­ W 2.1. Lasy ­ Ls 2.2. Grunty zadrzewione i zakrzewione, oznaczone symbolem ­ Lz; w przypadku zadrzewie ródpolnych, wystpujcych na gruntach objtych klasyfikacj gleboznawcz, symbolem zloonym z liter ,,Lz" oraz symbolem odpowiedniego uytku gruntowego, na którym si znajduj, np. Lz-R, Lz-L, Lz-Ps 3.1. Tereny mieszkaniowe ­ B 3.2. Tereny przemyslowe ­ Ba 3.3. Inne tereny zabudowane ­ Bi 3.4. Zurbanizowane tereny niezabudowane ­ Bp 3.5. Tereny rekreacyjno-wypoczynkowe ­ Bz 3.6. Uytki kopalne ­ K 3.7. Tereny komunikacyjne, w tym: a) drogi ­ dr b) tereny kolejowe ­ Tk c) inne tereny komunikacyjne ­ Ti - oznaczone symbolem zloonym z litery ,,E" oraz symbolu odpowiedniego uytku gruntowego okrelajcego sposób zagospodarowania lub uytkowania terenu, np. E-Ws, E-Wp, E-Ls, E-Lz, E-Ps, E-R - oznaczone symbolem ­ N 6.1. Grunty pod morskimi wodami wewntrznymi ­ Wm 6.2. Grunty pod wodami powierzchniowymi plyncymi ­ Wp 6.3. Grunty pod wodami powierzchniowymi stojcymi ­ Ws - oznaczone symbolem ­ Tr

2. Grunty lene oraz zadrzewione i zakrzewione

3. Grunty zabudowane i zurbanizowane

4. Uytki ekologiczne

5. Nieuytki 6. Grunty pod wodami

7. Tereny róne

118

Kryteria zaliczania gruntów do poszczególnych uytków gruntowych

- wg rozporzdzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. nr 38, poz. 454)

1. Uytki rolne 1.1.Grunty orne (R) Do gruntów ornych zalicza si grunty: a) poddane stalej uprawie mechanicznej, majcej na celu produkcj

ziemioplodów rolniczych lub ogrodniczych, w tym grunty, na których urzdzone zostaly ogrody dzialkowe, szklarnie i inspekty, b) nadajce si do uprawy, której mowa pod liter a), ale zajte pod plantacje chmielu, wikliny, drzew (np. choinek) oraz szkólki drzew ozdobnych i krzewów, c) ugory, odlogi. 1.2.Sady (S) Do sadów zalicza si grunty o powierzchni co najmniej 0,1000 ha zasadzone drzewami i krzewami owocowymi o zwartym nasadzeniu (minimum 600drzew lub 2000 krzewów na 1 ha), szkólki drzew i krzewów owocowych oraz winnice. 1.3. Lki trwale (L) Do lk trwalych zalicza si grunty pokryte zwart wieloletni rolinnoci, zloon z licznych gatunków traw, rolin motylkowych i ziól, tworzcych ru

lkow, systematycznie koszon, a w rejonach górskich ­ hale i poloniny z zasady koszone. 1.4. Pastwiska trwale (Ps) Do pastwisk trwalych zalicza si grunty pokryte podobn jak na lkach rolinnoci, z reguly wypasane, a w rejonach górskich ­ hale i poloniny, które z zasady nie s koszone lecz wypasane. 1.5. Grunty rolne zabudowane (B-R, B-L, B-Ps) Do gruntów rolnych zabudowanych zalicza si grunty zajte pod budynki mieszkalne oraz inne budynki i urzdzenia budowlane sluce produkcji rolniczej, nie wylczajc produkcji rybnej, oraz przetwórstwu rolno-spoywczemu (kotlownie, komórki, garae, szopy, stodoly, wiaty, spichlerze, budynki inwentarskie, place skladowe i manewrowe w obrbie zabudowy itp.), a take zajte pod ogródki przydomowe w gospodarstwach rolnych.

119

1.6. Grunty pod stawami (Wsr) Do gruntów pod stawami zalicza si grunty pod zbiornikami wodnymi (z wyjtkiem jezior i zbiorników zaporowych z urzdzeniami do regulacji poziomu wód), wyposaonymi w urzdzenia hydrotechniczne, nadajcymi si do chowu, hodowli i przetrzymywania ryb, obejmujce powierzchni ogroblowan wraz z systemem rowów oraz tereny przylegle do stawów i z nimi zwizane, a nalecego obiektu stawowego. 1.7. Grunty pod rowami (W) Do gruntów pod rowami zalicza si grunty zajete pod otwarte rowy pelnice funkcje urzdze melioracji wodnych dla gruntów wykorzystywanych do produkcji rolniczej.

2. Grunty lene oraz zadrzewione i zakrzewione 2.1. Lasy (Ls) Do lasów zalicza si grunty okrelone jako ,,las" w ustawie z dnia 28 wrzenia 1991 r. o lasach (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz.435 z pón. zm.) 2.2. Grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz) Gruntami zadrzewionymi i zakrzewionymi s grunty poronite rolinnoci len, których pole powierzchni jest mniejsze od 0,1000 ha, a take: a) ródpolne skupiska drzew i krzewów niezaliczone do lasów, b) tereny torfowisk, pokrytych czciowo kpami krzewów i drzew karlowatych, c) grunty poronite wiklin w stanie naturalnym oraz krzewiastymi formami wierzb w dolinach rzek i obnieniach terenu, d) przylegajce do wód powierzchniowych grunty poronite drzewami lub krzewami, stanowice biologiczn stref ochronn cieków i zbiorników wodnych, e) jary i wwozy pokryte drzewami i krzewami w sposób naturalny lub sztuczny w celu zabezpieczenia przed erozj, niezaliczone do lasów, f) wysypiska kamieni i gruzowiska poronite drzewami i krzewami, g) zadrzewione i zakrzewione tereny nieczynnych cmentarzy, poza zwartymi kompleksami lasów, h) skupiska drzew i krzewów majce charakter parku, ale nie wyposaone w urzdzenia i budowle sluce rekreacji i wypoczynkowi.

120

3. Grunty zabudowane i zurbanizowane 3.1. Tereny mieszkaniowe (B) Do terenów mieszkaniowych zalicza si grunty niewykorzystywane do produkcji rolniczej i lenej, zajte pod budynki mieszkalne, urzdzenia funkcjonalnie zwizane z budynkami mieszkalnymi (podwórza, dojazdy, przejcia, przydomowe place gier i zabaw itp.), a take ogródki przydomowe. 3.2. Tereny przemyslowe (Ba) Do terenów przemyslowych zalicza si grunty zajte pod budynki i urzdzenia sluce produkcji przemyslowej, a take ujcia wody, oczyszczalnie cieków, stacje transformatorowe, czynne haldy i wysypiska, urzdzenia magazynowo-skladowe, bazy transportowe i remontowe itp. 3.3. Inne tereny zabudowane (Bi) Do innych terenów zabudowanych zalicza si grunty zajte pod budynki i urzdzenia zwizane z administracj, slub zdrowia, handlem, kultem religijnym, rzemioslem, uslugami, nauk, owiat, kultur i sztuk, wypoczynkiem, lcznoci itp., czynne cmentarze, grzebowiska zwierzt oraz inne grunty zabudowane, niewymienione w punkcie 1 i 2. 3.4. Zurbanizowane tereny niezabudowane (Bp) Do zurbanizowanych terenów niezabudowanych zalicza si grunty niezabudowane, przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudow, wylczone z produkcji rolniczej i lenej, 3.5. Tereny rekreacyjno ­ wypoczynkowe (Bz) Do terenów rekreacyjno ­ wypoczynkowych zalicza si niezajte pod budynki: a) tereny orodków wypoczynkowych, tereny zabaw dziecicych, plae, urzdzone parki, skwery, zielece (poza pasami ulic), b) tereny o charakterze zabytkowym: ruiny zamków, grodziska, kurhany, pomniki przyrody itp., c) tereny sportowe: stadiony, boiska sportowe, skocznie narciarskie, tory saneczkowe, strzelnice sportowe, kpieliska itp., d) tereny spelniajce funkcje rozrywkowe: lunaparki, wesole miasteczka itp., e) ogrody zoologiczne i botaniczne, f) tereny zieleni nieurzdzonej, niezaliczonej do lasów oraz gruntów zadrzewionych i zakrzewionych.

121

3.6. Uytki kopalne (K) Do uytków kopalnych zalicza si grunty zajte przez czynne odkrywkowe kopalnie, w których odbywa si wydobycie kopalin. 3.7. Tereny komunikacyjne, w tym: a) Drogi (dr) Do uytku gruntowego o nazwie ,,drogi" zalicza si grunty w granicach pasów drogowych dróg publicznych i dróg wewntrznych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (j.t. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz.115 z pón. zm.). W szczególnoci do dróg zalicza si grunty zajte pod: - drogi krajowe, - drogi wojewódzkie, - drogi powiatowe, - drogi gminne, - drogi w osiedlach mieszkaniowych, - drogi dojazdowe do gruntów rolnych i lenych oraz obiektów uytecznoci publicznej, - place postojowe i manewrowe przy dworcach kolejowych, autobusowych i lotniczych, portach morskich i rzecznych i innych oraz ogólnodostpne dojazdy do ramp wyladowczych i placów skladowych. Grunty zajte pod wewntrzn komunikacj gospodarstw rolnych, lenych oraz poszczególnych nieruchomoci nie s drog w rozumieniu niniejszego rozporzdzenia. Grunty te wlicza si do przyleglego do nich uytku gruntowego. b) Tereny kolejowe (Tk) Do terenów kolejowych zalicza si grunty zajte pod obiekty, budowle i inne urzdzenia przeznaczone do wykonywania i obslugi ruchu kolejowego (torowiska kolejowe, stacje, rampy, magazyny, bocznice kolejowe itp.); c) Inne tereny komunikacyjne (Ti) Do innych terenów komunikacyjnych zalicza si grunty zajte pod: - porty lotnicze i inne budowle oraz urzdzenia sluce komunikacji lotniczej, - urzdzenia portowe, przystanie, obiekty i budowle sluce komunikacji wodnej, - naziemne obiekty, budowle i urzdzenia górskich kolei linowych, - torowiska tramwajowe poza pasami ulic i dróg, a take obiekty i urzdzenia zwizane z komunikacj miejsk, 122

- urzdzone parkingi poza lasami pastwowymi, dworce autobusowe, - waly ochronne wód przystosowane do ruchu kolowego.

4. Uytki ekologiczne (E) Do uytków ekologicznych zalicza si prawnie chronione pozostaloci takich ekosystemów, jak: naturalne zbiorniki wodne, ródpolne i ródlene ,,oczka wodne", kpy drzew i krzewów, bagna, torfowiska, wydmy, platy nieuytkowanej rolinnoci, starorzecza, wychodnie skalne, skarpy, kamiece itp. Uytki ekologiczne okrela si na podstawie rozporzdzenia wlaciwego wojewody lub uchwaly wlaciwej rady gminy, podjtych na podstawie przepisów o ochronie przyrody.

5. Nieuytki (N) Do nieuytków zalicza si: 1) niezakwalifikowane do uytków ekologicznych: a) bagna (blota, topieliska, trzsawiska, moczary, rojsty), b) piaski (piaski ruchome, plae nieurzdzone, piaski nadbrzene, wydmy), c) naturalne utwory fizjograficzne, takie jak: urwiska, strome stoki, uskoki, skaly, rumowiska, 2) nieprzeznaczone do rekultywacji wyrobiska po wydobywaniu kopalin,

6. Grunty pod wodami 6.1. Grunty pod morskimi wodami wewntrznymi ­ Wm Gruntami pod morskimi wodami wewntrznymi s grunty pokryte morskimi wodami wewntrznymi, do których zalicza si: a) cz Jeziora Nowowarpieskiego i cz Zalewu Szczeciskiego, wraz ze win i Dziwn oraz Zalewem Kamieskim, znajdujce si na wschód od granicy pastwowej midzy Rzeczpospolit Polsk a Republik Federaln Niemiec, oraz rzek Odr pomidzy Zalewem Szczeciskim a wodami portu Szczecin, b) cz Zatoki Gdaskiej zamknit lini podstawow biegnc od punktu o wspólrzdnych 54o37'36'' szerokoci geograficznej pólnocnej i 18o49'1 8''dlugoci geograficznej wschodniej (na mierzei Helskiej) do punktu o wspólrzdnych 54o22'12'' szerokoci geograficznej pólnocnej i 19o21'00''dlugoci geograficznej wschodniej (na Mierzei Wilanej),

123

c) cz Zalewu Wilanego znajdujc si na poludniowy zachód od granicy pastwowej midzy Rzeczpospolit Polsk a Federacj Rosyjsk na tym Zalewie, d) wody portów okrelone od strony morza lini lczc najdalej wysunite w morze stale urzdzenia portowe, stanowice cz systemu portowego. 6.2. Grunty pod wodami powierzchniowymi plyncymi (Wp) Do gruntów pod wodami powierzchniowymi plyncymi zalicza si grunty pod wodami plyncymi w rzekach, potokach górskich, kanalach i innych ciekach, o przeplywach stalych lub okresowych, oraz ródla, z których cieki bior pocztek, a take grunty pod wodami znajdujcymi si w jeziorach i zbiornikach sztucznych, z których cieki wyplywaj lub do których wplywaj. 6.3. Grunty pod wodami powierzchniowymi stojcymi (Ws) Do gruntów pod wodami powierzchniowymi stojcymi zalicza si grunty pod wodami w jeziorach i zbiornikach innych ni okrelone w punktach 6.1 i 6.2

7. Tereny róne (Tr) Do terenów rónych zalicza si wszystkie pozostale grunty, których nie mona zaliczy do innych uytków, takie jak: 1) grunty przeznaczone do rekultywacji oraz niezagospodarowane grunty zrekultywowane, 2) waly ochronne nieprzystosowane do ruchu kolowego. Do terenów przeznaczonych do rekultywacji zalicza si zdegradowane lub zdewastowane grunty, takie jak: nieczynne haldy, wysypiska, zapadliska, tereny po dzialalnoci przemyslowej i górniczej oraz po poligonach wojskowych, dla których wlaciwe organy zatwierdzily projekty rekultywacji.

124

Information

009.09.17. SKRYPT GOSPODARKA NIERUCH Z WYCEN¥

124 pages

Find more like this

Report File (DMCA)

Our content is added by our users. We aim to remove reported files within 1 working day. Please use this link to notify us:

Report this file as copyright or inappropriate

139252


You might also be interested in

BETA
009.09.17. SKRYPT GOSPODARKA NIERUCH Z WYCENĄ